đồ án địa lý thực trạng công tác giải phóng mặt bằng, đền bù và hỗ trợ tái định cư một số dự án trên địa bàn huyện quỳ hợp tỉnh nghệ an

Phần 1
ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1 Lý do chọn đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là nền tảng cho q trình sản
xuất hoạt động thơng qua đó thúc đẩy q trình phát triển kinh tế -xã hội của đất nước.
Trong quá trình sản xuất, đất đai là nhân tố hàng đầu không thể thiếu của các ngành
nông nghiệp , công nghiệp và dịch vụ, đất đai còn là cơ sở để các ngành , các lĩnh vực
hoạt động có hiểu quả .
Trong khi tình hình đất nước ta hiện nay, khi chấp nhận nền kinh tế và chủ động
hội nhập kinh tế quốc tế, quá trình cơng nghiệp hóa ,hiện đại hóa cũng như q trình
đơ thị hóa diễn ra mạnh mẽ . Các q trình này đã kéo theo việc chuyển đổi mục đích
sử dụng đất để phục vụ nhu cầu phát triển ngày càng cao của xã hội . Do đó , hàng loạt
các cơng trình , dự án lần lượt được triển khai thực hiện ra đời, làm cho công tác bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư để giải phóng mặt bằng diễn ra mạnh mẽ và sôi nổi.
Nhà nước ta là Nhà nước của dân , do dân và vì dân, mọi quyền lợi đều hướng
vào nhân dân. Vì vậy, cơng tác giải phóng mặt bằng là một cơng việc hết sức phức tạp
và nhạy cảm. Nó khơng những ảnh hưởng đến đời sống vật chất và tinh thần của người
dân bị thu hồi đất và khu vực xung quanh. Chính vì lẽ đó , việc điều tra, tìm hiểu và
đánh giá công tác bồi thường , hỗ trợ và tái định cư để phục vụ cho cơng tác giải
phóng mặt bằng là rất cần thiết nhằm tìm ra những tồn tại, vướng mắt được giải quyết
kịp thời . Để từ đó , chúng ta đưa ra các giải pháp khắc phục góp phần hồn thiện cơng
tác giải phóng mặt bằng và củng cố lòng tin của quần chung nhân dân vào Đảng và
chính quyền các cấp làm cho cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai ngày càng đạt hiệu
quả cao
Trong những năm qua, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng là một trong
những vấn đề then chốt trong việc triển khai dự án đầu tư xây dựng của các cơng trình
trọng điểm. Nếu chủ đầu tư làm tốt, đúng tiến độ cơng tác bồi thường giải phóng mặt
bằng thì đây chính là yếu tố chính,quyết định thành cơng của dự án.
Cơng tác giải phóng mặt bằng mang tính quyết định đến tiến độ của các dự án,
là khâu đầu tiên trong triển khai tực hiện dự án. Có thể nói : "Giải phóng mặt bằng
nhanh là một nửa dự án". Tiến độ của cơng tác giải phóng mặt bằng tác động trực tiếp

đến hiệu quả dự án đầu tư nói riêng và hiệu quả xã hội nói chung , đặc biệt là ảnh
hưởng đến đời sống vật chất cũng như tinh thần của những người thu hồi đất và tái
định cư .
Ở Nghệ An hiện nay quá trình CNH, HĐH, đơ thị hố đang diễn ra rất mạnh, rất
nhiều dự án đã và đang triển khai với mục đích phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế cho
CNH- HĐH như Khu công nghiệp Bắc Vinh với tổng Diện tích: 143,17 ha; Khu cơng
nghiệp Nam Cấm Với quy mơ diện tích được quy hoạch 327,83 hecta; Khu cơng
nghiệp Thung Khuộc Thị trấn Quỳ Hợp với tổng diện tích: 26,15 ha; tổng số vốn đầu
tư 50,17 tỷ đồng, Khu cơng nghiệp Châu Quang với tổng diện tích 22 ha; tổng số vốn
1


đầu tư 40,67 tỷ đồng và xây dựng hồ chứa nước Bản mồng xã Yên Hợp tổng diện tích:
2021.4 ha với tổng số vốn đấu tư 4.5 nghìn tỷ đồng, ngồi ra cịn một số khu cơng
nghiệp Sơng Dinh, khu công nghiệp Nghĩa Xuân và các nâng cấp các tuyến đường
Quốc lộ, tỉnh lộ... . Vấn đề chuyển đổi quỹ đất đang sử dụng hiện nay sang đất triển
khai dự án đang diễn ra nhanh. Đặc biệt huyện Quỳ Hợp nằm ở trung tâm vùng mỏ
của Tỉnh Nghệ An về các loại khoáng sản như Đá trắng, quặng thiếc, vàng, đá quý... là
nơi đang diễn ra quá trình phát triển mạnh về cơ sở hạ tầng phục vụ mục tiêu thu hút
đầu tư ngoài tỉnh để phát triển kinh tế, xã hội. Trong vòng vài năm trở lại đây huyện
Quỳ Hợp đã thực hiện bồi thường thiệt hại 400 ha và di dời nhiều hộ dân để có được
quỹ đất triển khai các dự án, về cơ bản đã đáp ứng được yêu cầu đề ra, tuy vậy cũng
đang nảy sinh nhiều vấn đề bất cập, một bộ phận người dân bị mất đất chưa thỏa mãn
với những gì họ được hưởng từ chính sách bồi thường thiệt hại hiện nay.
Xuất phát từ các lý do trên, được sự đồng ý của trường đại học Vinh, khoa Địa
Lý- Quản Lý Tài Nguyên, tôi tiến hành thực hiện đề tài : “Thực trạng cơng tác giải
phóng mặt bằng, đền bù và hỗ trợ tái định cư một số dự án trên địa bàn huyện Quỳ
Hợp- tỉnh Nghệ An ”.
1.2 Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1 Mục tiêu chung

Đánh giá việc thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, đền bù và hỗ trợ tái định
cư của một số dự án, trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp đề bù , giải phóng mặt bằng
xây dựng khu cơng nghiệp.
1.2.2. Mục tiêu củ thể
- Nghiên cứu cơ sở khoa học, thực tiễn về q trình thực hiện chính sách bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất đối với một số dự án trên địa bàn huyện Quỳ
Hợp, tỉnh Nghệ An.
- Đánh giá thực trạng cơng tác đền bù, giải phóng mặt bằng của một số dự án
trên địa bàn huyện Quỳ Hợp.
- Đề xuất các giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác đền bù, giải phóng mặt bằng
trên địa bàn huyện Quỳ Hợp.
1.3 Nhiệm vụ nghiên cứu
- Tổng quan cơ sở lý luận và thự tiện về cơng tác giải phóng mặt bằng, đền bù
và hỗ trợ tái định cư vận dụng cho việc nghiên cứu vấn đề trên địa bàn cấp huyện
- Phân tích , đánh giá thực trạng giải phóng mặt bằng,đền bù và hỗ trợ tái định
cư chỉ rõ những kết quả đạt được , những hạn chế, tồn tại và nguyên nhân.
- Đề ra các giải pháp chính nhằm hồn thiện cơng tác giải phóng mặt bằng, đền
bù và hỗ trợ tái định cư trên địa bàn huyện Quỳ Hợp trong thời gian tới.
1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
1.4.1 Đối tượng nghiên cứu
Công tác giải phóng mặt bằng , bồi thường , hỗ trợ , tái định cư của một số dự
án trên địa bàn huyện Quỳ Hợp , tỉnh Nghệ an
2


1.4.2 Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi nghiên cứu : huyện Quỳ Hợp , tỉnh Nghệ An
- Phạm vi nội dung nghiên cứu : Tìm hiểu thực trạng giải phóng mặt bằn , bồi
thường và tái định cư của một số dự án ở địa bàn huyện Quỳ Hợp giai đoạn 2014-2015
1.5 Quan điểm nghiên cứu

1.5.1 Quan điểm hệ thống
-Đất đai là một hệ thống gồm các yếu tố liên kết, tương tác chặt chẽ với
nhau.Như vậy , sự thay đổi một số yếu tố sẽ dẫn tới sự thay đổi của toàn bộ hệ thống.
- Lãnh thổ nghiên cứu khơng chỉ một hệ thống bao gồm các xóm mà đây cịn là
một bộ phận của tỉnh nghệ an. Vì vậy , nghiên cứu thực trạng cơng tác giải phóng mặt
bằng, bồi thường và hỗ trợ tái định cư tại huyện Quỳ Hợp phải đặt trong hướng sử
dụng chung của toàn bộ tỉnh nghệ An và trên cả nước.
-Huyện Quỳ Hợp được xem như là một hệ thống , vì vậy khi nghiên cứu khu
vực giải phóng mặt bằng, bồi thường và hỗ trợ tái định cư cần xem xét tác động của
vấn đề đó đến tất cả các khu vực trên địa bàn huyện Quỳ Hợp, cũng như mối quan hệ
trong hệ thống đến kinh tế xã hội của huyện đối với các vùng lân cận , xung quanh.
1.5.2 Quan điểm lãnh thổ
- Mỗi đối tượng địa lý đều gắn với một khơng gian củ thể , đều có các quy luật
hoạt động riêng , gắn bó và phụ thuộc chặt chẽ vào quan điểm của lãnh thổ đó. Các đối
tượng này phản ánh những đặc trưng cơ bản của lãnh thổ , giúp phân biệt lãnh thổ này
với lãnh thổ khác . Trong từng lãnh thổ luôn luôn có sự phân hóa nội tại đồng thời có
mối quan hệ chặt chẽ với những vùng lãnh tổ xung quanh về cả tự nhiên cũng như
kinh tế- xã hội. Do vậy , các nghiên cứu địa lý đều được gắn với một lãnh thổ củ thể.
Vận dụng quan điểm lãnh thổ giúp giải quyết các vấn đề về cơ sở lý luận cũng như
trong thực tiễn khai thác , quản lý và sử dụng hợp lý tài nguyên thiên nhiên trong lãnh
thổ nghiên cứu.
1.5.3 Quan điểm phát triển bền vững
Tư tưởng chủ đạo của quan điểm này là sự phát triển bền vững phải đảm bảo 3
mục tiêu : bảo vệ môi trường , hiệu quả kinh tế và ổn định, công bằng xã hội. Quan
điểm phát triển bền vững hướng tới sự hài hòa mối quan hệ con người và tự nhiên
trong sự tương tác giữa hệ thống tự nhiên và hệ thống kinh tế- xã hội.
1.5.4 Quan điểm lịch sử
Các sự vật hiện tượng đều phải trải qua q trình phát triển lâu dài. Khi nghiên
cứu phải địi hỏi ta phải đặt nó trong cả q trình phát triển và hồn cảnh củ thể.
Vấn đề giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư là một vấn đề có từ trước tới

nay . Tuy nhiên tùy từng thời điểm , địa điểm mà có sự khác nhau. Đối với huyện Quỳ
Hợp , so với trước đây, vấn đề này hiện nay đang được tiến hành với quy mơ lớn tốc
độ nhanh và có hiệu quả nhất định.
1.6 Phương pháp nghiên cứu
1.6.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu
3


Thu thập số liệu , tài liệu có liên quan đến cơng tác giải phóng mặt bằng ,đền bù
và hỗ trợ tái định cư của huyện . Các số liệu về điều kiện tự nhiên , kinh tế -xã hội , về
tình hình quản lý Nhà nước về đât đai, về hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện
Tiến hành điều tra ngoại nghiệp nhằm kiểm tra và bổ sung những thay đổi cần
thiết.
1.6.2 Phương pháp toán học
Phương pháp thống kê xác định các chỉ số , so sánh, đối chiếu và cân đối trong
nghiên cứu các chỉ tiêu , nội dung , các kiểu , hiệ tượng có quan hệ với nhau trong tổng
thể.
Đề tài thực hiện phân tổ thống kê theo nhóm kết quả nghiên cứu như đất nông
nghiệp, đất phi nông nghiệp , đất chưa sử dụng theo các loại hình sử dụng , xác định
các chỉ tiêu phản ánh kết quả của việc sử dụng đất đai cả về số lượng và chất lượng.
Qua các số liệu thống kê rút ra kết luận về thực trạng giải phóng mặt bằng , bồi
thường và hỗ trợ tái định cư trên địa bàn nghiên cứu , phát hiện xu hướng phát triển
và định hướng sử dụng trong tương lai nhằm đưa ra giải pháp khả thi hoàn thiện từng
bước quá trình thu hồi và sử dụng đất hiện nay.
1.6.3 Phương pháp khảo sát thực đia
Dùng để thu thập thông tin ban đầu về đối tượng nghiên cứu bằng tiếp xúc trực
tiếp và ghi lại trực tiếp toàn bộ thơng tin đặc trưng của đối tượng có giá trị về phương
diện thực hiện mục tiêu nghiên cứu. Tiến hành khảo sát thực địa nhằm đảm bảo tính
khách quan , khoa học, chính xác của đề tài, đồng thời giúp đề tài có tính thực tiễn
cao.

1.6.4 Phương pháp chun gia
Là phương pháp tham khảo các ý kiến của các chun gia có kinh nghiệm ,
trình độ về vấn đề , đối tượng, lãnh thổ nghiên cứu.
Đối tượng về đề tài này tôi sử dụng phương pháp chuyên gia để tham khảo ý
kiến của phịng Tài ngun và Mơi trường . Ban giải phóng mặt bằng huyện Quỳ Hợp
và các chuyên gia quản lý đất đai , các chuyên gia trong lĩnh vực giải phóng mặt bằng,
đền bù và hỗ trợ tái định cư để đưa ra biện pháp nâng cao hiệu quả trong cơng tác giải
phóng mặt bằng , bồi thường và hỗ trợ tái định cư trên địa bàn nghiên cứu.
1.7 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn
- Ý nghĩa khoa học : Hệ thống hóa cơ sở lý thuyết và kinh nghiệm thực tiễn về
giải phóng mặt bằng đền bù và hỗ trợ tái định cư, trong và ngoài nước, vận dụng vào
điều kiện củ thể của huyện Quỳ Hợp ,trên cơ sở đóng góp bổ sung , cụ thể hóa khoa
học quản lý về tài nguyên đất trong điều kiện Việt Nam.
- Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả nghiên cứu của luận văn có giá trị tham khảo cho
huyện Quỳ Hợp đồng thời có giá trị tham khảo cho các cơ quan quản lý Nhà nước về
đất đai.

4


Ngoài phần mở đầu, kết luận, các phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo theo
quy định chung thì luận văn được kết cấu bởi các chương sau:
Chương I: cơ sở lý luận và thực tiễn về công tác giải phóng mặt bằng, đền bù
và hỗ trợ tái định cư Trong quản lý đất đai
Chương II: công tác giải phóng mặt bằng, đền bù và hỗ trợ tái định cư của một
số dự án trên địa bàn huyện Quỳ Hợp
Chương III: Những định hướng và giải pháp nhằm nâng cao hiêụ quả cơng tác
giải phóng mặt bằng, đền bù và hỗ trợ tái định cư trên địa bàn huyện Quỳ Hợp

5

Phần 2 Nội dung
CHƯƠNG I
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CƠNG TÁC GIẢI PHĨNG MẶT
BẰNG, ĐỀN BÙ VÀ HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ TRONG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
1.1 Tổng quan lý luận cơng tác giải phóng mặt bằng, đền bù và hỗ trợ tái
định cư trong quản lý đất đai
1.1.1 Một số khái niệm
1.1.1.1 Giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng là q trình thực hiện các cơng việc liên quan đến việc di
dời nhà cửa,cây cối,các công trình xây dựng và một số bộ phân dân cư trên một phần
đất nhất định được quy hoạch cho cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một cơng trình mới
Q trình giải phóng mặt bằng được tính từ khi bắt đầu hình thành hội đồng
giải phóng mặt bằng đến khi giải phóng xong và giao cho chủ đầủ tư mới.Đây là một
quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự án và liên quan trực
tiếp của các bên tham gia và cả của xã hơi.
Cơng tác giải phóng mặt bằng mang tính quyết định đến tiến độ của các dự án,
là khâu đầu tiên thực hiện dự án
1.1.1.2 Đền bù thiệt hại
Đền bù thiệt hại là việc Nhà nước trả lại quyền giá trị sử dụng đất và tài sản bị
thiệt hại với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
Đền bù trả bằng tiền hoặc hiện vật thay thế cho các thiệt hại về đất đai, tài sản
thu nhập và các tài sản khác liên quan tới dự án.
Có 2 loại đền bù: đền bù thiệt hại về đất và đền bù thiệt hại về tài sản
+ Đền bù thiệt hại về đất là biện pháp để phân bố lại tài nguyên trên quan điểm
lấy bao nhiêu bù bấy nhiêu
+Đền bù thiệt hại về tài sản gồm: nhà,cơng trình,vật kiến trúc,cây cối hoa màu,
cơng trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật gắn với đất đai bị thu hồi.
1.1.1.3 Hỗ trợ tái định cư

Tái định cư là quá trình định cư,ổn định và khôi phục cuộc sống cho những
người dân sau khi Nhà nước thu hồi đất hoặc mất chỗ sinh sống do nguyên nhân chủ
quan hoặc khách quan. Ngoài ra còn bao gồm các hoạt động nhằm hỗ trợ cho những
người bị ảnh hưởng do việc thực hiện dự án gây ra khôi phục và cải thiện mức sống
cũng như những cơ sở kinh tế về văn hóa- xã hội.
Tái định cư trong bồi thường thiệt hại là khi Nhà nước thu hồi đất được hiểu là
việc di chuyển người có đất bị thu hồi đất đến sinh sống ổn định tại một nơi mới thông
qua các hoạt động hỗ trợ của Nhà nước nhằm giúp người bị thu hồi đất ổn định đời
sống, sản xuất tại khu tái định cư.
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu
hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển.
6


Chính sách tái định cư của Nhà nước sẽ được thực hiện đối với những hộ dân
nằm trong diện giải tỏa, diện bị thu hồi đất hoàn toàn hoặc diện tích đất cịn lại sau khi
bị thu hồi khơng đủ để ổn định sản xuất và sinh hoạt.
1.1.1.4 Bất động sản
Bất động sản là tài sản không di dời được bao gồm:
-Đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản găn
liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó.Các tài sản khác gắn liền với đất đai
Đặc điểm của bất động sản : Đặc điểm “ không di dời được” trở thành một đặc
điểm riêng của bất động sản và được cấu thành bởi hai nhóm chính là đất đai và vật
kiến trúc ,vì vậy bất động sản là đơn vị thống nhất cả về quyền sử dụng đất và quyền
sở hữu nhà ở . Bất động sản là cơ sở để xác định giá đất, định giá các tài sản gắn liền
với đất khác, từ đó giúp cho cơng tác đền bù thiệt hại được đẩy nhanh tiến độ.
1.1.1.5 Giá đất
Giá đất được xác định trên thị trường thể hiện bằng tiền và chính sự khơng ổn
định của đồng tiền dẫn đến giá cả không ổn định nên giá đất định giá trị theo thời gian.
Giá đất được xác định là cầu nối các mối quan hệ đất đai- thị trường – sự quản

lý Nhà nước,Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói cách khác nhau giá đất
là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng tiếp cận vơi cơ chế thị trường
đồng thời cũng là căn cứ để đánh gái sự công bằng trong phân phối đất đai để người sử
dụng thực hiện nghĩa vụ tài chính của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất
đai theo quy hoạch sử dụng đất và pháp luật.
Giá đất là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của mối quan hệ chủ quyền sử
dụng đất và là căn cứ tính tốn giá trị khi giao đất hoặc cho thuê đất , tính giá trị tài
sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất.
Trong thực tế luôn tồn tại hai loại giá đất: giá đất do Nhà nước quy định và giá
thực tế thị trường. Giá thị trường luôn cao hơn giá của nhà nước, mức độ chênh lệch
giữa hai loại giá này xa hơn nếu đó là khu vực đô thị- nơi mà thị trường bất động sản
phát triển .Vì thế để cơng tác bồi thường , GPMB, hỗ trợ tái định cư được thực hiện tốt
thì địi hỏi giá đất do Nhà nước quy định cần phải sát hơn so với chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trên thực tế.
1.1.2 Đặc điểm của công tác giải phóng mặt bằng , đền bù và hỗ trỡ tái
định cứ
Giải phóng mặt bằng, đền bù và hỗ trợ, tái định cư là công tác đa dạng và phức
tạp mang tính chất cấp bách cần thiết . Là q trình đa dạng mỗi dự án thực hiện trên
một vùng nhất định với quy mơ thực hiện khác nhau, do đó việc thực hiện dự án đó
việc thực hiện cơng tác GPMB cũng thể hiện khác nhau
Quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng có 2 đặc điểm chính : Tính đa dạng
và tính phức tạp.
Tính đa dạng:

7


Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên
kinh tế, xã hội dân cư khác nhau . Khu vực nội thành , mật độ dân cư cao , ngành nghề
đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ven đô , mức độ tập trung dân cư

khá cao , ngành nghề dân cư phức tạp , hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu
thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; khu vực ngoại thành. Hoạt động dân cư
chủ yếu là dân cư sản xuất nông nghiệp . Do đó mỗi khu vực bồi thường GPMB có
những đặc trưng riêng và được tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những
đặc điểm của mỗi khu vực và dự án củ thể.
Tính phức tạp :
Đất đay là tài sản có giá trị cao , có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế- xã
hội đối với mọi người dân. Đối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào
hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi
trình độn sản xuất của nơng dân thấp , khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do
đó tâm lý dân cư trong vùng này là giữ đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn
được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê . Mặt khác , cây
trồng , vật ni trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động
dân cư tham gia di chuyển , định giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển
nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư
sau này :
Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau :
+ Đất ở tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của
người dân mà tâm lý, phong tục, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.
+ Nguồn gốc sử dụng đất khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế độ quản lý khác
nhau, cơ chế chính sách khơng đồng bộ, việc thực hiện pháp luật thiếu kiên quyết,
nghiêm minh dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai xây dựng nhà trái phép diễn ra
thường xuyên.
+Thiếu quỹ đất do xây dựng tái định cư cũng như chất lượng khu tái định cư
thấp chưa đảm bảo được yêu cầu, nhiều dự án đưa dân đi nhưng sau một thời gian dân
lại quay trở về nơi ở cũ.
+Dân cư một số vùng sông chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào
các trục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển đến ở khu vực
mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển.
Từ các điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì cơng tác GPMB được thực

hiện khác nhau . Giải phóng mặt bằng là q trình đa dạng và phức tạp. Nó thể hiện
khác nhau đối với mỗi dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và
lợi ích của tồn xã hội.
1.1.3 Bản chất của cơng tác giải phóng mặt bằng, đền bù và hỗ trợ tái định
cư
Công tác BT,GPMB hỗ trợ và tái định cư là một nội dung quan trọng trong qua
trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Nó là điều kiện tiên quyết đảm bảo tiến
8


độ thực hiện của dự án nhưng đồng thời nó cũng tác động lớn đến đời sống xã hội.
Công tác GPMB thực chất là trả lại mặt bằng xây dựng để có thể xây dựng các cơng
trình mới, do đó trong quá trình thu hồi đất để GPMB người dân phải di chuyển chỗ ở
nó sẽ kéo theo nhiều khó khăn trong cuộc sống mà họ gặp phải như không có chỗ ở ổn
định để sinh sống, sinh hoạt ...
Đất nước ta đang trong q trình CNH-HĐH chúng ta khơng ta khơng thể chỉ
có những đơ thị đẹp,hiện đại... mà đi đơi với nó thì chỗ ở của những người dân bị thu
hồi đất để xây dựng các cơng trình đó cũng phải được đảm bảo bởi một năm chúng ta
có hàng nghìn dự án cần GPMB mỗi dự án chỉ cần 1 hộ gia đình cá nhân khơng có nhà
ở kéo theo hàng nghìn hộ gia đình khơng có nhà để ở. Từ những nhận thức trên có thể
giúp chúng ta hiểu được bản chất quan trọng của GPMB nói chung và chính sách bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư nói riêng. Để chính sách đi vào cuộc sống cần có sự phối
hợp chặt chẽ giữa các ban ngành tổ chức nhằm có những giải pháp phù hợp với mỗi
dự án và đối với từng hộ gia đình, cá nhân.
Công tác GPMB, bồi thường, hỗ trợ tái định cư là điều kiện tiên quyết đảm bảo
tiến độ thực hiện các dự án đồng thời nó cũng tác động đến đời sống xã hội.Để thực
hiện tốt công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đòi hỏi các cơ quan chức năng có
liên quan phải tổ chức tiến hành một cách chặt chẽ.
1.1.4 Vai trị của cơng tác giải phóng mặt bằng, bồi thường và hỗ trợ tái
định cư trong hệ thống quản lý Nhà nước

Ở góc độ quản lý Nhà nước về đất đai công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
là cầu nối giữa các mối quan hệ sử dụng đất về sử dụng đất giữa các chủ thể là các cá
nhân và tổ chức với Nhà nước. Ngược lại công tác quản lý Nhà nước có ảnh hưởng lớn
đến cơng tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, cơng tác này có tốt hay không phụ
thuộc vào công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Củ thể như:
-Đối với việc ban hành các văn bản pháp luật thì Nhà nước ban hành khung giá
các loại đất phải sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường, các chính sách hỗ
trợ và tái định cư cho người có đất bị thu hồi hợp lý. Trình tự, thủ tục thực hiện phải
đảm bảo cho công tác bồi thường được thực hiện tốt, đảm bảo lợi ích hài hịa cho Nhà
nước,lợi ích của nhà đầu tư và lợi ích của các chủ xây dựng đất có phần diện tích bị
thu hồi .Ngược lại nếu cơng tác bồi thường gặp nhiều khó khăn chứng tỏ các văn bản
pháp luật chưa phù hợp,cần phải sửa đổi,bổ sung để đi đến hồn thiện.
-Đối với cơng tác đo đạc ,phân hạng ,lập bản đồ địa chính phải thật chính xác,
vì khi tiến hành bồi thường phải dựa vào diện tích của từng thửa,từng hạng đất để tính
bồi thường.Nếu thực hiện tốt cơng tác này thì sẽ khơng cịn xảy ra tình trạng ranh
chấp,khiếu kiện.Cịn ngực lại sẽ dẫn đến tình trạng khiếu kiện, tranh chấp làm cho việc
bồi thường , GPMB gặp nhiều khó khăn,tiến độ thực hiện dự án kéo dài.
-Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng là một công tác hết sức
quan trọng. Vì giấy chứng nhận là điều kiện cơ bản để bồi thường thiệt hại cho người
có đất bị thu hồi . Dó đó, cần phải đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử
9


dụng đất vừa đảm bảo cho công tác bồi thường , hỗ trợ và tái định cư được diễn ra
nhanh chóng.
-Việc quản lý hồ sơ địa chính cũng rất quan trọng , nhất là công tác điều chỉnh
biến động đất đai phải được cập nhật thường xuyên , giúp việc xác định nguồn gốc đất
rõ ràng .Khi đó cơng tác bồi thường, GPMB sẽ được tiến hành dễ dàng và nhanh
chóng.
-Cơng tác thanh tra giải quyết khiếu nại tố cáo làm tốt giúp cho việc bồi thường

diễn ra nhanh chóng , đúng pháp luật.Cịn nếu khơng thì làm tiến độ thi công của dư
án kéo dài, ảnh hưởng đến đi sống của người dân . Ngồi ra cịn gây ra những tiêu cực
như: chủ đầu tư sẽ lợi dụng khe hở đó mà làm trái pháp luật nên sử dụng đất khơng
đúng mục đích, xây dựng nhà trái phép, đầu cơ đất.
-Đới với công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất phải phân cấp đúng thẩm
quyển, thủ tục nhanh gọn, không phức tạp sẽ tiết kiêm được thời gian, cơng tác bồi
thường sẽ diễn ra nhanh chóng, đúng tiến độ, thu hút được nhiều nhà đầu tư.
-Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi
thường ,GPMB. Các dự án đầu tư phải phù hợp với quy hoạch, tránh tình trạng các dự
án không đúng quy hoạch ảnh hưởng đến việc sử dụng đất cũng như lợi ích kinh tế
của xã hội. Quy hoạch và cơng tác bồi thường, GPMB có mỗi quan hệ chặt chẽ với
nhau . Nếu quy hoạch hợp lý thì cơng tác bồi thường , GPMB sẽ được thực hiện thuận
lợi. Còn ngược lại, việc bồi thường gặp khó khăn , khi đó phải xem xét lại quy hoạch
có phù hợp chưa, có cần phải điều chỉnh, bổ sung quy hoạch hay không. Như vậy mối
quan hệ giữa quy hoạch và công tác bồi thường. GPMB được hiểu như sau : Sau khi
lập dư án có quy hoạch chi tiết khu dự án phù hợp với quy hoạch tổng thể về phát triển
kinh tế xã hội, nhà đầu tư sẽ trình lên UBND tỉnh thơng qua Hội đồng Thẩm định dự
án và quyết định dự án của nhà đầu tư có phù hợp khơng. UBND tỉnh phê duyệt và ra
quyết định thu hồi đất, giao đất cho nhà đầu tư đất xây dựng dự án. Cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền đóng vai trị chuyển giao quyền sử dụng dất từ chủ thể là họ gia đình,
cá nhân sang chủ thể là tổ chức, đồng thời chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất
chuyên dùng ( theo Hiến pháp năm 1992 và luật đất đai quy định : “Đất đai thuộc sở
hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” và Nhà nước mới có quyền “định
đoạt” đất đai có nghĩa là chỉ có Nhà nước mới có quyền “ Quyết định mục đích sử
dụng đất thơng qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất “, “
Quyết địng giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất “) .
1.1.5 Các yếu tố ảnh hưởng của cơng tác giải phóng mặt bằng , đền bù và
hỗ trợ tái định cư trong hệ thống quản lý Nhà nước về đất đai.
Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.

Các nước trên thế giới đều coi đất đai là một loại tài sản phải đăng ký quyền sở
hữu, quyền sử dụng

10


Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký
quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét duyệt lập hồ sơ
địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hệ thống hồ sơ địa chính và giấy
chứng nhận QSD đất có liên quan mật thiết với công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
và là một trong những yếu tố quyết định khi xác định nguồn gốc sử dụng đất, đối
tượng và mức bồi thường hỗ trợ.
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính (HSĐC) có vai trị quan trọng
hàng đầu để “quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản”, là cơ sở xác định
tính pháp lý của đất đai.
Từ năm 2004 đến nay, việc lập HSĐC phải được thực hiện theo quy định tại
Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và Môi trường nay đươc thay thế
bằng Thơng tư 24/1014/TT-BTNMT, nhưng cịn nhiều địa phương chưa triển khai thực
hiện, nếu có thực hiện cũng là chưa đầy đủ, chưa đồng bộ ở cả 3 cấp. Vì các tài liệu đo
đạc bản đồ này có độ chính xác thấp nên đang làm nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp
trong quản lý đất đai như không đủ cơ sở giải quyết tranh chấp đất đai, khó khăn trong
giải quyết bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Vì vậy, việc đo vẽ lại bản đồ địa chính
chính quy để thay thế cho các loại bản đồ cũ và lập lại HSĐC là rất cần thiết.
Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối tượng
được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công tác đăng ký đất
đai ở nước ta vẫn cịn yếu kém, đặc biệt cơng tác đăng ký biến động về sử dụng đất;
việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hồn tất. Chính vì vậy mà cơng tác bồi thường GPMB
đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt cơng tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì cơng
tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn.
Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Đất đai là có hạn, khơng gian sử dụng đất đai cũng có hạn. Để tồn tại và duy trì
cuộc sống của mình con người phải dựa vào đất đai, khai thác và sử dụng đất đai để
sinh sống. Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý không thể thiếu được trong
việc tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế - xã hội và các địa phương, là công cụ
thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm
vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ CNH-HĐH đất nước nói chung và các địa phương
nói riêng.
Thơng qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức
việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng
vai trò là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào đều dựa trên
một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là phương án
có hiệu quả kinh tế-xã hội cao nhất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới
chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất
để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy

11


định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định
thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.Cơng
tác bồi thường giải phóng mặt bằng liên quan mật thiết với công tác quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất thông qua Quyết định thu hồi đất vì:
- Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện việc thu hồi đất, giao
đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
- Căn cứ Quyết định thu hồi đất để lập, trình duyệt và thực hiện phương án bồi
thường giải phóng mặt bằng.
Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng cịn thấp,

thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền vững. Phương
án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch cịn mang nặng tính chủ quan duy ý
chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào. Đây chính là nguyên nhân
chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”, dự án “treo".
Cơng tác giao đất, cho thuê đất
Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến cơng tác bồi thường
GPMB và tái định cư. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào quy hoạch,
kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc
này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy định khơng rõ ràng, tình
trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn cho công tác đền bù.
Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật đất đai
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền
kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các
văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp
với tình hình thực tế.
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước trong mấy thập
kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng theo đó khơng
ngừng được sửa đổi, bổ sung. Từ năm 1993 đến năm 2003, Nhà nước đã ban hành hơn
200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất. Sau khi quốc hội thông
qua Luật đất đai 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành đã nhanh chóng đi vào
cuộc sống. Với một hệ thống quy phạm khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, đề cập
mọi quan hệ đất đai phù hợp với thực tế. Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai
của Nhà nước đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội
dung quản lý Nhà nước về đất đai, giải quyết tốt mối quan hệ đất đai ở khu vực nông
thôn, bước đầu đã đáp ứng được quan hệ đất đai mới hình thành trong q trình cơng
nghiệp hóa và đơ thị hóa; hệ thống pháp luật đất đai luôn đổi mới, ngày càng phù hợp
hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phòng, an ninh và ổn định xã hội.
Theo đó, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng cũng ln được Chính
phủ khơng ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công
12

tác bồi thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những đổi mới
về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt những kết quả đáng khích
lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho phát triển các dự án đầu tư.
Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật
đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn
và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp
luật về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường
GPMB. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai còn những nhược điểm như là số lượng
nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa
đồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật.
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc
tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trị rất quan trọng. Qua thực tế cho thấy
UBND các cấp đều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về đất đai nhưng nhận
thức về các quy định của pháp luật nói chung cịn yếu, ở cấp cơ sở cịn rất yếu. Từ đó
dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật trong giải quyết giao đất, cho
thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.
Việc tuyên truyền, phổ biến pháp luật
Việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa thật sát sao.
Tại nhiều địa phương, đang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy
định pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về đất đai. Cán bộ địa chính, chủ tịch
UBND xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những
hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn. Đó là nguyên nhân làm giảm hiệu
lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và đã
ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB.
Thị trường Bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản ngày
càng được hình thành và phát triển. Ngày nay thị trường bất động sản đã trở thành một

bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân,
nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh tế đất nước trong thời
gian qua và trong tương lai.
Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc
thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về
đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời người bị thu hồi đất có thể
tự mua hoặc cho thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước
thực hiện chính sách TĐC và bồi thường.
Giá cả của Bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động tới
giá đất tính bồi thường.
Chất lượng và số lượng đội ngũ cán bộ làm công tác bồi thường GPMB

13


Thực tế cho thấy từ cơ chế chính sách cho đến áp dụng thực hiện là một vấn đề
không đơn giản chút nào.Cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng ảnh hưởng trực
tiếp đến đất đai sản xuất của người dân nên việc tiếp xúc với người dân, vận động và
phổ biến các chính sách thu hồi, bồi thường, tái định cư … là rất cần thiết và phải được
quan tâm triệt để.
Để làm được điều này, đội ngũ cán bộ làm công tác GPMB phải đáp ứng đầy đủ
về số lượng để đáp ứng được yêu cầu công việc. Bên cạnh đó là phải có trình độ
chun mơn vững vàng, nắm vững các quy định về đền bù, thu hồi đất, các chính sách
của đảng, Nhà nước để thuận tiện trong việc tiếp xúc với người dân, giải đáp thắc mắc,
tuyên truyền, thuyết phục người dân thực hiện công tác di dời và GPMB.
Mặt khác, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng liên quan đến vấn đề đền
bù GPMB nên việc một số cán bộ có phẩm chất đạo đức chưa tốt, gây phiền hà, sách
nhiễu, làm sai quy định nhằm trục lợi cũng gây ảnh hưởng không nhỏ đến quá trình
thu hồi đất, GPMB. Hơn nữa, việc đội ngũ những người làm cơng tác GPMB trình độ
cịn hạn chế và yếu kém cả về chuyên môn lẫn nghiệp vụ còn dẫn đến việc quản lý tổ

chức, thực hiện và cơng
1.1.6 Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, đền bù và hỗ trợ tái
định cư của Việt Nam
1.1.6.1 Đối tượng bồi thường
Đối tượng bồi thường
Theo điều 2 của nghị định 47/2014/ NĐ-CP ngày 25/5/2014 quy định về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
- Cơ quan thực hiện chức năng quản lý Nhà nước về đất đai; tổ chức làm nhiệm
vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng.
-. Người sử dụng đất quy định tại Điều 5 của Luật Đất đai khi Nhà nước thu hồi
đất.
- Tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất.
1.1.6.2 Chính sách bồi thường, hỗ trợ về đất
Theo điều 4 của nghị định 47/2014/ NĐ-CP ngày 25/5/2014 Bồi thường, hỗ trợ
khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp vượt hạn mức do nhận chuyển quyền sử dụng
đất đối với hộ gia đình, cá nhân
Việc bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp vượt hạn mức do
nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân quy định tại Điểm c
Khoản 1 Điều 77 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận
chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 do được thừa kế, tặng cho,
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người khác theo quy định của pháp luật mà
đủ điều kiện được bồi thường thì được bồi thường, hỗ trợ theo diện tích thực tế mà
Nhà nước thu hồi.
14


2. Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp quy
định tại Khoản 1 Điều này nhưng khơng có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc

không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai thì chỉ được bồi
thường đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất nơng nghiệp. Đối với phần diện
tích đất nơng nghiệp vượt hạn mức giao đất nơng nghiệp thì khơng được bồi thường về
đất nhưng được xem xét hỗ trợ theo quy định tại Điều 25 của Nghị định này.
3. Thời hạn sử dụng đất để tính bồi thường đối với đất nơng nghiệp do hộ gia
đình, cá nhân đang sử dụng có nguồn gốc được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục
đích sản xuất nơng nghiệp, cơng nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật về đất đai, được áp dụng như đối với trường hợp đất
được Nhà nước giao sử dụng ổn định lâu dài.
Theo điều 6 của nghị định 47/2014/ NĐ-CP ngày 25/5/2014 . Bồi thường về
đất khi Nhà nước thu hồi đất ở
Việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở quy định tại Điều 79 của
Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước
thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện
như sau:
a) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở cịn lại sau thu hồi
khơng đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình,
cá nhân khơng cịn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất
ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư;
b) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở cịn lại sau thu hồi
không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình,
cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi
thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được
xem xét để bồi thường bằng đất ở.
2. Trường hợp trong hộ gia đình quy định tại Khoản 1 Điều này mà trong hộ có

nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi nếu đủ
điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú
hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ở thu hồi thì Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình thực tế tại địa
phương quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình.
3. Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các trường
hợp quy định tại Khoản 1 Điều này mà khơng có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc
bằng nhà ở tái định cư thi được Nhà nước bồi thường bằng tiền.
15


4. Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất gắn
liền với nhà ở thuộc trường hợp phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được
bồi thường về đất ở, nếu khơng có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn
nơi có đất ở thu hồi thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao
đất ở có thu tiền sử dụng đất. Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở; giá đất ở tính tiền
sử dụng đất khi Nhà nước giao đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
5. Trường hợp trong thửa đất ở thu hồi còn diện tích đất nơng nghiệp khơng
được cơng nhận là đất ở thì hộ gia đình, cá nhân có đất thu hồi được chuyển mục đích
sử dụng đất đối với phần diện tích đất đó sang đất ở trong hạn mức giao đất ở tại địa
phương, nếu hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu và việc chuyển mục đích sang đất ở phù
hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt. Hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất phải thực hiện nghĩa
vụ tài chính theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; thu tiền thuê đất, thuê
mặt nước.
6. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngồi đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước
thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai
thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:
a) Trường hợp thu hồi một phần diện tích đất của dự án mà phần còn lại vẫn đủ

điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án thì được bồi thường bằng tiền đối với phần diện
tích đất thu hồi;
b) Trường hợp thu hồi tồn bộ diện tích đất hoặc thu hồi một phần diện tích đất
của dự án mà phần cịn lại khơng đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án thì được bồi
thường bằng đất để thực hiện dự án hoặc bồi thường bằng tiền;
c) Đối với dự án đã đưa vào kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi
thường bằng tiền
theo điều 11 của nghị định 47/2014/ NĐ-CP ngày 25/5/2014 . Bồi thường, hỗ
trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đối với đất được giao không đúng thẩm quyền trước
ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng đã nộp tiền để được sử dụng đất mà chưa được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng
người đang sử dụng đất đã nộp tiền để được sử dụng đất mà chưa được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất thì việc bồi thường, hỗ trợ về đất được thực hiện theo
quy định sau:
1. Trường hợp sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì người đang sử
dụng đất được bồi thường về đất đối với diện tích và loại đất được giao.
2. Trường hợp sử dụng đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01
tháng 7 năm 2004 thì người đang sử dụng đất được bồi thường, hỗ trợ như sau:

16


a) Được bồi thường, hỗ trợ đối với diện tích đất được giao là đất nông nghiệp,
đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, đất ở trong hạn mức giao đất quy định
tại Khoản 2 Điều 83 và Khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai năm 2003;
b) Được bồi thường về đất đối với diện tích đất được giao là đất ở vượt hạn
mức giao đất quy định tại Khoản 2 Điều 83 và Khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai năm
2003 nhưng phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp theo mức thu quy định của Chính
phủ về thu tiền sử dụng đất.

3. Việc bồi thường về tài sản gắn liền với đất thu hồi thực hiện theo quy định
của Luật Đất đai và Nghị định này.
Theo điều 12 của nghị định 47/2014/ NĐ-CP ngày 25/5/2014 . Bồi thường, hỗ
trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp diện tích đo đạc thực tế khác
với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất
Trường hợp thu hồi đất mà diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên
giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất
đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của
Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị
định số 43/2014/NĐ-CP) thì được bồi thường theo quy định sau đây:
1. Nếu diện tích đo đạc thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử
dụng đất thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.
2. Nếu diện tích đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử
dụng đất do việc đo đạc trước đây thiếu chính xác hoặc do khi kê khai đăng ký trước
đây người sử dụng đất không kê khai hết diện tích nhưng tồn bộ ranh giới thửa đất đã
được xác định là khơng thay đổi, khơng có tranh chấp với những người sử dụng đất
liền kề, không do lấn, chiếm thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.
3. Nếu diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền
sử dụng đất, được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi là Ủy ban nhân
dân cấp xã) nơi có đất xác nhận diện tích nhiều hơn là do khai hoang hoặc nhận
chuyển quyền của người sử dụng đất trước đó, đất đã sử dụng ổn định và khơng có
tranh chấp thì được bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.
4. Đối với phần diện tích đất nhiều hơn diện tích đất ghi trên giấy tờ về quyền
sử dụng đất mà diện tích đất nhiều hơn là do hành vi lấn, chiếm mà có thì khơng được
bồi thường về đất.
5. Việc bồi thường về tài sản gắn liền với đất trong trường hợp đất thu hồi quy
định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này thực hiện theo quy định của Luật Đất đai và
Nghị định này.
Theo điều 13 của nghị định 47/2014/ NĐ-CP ngày 25/5/2014 . Bồi thường về
đất cho người đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền
sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18
của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP mà đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử
17


dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 101 và
Điều 102 của Luật Đất đai, các Điều 20, 22, 23, 25, 27 và 28 của Nghị định số
43/2014/NĐ-CP thì được bồi thường về đất.
2. Trường hợp người có đất thu hồi được bồi thường bằng tiền thì số tiền bồi
thường phải trừ khoản tiền nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về thu tiền
sử dụng đất; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
Theo điều 15 của nghị định 47/2014/ NĐ-CP ngày 25/5/2014 . Bồi thường về
đất đối với những người đang đồng quyền sử dụng đất
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất chung có đồng quyền sử
dụng đất, khi Nhà nước thu hồi đất được bồi thường theo diện tích đất thuộc quyền sử
dụng; nếu khơng có giấy tờ xác định diện tích đất thuộc quyền sử dụng riêng của tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân thì bồi thường chung cho các đối tượng có đồng quyền sử
dụng đất.
2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hướng dẫn việc phân chia tiền bồi thường về đất
cho các đối tượng đồng quyền sử dụng quy định tại Khoản 1 Điều này
Theo điều 17 của nghị định 47/2014/ NĐ-CP ngày 25/5/2014 . Bồi thường, hỗ
trợ khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư do Quốc hội quyết định chủ
trương đầu tư, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư
Việc bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư do
Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương
đầu tư mà phải di chuyển cả cộng đồng dân cư, làm ảnh hưởng đến toàn bộ đời sống,
kinh tế - xã hội, truyền thống văn hóa của cộng đồng; dự án thu hồi đất liên quan đến
nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thực hiện như sau:
1. Bộ, ngành có dự án đầu tư có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với Ủy ban nhân

dân cấp tỉnh nơi có đất thu hồi xây dựng khung chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư trình Thủ tướng Chính phủ xem xét quyết định và phải bảo đảm kinh phí cho
việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định.
Khung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư bao gồm những nội dung chủ
yếu sau đây:
a) Diện tích từng loại đất dự kiến thu hồi;
b) Số người sử dụng đất trong khu vực dự kiến thu hồi đất;
c) Dự kiến mức bồi thường, hỗ trợ đối với từng loại đối tượng thu hồi đất; dự
kiến giá đất bồi thường đối với từng loại đất, từng loại vị trí;
d) Phương án bố trí tái định cư (dự kiến số hộ tái định cư, địa điểm, hình thức
tái định cư);
đ) Dự kiến tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và nguồn vốn để thực
hiện;
e) Dự kiến thời gian và kế hoạch di chuyển, bàn giao mặt bằng.

18


2. Bộ Tài ngun và Mơi trường chủ trì, phối hợp với các cơ quan, tổ chức có
liên quan tổ chức thẩm tra khung chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước
khi trình Thủ tướng Chính phủ quyết định.
3. Căn cứ vào khung chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được Thủ
tướng Chính phủ quyết định, Bộ, ngành có dự án đầu tư tổ chức lập, tổ chức thẩm định
và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho toàn bộ dự án.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã
được Bộ, ngành phê duyệt, tổ chức lập, tổ chức thẩm định và phê duyệt phương án bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư đối với dự án thực hiện tại địa phương sau khi đã có ý kiến
chấp thuận bằng văn bản của Bộ, ngành có dự án đầu tư; tổ chức thực hiện và quyết
tốn kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư với Bộ, ngành có dự án đầu tư.
`1.1.6.3 Chính sách bồi thường về đất và chi phi đầu tư

Theo điều 3 của nghị định 47/2014/ NĐ-CP ngày 25/5/2014 . Bồi thường chi
phí đầu tư vào đất cịn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phịng, an ninh;
phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cơng cộng
1. Đối tượng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất cịn lại khi Nhà nước thu
hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia,
cơng cộng là các trường hợp quy định tại Điều 76 của Luật Đất đai.
2. Chi phí đầu tư vào đất cịn lại là các chi phí mà người sử dụng đất đã đầu tư
vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm cơ quan nhà nước có
thẩm quyền quyết định thu hồi đất cịn chưa thu hồi hết. Chi phí đầu tư vào đất cịn lại
gồm tồn bộ hoặc một phần của các khoản chi phí sau:
a) Chi phí san lấp mặt bằng;
b) Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói
mịn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nơng nghiệp;
c) Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt
bằng sản xuất kinh doanh;
d) Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng
đất.
3. Điều kiện xác định chi phí đầu tư vào đất cịn lại:
a) Có hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất. Trường hợp chi phí đầu tư
vào đất cịn lại khơng có hồ sơ, chứng từ chứng minh thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) căn cứ tình hình
thực tế tại địa phương quy định việc xác định chi phí đầu tư vào đất cịn lại;
b) Chi phí đầu tư vào đất khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
4. Chi phí đầu tư vào đất cịn lại được tính phải phù hợp với giá thị trường tại
thời điểm có quyết định thu hồi đất và được xác định theo cơng thức sau:
Trong đó:
P: Chi phí đầu tư vào đất cịn lại;
P1: Chi phí san lấp mặt bằng;
19

P2: Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói
mịn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nơng nghiệp;
P3: Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt
bằng sản xuất kinh doanh;
P4: Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng
đất;
T1: Thời hạn sử dụng đất;
T2: Thời hạn sử dụng đất còn lại.
Đối với trường hợp thời điểm đầu tư vào đất sau thời điểm được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất thì thời hạn sử dụng đất (T1) được tính từ thời điểm đầu tư vào đất
Theo điều 5. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu
hồi đất do cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo đang sử dụng
1. Việc bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất cịn lại khi Nhà nước thu hồi
đất nơng nghiệp của cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo quy định tại Khoản 3 Điều 78
của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:
a) Đối với đất nông nghiệp sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 (ngày Luật
Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành) có nguồn gốc khơng phải là đất do được Nhà
nước giao không thu tiền sử dụng đất, đất do được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất
hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
theo quy định tại Điều 100 và Điều 102 của Luật Đất đai thì được bồi thường về đất
theo quy định tại Khoản 2 Điều 74 của Luật Đất đai;
b) Đối với đất nông nghiệp sử dụng có nguồn gốc do được Nhà nước giao đất
khơng thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì khơng được bồi
thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất cịn lại (nếu có). Việc xác
định chi phí đầu tư vào đất cịn lại để tính bồi thường thực hiện theo quy định tại Điều
3 của Nghị định này.
2. Việc bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất cịn lại khi Nhà nước thu hồi
đất phi nông nghiệp không phải đất ở của cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo quy định

tại Khoản 5 Điều 81 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:
a) Đối với đất phi nông nghiệp sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà
khơng phải là đất có nguồn gốc do được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất,
cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc
đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 100 và Điều 102 của Luật Đất đai
thì được bồi thường về đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 74 của Luật Đất đai.
Trường hợp đất phi nông nghiệp của cơ sở tôn giáo sử dụng từ ngày 01 tháng 7
năm 2004 đến thời điểm có Thơng báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền mà có nguồn gốc do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho thì không được bồi
thường về đất;
20


b) Đối với đất phi nơng nghiệp có nguồn gốc do được Nhà nước giao đất không
thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì khơng được bồi
thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất cịn lại (nếu có). Việc xác
định chi phí đầu tư vào đất cịn lại để tính bồi thường thực hiện theo quy định tại Điều
3 của Nghị định này.
Trường hợp thu hồi toàn bộ hoặc một phần diện tích mà diện tích đất cịn lại
không đủ điều kiện để tiếp tục sử dụng, nếu cộng đồng dân cư, cơ sở tơn giáo cịn có
nhu cầu sử dụng đất vào mục đích chung của cộng đồng, cơ sở tơn giáo thì được Nhà
nước giao đất mới tại nơi khác; việc giao đất mới tại nơi khác phải phù hợp với quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Theo điều 7 của nghị định 47/2014/ NĐ-CP ngày 25/5/2014 . Bồi thường về
đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất phi nơng nghiệp khơng
phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân
Việc bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất cịn lại đối với đất phi nơng
nghiệp khơng phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân quy định tại Điều 80 của Luật Đất
đai được thực hiện theo quy định sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở
khi Nhà nước thu hồi đất, nếu đủ điều kiện được bồi thường theo quy định tại Điều 75
của Luật Đất đai thì được bồi thường về đất, cụ thể như sau:
a) Đối với đất sử dụng có thời hạn thì được bồi thường bằng đất có cùng mục
đích sử dụng với đất thu hồi; thời hạn sử dụng đất được bồi thường là thời hạn sử dụng
còn lại của đất thu hồi; nếu khơng có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền
và được xác định như sau:
Trong đó:
Tbt: Số tiền được bồi thường;
G: Giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định thu hồi đất; nếu đất được Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thì G là giá đất cụ thể tính tiền sử dụng đất, nếu
đất được Nhà nước cho thuê trả tiền một lần cho cả thời gian th thì G là giá đất cụ
thể tính tiền th đất;
S: Diện tích đất thu hồi;
T1: Thời hạn sử dụng đất;
T2: Thời hạn sử dụng đất còn lại;
b) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằng đất mà có nhu cầu sử
dụng với thời hạn dài hơn thời hạn sử dụng còn lại của đất thu hồi thì được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền tăng thời hạn sử dụng nhưng người sử dụng đất phải thực
hiện nghĩa vụ tài chính đối với thời gian được tăng theo quy định của pháp luật về đất
đai.
2. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phi nơng nghiệp khơng phải là đất ở được
Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một
lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp quy định tại
21


Khoản 3 Điều này thì khơng được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí
đầu tư vào đất cịn lại (nếu có) theo quy định tại Điều 3 của Nghị định này.
3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở

được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng
được miễn tiền thuê đất do thực hiện chính sách đối với người có cơng với cách mạng
thì được bồi thường về đất. Căn cứ vào điều kiện thực tế, quỹ đất tại địa phương, Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể việc bồi thường.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản
xuất phi nơng nghiệp, đất phi nơng nghiệp khác có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài
mà có đủ điều kiện được bồi thường theo quy định của pháp luật khi Nhà nước thu hồi
đất thì được bồi thường về đất theo giá đất ở.
5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm
2004 mà có nguồn gốc do lấn, chiếm, khi Nhà nước thu hồi đất nếu khơng có chỗ ở
nào khác thì được Nhà nước giao đất ở mới có thu tiền sử dụng đất hoặc bán nhà ở tái
định cư. Giá đất ở tính thu tiền sử dụng đất, giá bán nhà ở tái định cư do Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh quy định.
Theo điều 8 của nghị định 47/2014/ NĐ-CP ngày 25/5/2014 . Bồi thường về
đất, chi phí đầu tư vào đất cịn lại khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không
phải đất ở của tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh
1. Việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất nghĩa trang, nghĩa địa của tổ
chức kinh tế quy định tại Khoản 2 Điều 81 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy
định sau đây:
a) Trường hợp thu hồi tồn bộ hoặc một phần diện tích đất mà phần cịn lại
khơng đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án xây dựng nghĩa trang, nghĩa địa thì chủ
dự án được Nhà nước bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng
nếu dự án đã có chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng; được bồi thường
bằng tiền nếu dự án đang trong thời gian xây dựng kết cấu hạ tầng và chưa có chuyển
nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng đó;
b) Trường hợp thu hồi một phần diện tích đất mà phần còn lại đủ điều kiện để
tiếp tục sử dụng làm nghĩa trang, nghĩa địa thì chủ dự án được bồi thường bằng tiền
đối với diện tích đất thu hồi. Nếu trên diện tích đất thu hồi đã có mồ mả thì bố trí di
dời mồ mả đó vào khu vực đất còn lại của dự án; trường hợp khu vực đất còn lại của
dự án đã chuyển nhượng hết thì chủ dự án được Nhà nước bồi thường bằng giao đất

mới tại nơi khác để làm nghĩa trang, nghĩa địa phục vụ việc di dời mồ mả tại khu vực
có đất thu hồi.
Việc giao đất tại nơi khác để làm nghĩa trang, nghĩa địa quy định tại Điểm này
phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan, nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt.
2. Doanh nghiệp liên doanh sử dụng đất phi nông nghiệp khơng phải là đất ở do
nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất quy định tại Điều 184 của Luật Đất đai khi Nhà
22


nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 74 của
Luật Đất đai trong các trường hợp sau:
a) Đất do tổ chức kinh tế góp vốn theo quy định tại Điều 184 của Luật Đất đai
có nguồn gốc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê thu tiền thuê
đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp không có
nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;
b) Đất do tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất,
giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà
nước, cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm mà được sử dụng giá trị quyền sử dụng
đất như ngân sách nhà nước cấp cho doanh nghiệp, khơng phải ghi nhận nợ và khơng
phải hồn trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai để góp vốn liên
doanh với tổ chức, cá nhân nước ngồi;
c) Đất do tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng
khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;
d) Đất do người Việt Nam định cư ở nước ngồi được Nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; doanh
nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng quyền sử dụng đất nay chuyển
thành doanh nghiệp có 100% vốn nước ngồi
1.1.6.4 Chính sách bồi thường về nhà , cơng trình, về di chuyển mồ mả.

Theo điều 10 của nghị định 47/2014/ NĐ-CP ngày 25/5/2014 . Bồi thường thiệt
hại do hạn chế khả năng sử dụng đất, thiệt hại tài sản gắn liền với đất đối với đất thuộc
hành lang an toàn khi xây dựng cơng trình có hành lang bảo vệ
Bồi thường thiệt hại do hạn chế khả năng sử dụng đất, thiệt hại tài sản gắn liền
với đất đối với đất thuộc hành lang an tồn khi xây dựng cơng trình có hành lang bảo
vệ quy định tại Điều 94 của Luật Đất đai được thực hiện như sau:
1. Trường hợp làm thay đổi mục đích sử dụng đất:
a) Làm thay đổi mục đích sử dụng đất từ đất ở sang đất phi nông nghiệp không
phải là đất ở hoặc từ đất ở sang đất nơng nghiệp thì mức bồi thường thiệt hại được xác
định như sau:
Tbt = (G1 - G2) x S
Trong đó:
Tbt: Tiền bồi thường thiệt hại;
G1: Giá đất ở tính bình qn mỗi m2;
G2: Giá đất phi nơng nghiệp không phải đất ở hoặc giá đất nông nghiệp tính
bình qn cho mỗi m2;
S: Diện tích đất bị thay đổi mục đích sử dụng đất;
b) Làm thay đổi mục đích sử dụng đất từ đất phi nơng nghiệp khơng phải là đất
ở sang đất nơng nghiệp thì mức bồi thường thiệt hại được xác định như sau:
Tbt = (G3 - G4) x S
23


Trong đó:
Tbt: Tiền bồi thường thiệt hại;
G3: Giá đất phi nơng nghiệp khơng phải đất ở tính bình qn mỗi m2;
G4: Giá đất nơng nghiệp tính bình qn cho mỗi m2;
S: Diện tích đất bị thay đổi mục đích sử dụng đất.
2. Trường hợp khơng làm thay đổi mục đích sử dụng đất nhưng làm hạn chế
khả năng sử dụng đất thì việc xác định mức bồi thường thiệt hại do Ủy ban nhân dân

cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định cụ thể.
3. Nhà ở, cơng trình xây dựng khác và các tài sản khác gắn liền với đất nằm
trong phạm vi hành lang an tồn bị thiệt hại do phải giải tỏa thì được bồi thường theo
mức thiệt hại theo quy định.
4. Khi hành lang bảo vệ an tồn cơng trình chiếm dụng khoảng khơng trên 70%
diện tích thửa đất có nhà ở, cơng trình xây dựng thì phần diện tích đất cịn lại cũng
được bồi thường theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này.
5. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở nằm trong hành lang an toàn khi xây
dựng cơng trình cơng cộng có hành lang bảo vệ an tồn phải di chuyển chỗ ở mà
khơng có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất trong hành lang
an tồn thì được bố trí tái định cư; được bồi thường chi phí di chuyển, và được hỗ trợ
ổn định đời sống, sản xuất
Theo điều 9 của nghị định 47/2014/ NĐ-CP ngày 25/5/2014 . Bồi thường thiệt
hại về nhà, cơng trình xây dựng khác gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất
Việc bồi thường đối với nhà, cơng trình xây dựng khác gắn liền với đất khi Nhà
nước thu hồi đất quy định tại Khoản 2 Điều 89 của Luật Đất đai được thực hiện theo
quy định sau đây:
1. Mức bồi thường nhà, cơng trình bằng tổng giá trị hiện có của nhà, cơng trình
bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, cơng
trình đó.
Giá trị hiện có của nhà, cơng trình bị thiệt hại được xác định bằng (=) tỷ lệ phần
trăm chất lượng cịn lại của nhà, cơng trình đó nhân (x) với giá trị xây dựng mới của
nhà, cơng trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban
hành.
Khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, cơng trình do
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường không quá 100% giá trị
xây dựng mới của nhà, cơng trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, cơng
trình bị thiệt hại.
2. Giá trị hiện có của nhà, cơng trình bị thiệt hại được xác định theo cơng thức
sau:

Trong đó:
Tgt: Giá trị hiện có của nhà, cơng trình bị thiệt hại;

24


G1: Giá trị xây mới nhà, cơng trình bị thiệt hại có tiêu chuẩn kỹ thuật tương
đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành;
T: Thời gian khấu hao áp dụng đối với nhà, cơng trình bị thiệt hại;
T1: Thời gian mà nhà, cơng trình bị thiệt hại đã qua sử dụng.
3. Đối với nhà, cơng trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần mà phần cịn lại
khơng cịn sử dụng được thì bồi thường cho tồn bộ nhà, cơng trình; trường hợp nhà,
cơng trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, những vẫn tồn tại và sử dụng được phần
cịn lại thì bồi thường phần giá trị cơng trình bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hồn
thiện phần cịn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, cơng trình trước khi
bị phá dỡ.
4. Đối với nhà, cơng trình xây dựng khơng đủ tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định
của Bộ quản lý chuyên ngành ban hành thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức bồi
thường cụ thể cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.
Theo điều 14 của nghị định 47/2014/ NĐ-CP ngày 25/5/2014 . Bồi thường nhà,
công trình đối với người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước
1. Người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước (nhà thuê hoặc nhà do tổ
chức tự quản) nằm trong phạm vi thu hồi đất phải phá dỡ, thì người đang th nhà
khơng được bồi thường đối với diện tích nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và diện tích cơi
nới trái phép, nhưng được bồi thường chi phí tự cải tạo, sửa chữa, nâng cấp; mức bồi
thường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
2. Người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước bị phá dỡ được thuê nhà ở
tại nơi tái định cư; giá thuê nhà là giá thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; nhà thuê tại
nơi tái định cư được Nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của Chính phủ
về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê; trường hợp đặc biệt khơng

có nhà tái định cư để bố trí thì được hỗ trợ bằng tiền để tự lo chỗ ở mới; mức hỗ trợ
bằng 60% giá trị đất và 60% giá trị nhà đang thuê.
Theo điều 18 của nghị định 47/2014/ NĐ-CP ngày 25/5/2014 . Bồi thường về
di chuyển mồ mả
Đối với việc di chuyển mồ mả không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1
Điều 8 của Nghị định này thì người có mồ mả phải di chuyển được bố trí đất và được
bồi thường chi phí đào, bốc, di chuyển, xây dựng mới và các chi phí hợp lý khác có
liên quan trực tiếp. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức bồi thường cụ thể cho phù
hợp với tập quán và thực tế tại địa phương.
1.1.6.7 Chính sách về hỗ trợ
Theo điều 19 của nghị định 47/2014/ NĐ-CP ngày 25/5/2014 . Hỗ trợ ổn định
đời sống và sản xuất khi Nhà nước thu hồi đất
Việc hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất khi Nhà nước thu hồi đất quy định
tại Điểm a Khoản 2 Điều 83 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:
1. Đối tượng được hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất gồm các trường hợp sau:

25