Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của các cơ quan, đơn vị tổ chức trên địa bàn huyện nghĩa đàn
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.1 MB, 93 trang )
333.3
TRƯỜNG ĐẠI HỌC VINH
KHOA ĐỊA LÝ – QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN
________________________
TRỊNH HƯƠNG GIANG
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ
HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI
ĐẤT CỦA CÁC CƠ QUAN, ĐƠN VỊ TỔ CHỨC TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN NGHĨA ĐÀN
ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Vinh, 01/2015
TRƯỜNG ĐẠI HỌC VINH
KHOA ĐỊA LÝ – QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN
________________________
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ
HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI
ĐẤT CỦA CÁC CƠ QUAN, ĐƠN VỊ TỔ CHỨC TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN NGHĨA ĐÀN
ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Giảng viên hướng dẫn
Sinh viên thực hiện
Lớp
Mã số sinh viên
: TS. Lương Thị Thành Vinh
: Trịnh Hương Giang
: 51K – QLĐĐ
: 1052058437
Vinh, 01/2015
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và thực hiện đề tài, tôi đã nhận
được sự giúp đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy giáo, cô
giáo trong Khoa Địa Lý, trường Đại học Vinh, tỉnh Nghệ An.
Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của
bản thân, tơi cịn nhận được sự hướng dẫn tận tình của cơ giáo TS. Lương
Thị Thành Vinh là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong thời gian thực tập
tốt nghiệp và viết luận văn.
Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của Văn phòng Đăng ký
quyền sử dụng đất tỉnh Nghệ An, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện
Nghĩa Đàn, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nghệ An, các anh chị em và bạn
bè đồng nghiệp, sự động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất, tinh thần của gia
đình và người thân.
Với tấm lịng biết ơn, tơi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý
báu đó!
Thành phố Vinh, ngày 05 tháng 01 năm 2015
Tác giả luận văn
Trịnh Hương Giang
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
1. Lý do chọn đề tài ........................................................................................... 1
2. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu .................................................................... 2
2.1. Mục đích của đề tài .................................................................................... 2
2.2. Nhiệm vụ: ................................................................................................... 2
2.3. Phạm vi nghiên cứu: .................................................................................. 2
3. Quan điểm và phương pháp nghiên cứu ....................................................... 2
3.1. Quan điểm nghiên cứu ............................................................................... 3
3.1.1. Quan điểm tổng hợp ................................................................................ 3
3.1.2. Quan điểm lãnh thổ ................................................................................. 3
3.1.3. Quan điểm thực tiễn ................................................................................ 3
3.2. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................ 3
3.2.1. Phương pháp thu thập thông tin số liệu .................................................. 3
3.2.2. Phương pháp điều tra, thống kê .............................................................. 4
3.2.3. Phương pháp phân tích tổng hợp ............................................................ 4
3.2.4. Phương pháp chuyên gia ......................................................................... 5
4. Cấu trúc đề tài ............................................................................................... 5
Chương 1 CỞ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ........................................... 6
1.1. Khái niệm, vai trò và đặc điểm của đất đai ................................................ 6
1.1.1. Khái niệm, vai trò của đất đai ................................................................. 6
1.1.1.1. Khái niệm ............................................................................................. 6
1.1.1.2. Vai trò của đất đai ................................................................................ 6
1.1.2. Phân loại đất đai và đặc điểm của đất đai ............................................... 7
1.1.2.1. Phân loại đất đai ................................................................................... 7
1.1.2.2. Đặc điểm của đất đai ............................................................................ 7
1.2. Khái niệm, vai trò quản lý nhà nước về đất đai ......................................... 9
1.2.1. Khái niệm ................................................................................................ 9
1.2.2. Vai trò quản lý của Nhà nước về đất đai ................................................. 9
1.3. Những vấn đề về quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất ...................................................................................................... 10
1.3.1. Khái niệm về QSD đất .......................................................................... 10
1.3.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất ......................................................................... 10
1.3.2.1. Khái niệm ........................................................................................... 10
1.3.2.2. Vai trò của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ..................................................... 11
1.4. Căn cứ pháp lý .......................................................................................... 13
1.5. Trình tự, thủ tục đăng ký, cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền đất cho các tổ chức ......................... 15
Chương 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU
NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CỦA CÁC
TỔ CHỨC TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NGHĨA ĐÀN ............................ 38
2.1. Khái quát đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Nghĩa Đàn ............ 38
2.1.1. Đặc điểm tự nhiên ................................................................................. 38
2.1.1.1 Vị trí địa lý .......................................................................................... 38
2.1.1.2 Đặc điểm địa hình, đất đai .................................................................. 39
2.1.1.3 Khí hậu ................................................................................................. 40
2.1.1.4.Thủy văn............................................................................................... 41
2.1.2. Các nguồn tài nguyên ............................................................................ 42
2.1.2.1 Tài nguyên rừng .................................................................................. 42
2.1.2.2 Tài nguyên khoáng sản ....................................................................... 45
2.1.2.3 Tài nguyên đất ..................................................................................... 45
2.1.3. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 47
2.1.3.1. Tình hình phát triển kinh tế ................................................................ 47
2.1.3.2. Dân số và lao động ............................................................................. 48
2.1.3. 3. Cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất và phát triển đô thị ......................... 49
2.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội ....................... 52
2.2. Hiện trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của các
tổ chức trên địa bàn huyện Nghĩa Đàn .................................................... 53
2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất toàn huyện ....................................................... 53
2.2.2 Kết quả cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất cho các tổ chức trên địa bàn huyện
Nghĩa Đàn: ............................................................................................... 55
2.3. Đánh giá công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của các
tổ chức trên địa bàn huyện Nghĩa Đàn. 62
Chương 3. PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN
CƠNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN
KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC TRÊN ĐỊA
BÀN HUYỆN NGHĨA ĐÀN .................................................................. 66
3.1. Phương hướng quản lý đất đai tại huyện Nghĩa Đàn ................................ 66
3.2. Một số giải pháp hồn thiện cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
cho các tổ chức tại huyện Nghĩa Đàn ...................................................... 67
3.2.1. Về phía các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai ................................ 68
3.2.2. Đối với các đối tượng được cấp GCN .................................................. 75
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ......................................................................... 77
1. Kết luận ....................................................................................................... 77
2. Kiến nghị ..................................................................................................... 78
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 81
DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1 Hiện trạng quản lý và sử dụng đất lâm nghiệp huyện Nghĩa
Đàn. (Đến ngày 01/01/2010) ................................................................... 43
Bảng 2.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 của huyện Nghĩa Đàn ................ 53
Bảng 2.3 Kết quả cấp GCN các tổ chức trên địa bàn huyện Nghĩa
Đàn – tỉnh Nghệ An từ ngày 1/1/2003 – 1/7/2014 ............................... 55
Bảng 2.4 Kết quả cấp GCN theo chỉ thị 14/2013/CT – UBND tại
huyện Nghĩa Đàn – tỉnh Nghệ An ......................................................... 57
Bảng 2.5 Thống kê các tổ chức không đủ điều kiện cấp GCN theo
chỉ thị 14/2013/CT – UBND tại huyện Nghĩa Đàn .............................. 59
Bảng 2.6 Bảng kết quả cấp GCN theo mục đích sử dụng đất theo chỉ
thị 14/2013/CT – UBND tại huyện Nghĩa Đàn .................................... 61
DANH MỤC VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
Chữ viết đầy đủ
1
SDĐ
Sử dụng đất
2
QH
Quy hoạch
3
NĐ
Nghị định
4
CP
Chính Phủ
5
UBND
Ủy ban nhân dân
6
QĐ
Quyết định
7
GCN
Giấy chứng nhận
8
VPĐKQSDĐ
Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất
9
TN&MT
Tài ngun và mơi trường
TT
PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Đất nước chúng ta đang đứng trước những thách thức của sự hội nhập
trong q trình tồn cầu hóa và đứng trước các yêu cầu của sự thay đổi và
khẳng định mình trong thế kỷ mới. Trước những thử thách, yêu cầu đó địi hỏi
đó Nhà nước ta phải có một đường lối chính trị ổn định, một nền kinh tế vững
mạnh và xã hội công bằng, văn minh.
Theo các nhà kinh tế học: “Lao động là cha, đai đai là mẹ của mọi của
cải vật chất”. Do vậy việc sử dụng đất đai hợp lý và hiệu quả sẽ dẫn đến
nhũng thành tựu to lớn, góp phần vào cơng cuộc đổi mới và là yếu tố quan
trọng cho nền tảng một xã hội phát triển ổn định.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước đại diện quản lý.
Nhà nước thống nhất quản lý đất đai nhằm bảo toàn lãnh thổ và khai thác hợp
lý, hiệu quả đất đai. Một trong những công cụ quản lý quan trọng chính đó là
cơng tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có vị trí đặc biệt trong q trình quản lý
đất đai của nhà nước, xác lập mối quan hệ pháp lý về quyền sử dụng đất đai
giữa nhà nước và người sử dụng đất, không những đảm bảo sự thống nhất về
quản lý mà còn đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng, giúp người
sử dụng đất yên tâm đầu tư, sản xuất, kinh doanh và cũng là cơ sở pháp lý
trong việc thu tiền sử dụng đất, tăng nguồn ngân sách cho nhà nước.
Xuất phát từ tầm quan trọng của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được sự phân
công của khoa Địa lý – Quản lý tài nguyên, đồng thời với sự dẫn dắt của cô
1
giáo, TS. Lương Thị Thành Vinh tôi đã thực hiện đề tài: “Thực trạng công
tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất của các cơ quan, đơn vị tổ chức trên địa bàn huyện
Nghĩa Đàn”.
2. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu
2.1. Mục đích của đề tài
Trên cơ sở tìm hiểu cơng tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liện với đất của các tổ chức,
đề tài đưa ra các giải pháp và kiến nghị để hồn thiện quy trình, cơ chế nhằm
tăng cường hiệu quả của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của các tổ chức
tại huyện Nghĩa Đàn, tỉnh Nghệ An.
2.2. Nhiệm vụ:
- Xây dựng cơ sở lý luận về công tác đăng ký cấp GCN quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liện với đất của các tổ chức
- Phân tích thực tiễn cơng tác đăng ký cấp GCN quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liện với đất của các tổ chức của huyện
Nghĩa Đàn.
- Đề xuất các giải pháp và kiến nghị để hồn thiện quy trình, cơ chế
nhằm tăng cường hiệu quả của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của các tổ
chức tại huyện Nghĩa Đàn, tỉnh Nghệ An
2.3. Phạm vi nghiên cứu
Tìm hiểu tình hình thực hiện cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của các cơ quan,
đơn vị tổ chức trên địa bàn huyện Nghĩa Đàn.
3. Quan điểm và phương pháp nghiên cứu
2
3.1. Quan điểm nghiên cứu:
3.1.1. Quan điểm tổng hợp:
Trong một lãnh thổ nhất định, các yếu tố tự nhiên và kinh tế xã hội, ln
có mối quan hệ mật thiết với nhau tạo nên một tổng thể thống nhất. Sự phát
triển của sản xuất, của một ngành kinh tế, một đơn vị kinh tế… chịu tác động
của nhiều yếu tố.
Xem xét các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội ln có mối quan hệ mật
thiết với nhau, ta phải xem xét mối quan hệ đa chiều với các yếu tố khác.
3.1.2. Quan điểm lãnh thổ:
Vận dụng quan điểm này vào trong quá trình nghiên cứu đề tài này nhằm
đánh giá quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Nghĩa Đàn, từ đó tìm ra hướng
phát triển hợp lý và hiệu quả hơn.
3.1.3. Quan điểm thực tiễn:
Thực tiễn là toàn bộ những hoạt động vật chất có tính lịch sử - xã hội của
con người làm biến đổi tự nhiên xã hội.
Quan điểm này trong vấn đề Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một quan điểm có tính thực tế cao.
Thực tế công tác quản lý diễn ra như thế nào từ những năm trước đây đến
nay, đó là bằng chứng của công tác quản lý và là bằng chứng thực tiễn quan trọng.
Quan điểm thực tiễn được áp dụng trong đề tài này là tìm hiểu thực trạng
công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất cho tổ chức trên địa bàn huyện Nghĩa Đàn qua đó
rút ra được nguyên nhân, đồng thời đề xuất được giải pháp quản lý để nâng
cao chất lượng công tác trên địa bàn.
3.2. Phương pháp nghiên cứu
3.2.1. Phương pháp thu thập thông tin số liệu
3
Thu thập số liệu, tài liệu:
- Thu thập các văn bản pháp lý có liên quan đến cơng tác đăng ký cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho các tổ chức.
- Thu thập, xử lý số liệu có sẵn tại Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất
tỉnh: Các văn bản pháp luật có liên quan đến hoạt động của Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất; Các báo cáo về tình hình hoạt động, kết quả thực hiện
nhiệm vụ qua các năm.
- Thu thập các tài liệu có liên quan khác:
Thu thập các thơng tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng
đến đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản gắn liền với đất.
3.2.2. Phương pháp điều tra, thống kê
a) Phương pháp thống kê
Sử dụng phương pháp thống kê để phân tích, tổng hợp, so sánh các loại
số liệu khác nhau liên quan đến đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các tổ chức ở khu
vực điều tra.
Sử dụng các phần mềm xử lý số liệu như: Microsoft Word, Microsoft
Excel.
b) Phương pháp điều tra:
- Điều tra khảo sát thực địa, kiểm chứng các thông tin, số liệu đã thu thập.
- Phương pháp điều tra có thể bằng phương tiện thơng tin đại chúng như:
báo chí, truyền hình, internet, hay điều tra trực tiếp bằng cách phỏng vấn các
tổ chức hành chính sự nghiệp, doanh nghiệp,...
3.2.3. Phương pháp phân tích tổng hợp
4
Cập nhật, phân tích số liệu, đánh giá kết quả đạt được để làm rõ những
ưu việt và hiệu quả trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các tổ chức.
3.2.4. Phương pháp chuyên gia
Phỏng vấn nhằm tham khảo ý kiến của các chuyên gia trong lĩnh vực
đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất cho các tổ chức.
4. Cấu trúc đề tài
Ngoài phần mở đầu và kết luận, đề tài gồm 3 chương:
Chương 1. Cơ sở lý luận về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Chương 2. Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của các tổ chức trên địa
bàn huyện Nghĩa Đàn.
Chương 3. Phương hướng và giải pháp hồn thiện cơng tác đăng ký cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất của các tổ chức trên địa bàn huyện Nghĩa Đàn.
5
Chương 1
CỞ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN
KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.1. Khái niệm, vai trò và đặc điểm của đất đai
1.1.1. Khái niệm, vai trị của đất đai
1.1.1.1. Khái niệm
Theo Đơcutraiep người Nga thì: đất là vật thể tự nhiên được hình thành
do tác động tổng hợp của 5 yếu tố: sinh vật, khí hậu, đá mẹ, địa hình và thời
gian, đối với trồng trọt có thêm yếu tố con người”.
Ngồi ra cịn có nhiều khái niệm khác nữa nhưng tùy theo lĩnh vực mà
người ta có thể hiểu đất đai theo nhiều cách khác nhau.
Như chúng ta đã biết, đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao
động. Trong q trình lao động con người tác động vào đất đai để tạo ra các
sản phẩm cần thiết phục vụ cho con người, vì vậy đất đai vừa là sản phẩm của
tự nhiên, đồng thời vừa là sản phẩm lao động của con người.
1.1.1.2. Vai trò của đất đai
Đất đai giữ vai trò đặc biệt quan trọng, là tài nguyên quốc gia vô cùng
quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh
tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng.
Sự khẳng định vai trò của đất đai như trên là hồn tồn có cơ sở. Đất đai
là điều kiện chung đối với mọi quá trình sản xuất của các ngành kinh tế quốc
doanh và hoạt động của con người. Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là
điều kiện cho sự sống của động - thực vật và con người trên trái đất. Đất đai
là điều kiện rất cần thiết để con người tồn tại và tái sản xuất các thế hệ kế tiếp
6
nhau của loài người. Bởi vậy việc sử dụng đất tiết kiệm có hiệu quả và bảo vệ
lâu bền nguồn tài nguyên vô giá này là nhiệm vụ vô cùng quan trọng và cấp
bách đối với mỗi quốc gia.
Đất đai tham gia vào tất cả các ngành kinh tế của xã hội. Tuy vậy, đối với
từng ngành cụ thể đất đai có vị trí khác nhau. Trong cơng nghiệp và các ngành
khác ngồi nơng nghiệp, trừ cơng nghiệp khai khống, đất đai nói chung làm địa
điểm, làm cơ sở để tiến hành các thao tác. Trái lại, trong nông nghiệp đặc biệt là
ngành trồng trọt đất đai có vị trí đặc biệt. Đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu trong
nơng nghiệp, nó vừa là đối tượng lao động, vừa là tư liệu lao động.
1.1.2. Phân loại đất đai và đặc điểm của đất đai
1.1.2.1. Phân loại đất đai
Theo sự thống nhất về quản lý và sử dụng đất, đất đai của nước ta được
phân loại theo các nhóm sau:
- Nhóm đất nơng nghiệp bao gồm: Đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm
nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nơng nghiệp khác;
- Nhóm đất phi nơng nghiệp bao gồm: Đất ở, đất chuyên dùng, đất tôn
giáo, tín ngưỡng, đất nghĩa trang, nghĩa địa, đất sơng suối và mặt nước
chun dùng, đất phi nơng nghiệp khác;
- Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm: Đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi
chưa sử dụng, núi đá khơng có rừng cây;
- Nhóm đất có mặt nước ven biển bao gồm: Đất mặt nước ven biển nuôi
trồng thủy sản, đất mặt nước ven biển có rừng, đất mặt nước ven biển có mục đích
khác.
1.1.2.2. Đặc điểm của đất đai
Diện tích đất đai có hạn. Sự giới hạn đó là do tồn bộ diện tích bề mặt
của trái đất cũng như diện tích đất đai của mỗi quốc gia, mỗi lãnh thổ bị giới
hạn. Sự giới hạn đó cịn thể hiện ở chổ nhu cầu sử dụng đất đai của các ngành
7
kinh tế quốc dân trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội ngày càng tăng. Do
diện tích đất đai có hạn nên người ta khơng thể tùy ý muốn của mình tăng
diện tích đất đai lên bao nhiêu cũng được. Đặc điểm này đặt ra yêu cầu quản
lý đất đai phải chặt chẽ, quản lý về số lượng, chất lượng đất, cơ cấu đất đai
theo mục đích sử dụng cũng như cơ cấu sử dụng đất đai theo các thành phần
kinh tế,...và xu hướng biến động của chúng để có kế hoạch phân bố và sử
dụng đất đai có cơ sở khoa học. Đối với nước ta diện tích bình qn đầu
người vào loại thấp so với các quốc gia trên thế giới. Vấn đề quản lý và sử
dụng đất đai tiết kiệm, hiệu quả và bền vững lại càng đặc biệt quan trọng.
Đất đai được sử dụng cho các ngành, các lĩnh vực của đời sống kinh tế,
xã hội. Việc mở rộng các khu công nghiệp, các khu chế xuất, việc mở rộng
các đô thị, xây dựng kết cấu hạ tầng, phát triển nông lâm ngư nghiệp,...đều
phải sử dụng đất đai. Để đảm bảo cân đối trong việc phân bổ đất đai cho các
ngành, các lĩnh vực, tránh sự chồng chéo và lãng phí, cần coi trọng cơng tác
quy hoạch và kế hoạch hóa sử dụng đất đai và có sự phối hợp chặt chẽ giữa
các ngành trong cơng tác quy hoạch và kế hoạch hóa đất đai.
Đất đai có vị trí cố định, tính chất cơ học, vật lý, hóa học và sinh học
trong đất cũng không đồng nhất. Đất đai được phân bổ trên một diện rộng và
cố định ở từng nơi nhất định. Do vị trí cố định và gắn liền với các điều kiện tự
nhiên (thổ nhưỡng, thời tiết, khí hậu, nước, cây trồng,...) và các điều kiện kinh
tế như kết cấu hạ tầng, kinh tế, công nghiệp trên các vùng và các khu vực nên
tính chất của đất có khác nhau. Vì vậy việc sử dụng đất đai vào các quá trình
sản xuất của mỗi ngành kinh tế cần phải nghiên cứu kỹ lưỡng tính chất của
đất cho phù hợp. Trong sản xuất nông nghiệp, việc sử dụng đất đai phải phù
hợp với các điều kiện tự nhiên, kinh tế và chất lượng ruộng đất của từng vùng
để mang lại hiệu quả kinh tế cao. Để kích thích việc sản xuất hàng hóa trong
8
nơng nghiệp, Nhà nước đề ra những chính sách đầu tư, thuế,... cho phù hợp
với điều kiện đất đai ở các vùng trong nước.
1.2. Khái niệm, vai trò quản lý nhà nước về đất đai
1.2.1. Khái niệm
Quản lý là sự tác động định hướng bất kỳ lên một hệ thống nào đó, trật tự
hóa nó và hướng nó phát triển phù hợp với những quy định nhất định.
Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan
nhà nước có thẩm quyền để thực hiện bảo vệ quyền sở hữu Nhà nước về đất
đai, cũng như bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Nhà
nước đã nghiên cứu toàn bộ quỹ đất của toàn vùng, từng địa phương trên cơ
sở các đơn vị hành chính để nắm chắc hơn về số lượng cả chất lượng để từ đó
có thể đưa ra các giải pháp và các phương án quy hoạch-kế hoạch sử dụng đất
hợp lý.
1.2.2. Vai trò quản lý của Nhà nước về đất đai
Quản lý Nhà nước về đất đai có vai trị rất quan trọng cho sự phát triển
kinh tế xã hội, cụ thể là:
Thông qua hoạch định chiến lược, quy hoạch, lập kế hoạch phân bổ đất
đai có cơ sở khoa học nhằm phục vụ cho mục đích kinh tế, xã hội và đất
nước; đảm bảo sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm, đạt hiệu quả cao. Giúp Nhà
nước quản lý chặt chẽ đất đai, giúp cho người sử dụng đất có các biện pháp để
bảo vệ và sử dụng đất có hiệu quả hơn.
Thơng qua công tác đánh giá, phân hạng đất, Nhà nước quản lý toàn bộ
đất đai cả về số lượng và chất lượng để làm căn cứ cho các biện pháp kinh tếxã hội có hệ thống, có căn cứ khoa học nhằm sử dụng đất có hiệu quả.
Thơng qua việc ban hành và tổ chức thực hiện pháp luật đất đai tạo cơ sở
pháp lý để bảo vệ quyền lợi chính đáng của các tổ chức kinh tế, các doanh
nghiệp, cá nhân trong quan hệ về đất đai.
9
Thông qua việc ban hành và thực hiện hệ thống chính sách về đất đai như
chính sách giá, thuế, chính sách đầu tư,...Nhà nước kích thích các tổ chức, các
chủ thể kinh tế, các cá nhân sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm đất đai
nhằm nâng cao khả năng sinh lợi của đất, góp phần thực hiện mục tiêu kinh
tế-xã hội của cả nước và bảo vệ môi trường sinh thái.
1.3. Những vấn đề về quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.3.1. Khái niệm về QSD đất
Quyền sử dụng đất là quyền của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất, đấu giá QSD đất để sử dụng vào các mục
đích theo quy định của Pháp luật.
1.3.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất
1.3.2.1. Khái niệm
Theo khoản 16 điều 3 Luật đất đai năm 2013:
“GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”
Thật vậy, giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ
giữa nhà nước và người sử dụng đất, giúp nhà nước quản lý chặt chẽ được
quỹ đất và bảo đảm quyền lợi và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, tạo
điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất như
chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng
đất..., được nhà nước bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất trong
quá trình sử dụng đất cũng như khi xảy ra tranh chấp đất đai.
10
Mặt khác, trong quá trình sử dụng đất, người sử dụng đất phải thực hiện
các nghĩa vụ đối với nhà nước như sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh
giới, thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật. Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để nhà nước thực hiện việc quản lý đất đai.
Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay được thực hiện theo quy
định của Bộ Tài nguyên và Môi trường với một mẫu thống nhất trong cả nước cho
mọi loại đất. Trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi: tên người sử dụng
đất, số hiệu, diện tích đất sử dụng, mục đích, thời hạn, nguồn gốc sử dụng…
1.3.2.2. Vai trò của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất có vai trò rất quan trọng trong quản lý Nhà nước về đất đai. Việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất giúp Nhà nước có cơ sở để quản lý đất đai đầy đủ và tốt hơn.
GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
là GCN pháp lý xác nhận quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và quyền sử dụng đất
của người sử dụng đất. Cần phân biệt quyết định giao đất và GCN, quyết định
giao đất là cơ sở để cấp GCN, còn GCN là cơ sở của mọi quan hệ pháp lý giữa
Nhà nước với người sử dụng đất trong quá trình quản lý và sử dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một công cụ quản lý đất đai vô
cùng quan trọng, giúp cho nhà nước quản lý đất đai một cách hiệu quả và
khoa học, là căn cứ quan trọng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử
dụng đất và là cơ sở để các đối tượng khác như ngân hàng, các công ty…đưa
ra các quyết định liên quan đến q trình quản lý, sử dụng đất, là một cơng cụ
mang nhiều ý nghĩa to lớn đối với xã hội.
a) Đối với nhà nước
GCN là cơ sở cung cấp các thông tin quan trọng, phục vụ cho việc theo
dõi và quản lý đất đai của nhà nước; đặc biệt là trong công tác kiểm kê đất đai
như : tổng diện tích tự nhiên, hiện trạng sử dụng đất, chủ sử dụng đất…
11
Việc cấp giấy chứng nhận nhằm giải quyết những vấn đề tồn tại trong
lịch sử về quản lý và sử dụng đất đai.
Giấy chứng nhận là công cụ để nhà nước thực hiện các kế hoạch sử dụng
đất đã đề ra, giúp việc sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả.
Giấy chứng nhận là căn cứ để nhà nước thu các khoản thuế, phí, lệ phí
đúng đối tượng, tăng nguồn ngân sách cho nhà nước.
GCN là cơ sở để nhà nước giải quyết các vấn đề thường xảy ra trong quá
trình sử dụng đất như: tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai.
GCN là căn cứ để nhà nước đền bù cho các cá nhân, hộ gia đình khi nhà
nước thu hồi đất, góp phần đẩy nhanh cơng tác giải phóng mặt bằng.
Thơng qua giấy chứng nhận, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất, nhà nước quản lý được các hoạt động trao đổi, mua bán đất đai, làm
minh bạch hơn thị trường bất động sản.
b) Đối với người sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là chứng thư pháp lý xác lập và bảo hộ quyền lợi hợp pháp
của người sử dụng đất, là cơ sở để người sử dụng đất yên tâm sử dụng và đầu
tư nhằm sử dụng đất đai một cách hợp lý và tiết kiệm hơn.
Giấy chứng nhận là cơ sở cho việc thực hiện các quyền của người sử
dụng đất như chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuê quyền sử dụng đất,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất một cách thuận tiện.
GCN là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ đối với nhà
nước, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính như: nộp thuế trước bạ, thuế sử dụng đất,
thuế chuyển quyền sử dụng đất… Người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng
mục đích, diện tích... đã ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đât.
c) Các đối tượng khác
Hệ thống thông tin đất đai được xây dựng từ kết quả cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, cung cấp thông tin một cách nhanh chóng, thuận tiện
12
cho cá nhân, tổ chức, các doanh nghiệp…, nâng cao hiệu quả hoạt động xã
hội, giúp thị trường đất đai phát triển lành mạnh.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là căn cứ để các ngân hàng, tổ chức tín dụng ra quyết định
cho vay vốn đối với người sử dụng đất thông qua hoạt động thế chấp quyền
sử dụng đất, là căn cứ để xác nhận vốn góp bằng quyền sử dụng đất đối với
các doanh nghiệp, cơng ty cổ phần.
Ngồi ra, giấy chứng nhận sẽ cung cấp các thơng tin chính xác về thửa
đất cho các cá nhân, tổ chức khi tham gia mua bán quyền sử dụng đất trên thị
trường bất động sản.
1.4. Căn cứ pháp lý
Những quy định pháp lý trong việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
- Luật Đất đai, ngày 26/11/2003;
- Luật Đất đai, ngày 29/11/2013;
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về việc
hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về việc quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về việc Quy
định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất,
thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường,hỗ trợ, tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp
GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2008 v/v Hướng dẫn việc
lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;
13
- Thông tư 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của BTNMT v/v
Hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29
tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;
- Thông tư 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 của BTNMT v/v
Hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25
tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự,
thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết
khiếu nại về đất đai;
- Thông tư số số 60/2007/TT-BTC ngày 14/6/2007 của Bộ Tài Chính
Hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế và hướng dẫn thi hành
Nghị định số 85/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định chi tiết
thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế;
- Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT-BTC-BTNMT ngày 31/01/2008
của Bộ trưởng: BTNMT và BTC v/v Hướng dẫn thực hiện một số điều của
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy
định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất,
thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ trưởng Bộ
TN&MT về việc ban hành quy định cấp GCN quyền sử dụng đất;
- Quyết định số 108/2010/QĐ-UBND ngày 27/12/2010 của UBND tỉnh
Nghệ An về việc Ban hành Quy định về trình tự, thủ tục rà sốt, kê khai, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất của các tổ chức đang sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An;
- Quyết định số 56/2012/QĐ-UBND ngày 10/8/2012 của UBND tỉnh
Nghệ An về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của quy định trình tự, thủ tục rà
14
soát, kê khai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất của các tổ chức đang sử dụng đất trên địa bàn
tỉnh Nghệ ban hành kèm theo quyết định số108/2010/QĐ-UBND ngày
27/12/2010 của UBND tỉnh Nghệ An.
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT, ngày 19/5/2014 Quy định về GCN
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường Quy định về hồ sơ địa chính;
- Thơng tư 25/2014/TT-BTNMT, ngày 19/5/2014 của Bộ Tài ngun và
Mơi trường Quy định về bản đồ địa chính;
- Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT, ngày 02/6/2014 Quy định về thống
kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
1.5. Trình tự, thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền đất cho các tổ chức .
Về trình tự, thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
quyền ở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho đơn vị sự nghiệp và
doanh nghiệp nhà nước (tại điều này gọi chung là tổ chức).
Theo quyết định số 108/2010/QĐ-UBND ngày 27 tháng 12 năm 2010 và
Quyết định số 56/2012/QĐ-UBND ngày 10 tháng 8 năm 2012 của UBND
tỉnh Nghệ An.
a) Đối với các trường hợp phải rà soát:
*) Hồ sơ và trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
đơn vị sự nghiệp và doanh nghiệp nhà nước (tại điều này gọi chung là tổ
chức) đang sử dụng đất nông nghiệp (Điều 19).
Về hồ sơ:
15
Tổ chức đang sử dụng đất nông nghiệp nộp hai (02) bộ hồ sơ tại Trung
tâm một cửa - Sở Tài nguyên và Môi trường, gồm:
- Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận (Mẫu số 01/ĐK-GCN);
- Quyết định thành lập tổ chức (bản sao có chứng thực).
Trường hợp mất hoặc thất lạc Quyết định thành lập thì phải có văn bản
giải trình, có xác nhận cơ quan quản lý trực tiếp;
- Báo cáo rà sốt tình hình sử dụng khu đất theo Mẫu số 02/RS;
Tổ chức sử dụng đất điền đầy đủ các thông tin theo mẫu và UBND cấp
xã, UBND cấp huyện nơi có đất xác nhận.
- Báo cáo quy hoạch sử dụng đất chi tiết (nội dung phải xác định rõ diện
tích từng loại đất được giữ lại sử dụng, phương án sử dụng đất, thời hạn sử
dụng đất và diện tích đất bàn giao cho địa phương - nếu có), kèm theo Bản đồ
quy hoạch sử dụng đất chi tiết.
- Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật (bản sao có chứng thực - nếu có);
- Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo
quy định của pháp luật (nếu có).
- Trường hợp ủy quyền cấp Giấy chứng nhận thì phải có văn bản uỷ
quyền theo quy định;
- Đơn xin giao đất hoặc đơn xin thuê đất;
- Giấy tờ về bảo vệ mơi trường theo quy định.
Trình tự, thời gian giải quyết (không quá 69 ngày làm việc).
- Sở Tài nguyên và Mơi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, thực địa:
+ Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ
sơ, phải kiểm tra hồ sơ và thông báo bằng văn bản cho người nộp hồ sơ biết
nếu cần phải bổ sung, hoàn thiện hồ sơ (việc thông báo bổ sung hồ sơ chỉ
được thực hiện không quá một - 01 lần);
16
