Thực trạng công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại xã nghi xuân huyện nghi lộc tỉnh nghệ an đồ án tốt nghiệp đại học
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (771.7 KB, 72 trang )
TRƢỜNG ĐẠI HỌC VINH
KHOA ĐỊA LÝ - QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN
=== ===
MAI LỆ QUYÊN
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ
VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
TẠI XÃ NGHI XUÂN - HUYỆN NGHI LỘC TỈNH NGHỆ AN
ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
NGHỆ AN - 2014
TRƢỜNG ĐẠI HỌC VINH
KHOA ĐỊA LÝ - QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN
=== ===
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ VÀ CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
TẠI XÃ NGHI XUÂN - HUYỆN NGHI LỘC TỈNH NGHỆ AN
ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
GV hướng dẫn:
TS. Lƣơng Thị Thành Vinh
SV thực hiện:
Mai Lệ Quyên
Lớp:
51K - QLĐĐ
Mã số SV:
1052053138
NGHỆ AN - 2014
LỜI CẢM ƠN
Qua quá trình học tập và rèn luyện tại trường Đại học Vinh, em đã được
trang bị những kiến thức lý thuyết hết sức cơ bản, làm hành trang cho quá
trình thực tế sau này.
Được sự sự phân công của khoa Địa lý trường Đại học Vinh, cùng với sự
hướng dẫn của cô giáo TS. Lương Thị Thành Vinh em đã tiến hành nghiên cứu
đề tài: “Thực trạng công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ở tại xã Nghi Xuân - huyện Nghi Lộc - tỉnh Nghệ An".
Trong quá trình tìm hiểu đề tài, em đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ của cô
TS. Lương Thị Thành Vinh đã hướng dẫn tận tình cho em những kiến thức lý
thuyết, cũng như các kỹ năng, cách giải quyết vấn đề, đặt câu hỏi; Cô luôn là
người truyền động lực trong tôi, giúp em hoàn thành tốt những vấn đề cần
nghiên cứu. Cho phép em gửi lời cảm ơn sâu sắc tới sự quan tâm giúp đỡ của
ban Lãnh đạo và tập thể Cán bộ Ban Địa chính xã Nghi Xuân - huyện Nghi
Lộc - tỉnh Nghệ An, đã tạo điều kiện thuận lợi để em có thể hồn thành tốt đề
tài này theo đúng nội dung đã đề ra.
Em cũng xin cảm ơn các thầy cô trong khoa Địa lý và các giảng viên trường
Đại học Vinh đã giảng dạy em trong suốt q trình học tập.
Cuối cùng em xin kính chúc các Thầy giáo, các Cô giáo, cùng Lãnh đạo và
tập thể cán bộ Ban Địa chính xã Nghi Xuân - huyện Nghi Lộc - tỉnh Nghệ An
luôn luôn mạnh khoẻ, hạnh phúc và đạt được nhiều thành công trong công
tác!
Em xin chân thành cảm ơn!
Vinh, tháng 9 năm 2014
Sinh viên
Mai Lệ Quyên
MỤC LỤC
Trang
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
1. Lý do chọn đề tài ........................................................................................ 1
3. Nhiệm vụ và giới hạn phạm vi nghiên cứu ................................................ 2
4. Đối tượng nghiên cứu ................................................................................ 3
5. Phương pháp nghiên cứu............................................................................ 3
6. Bố cục của đề tài ........................................................................................ 6
NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ................................................................................... 7
Chƣơng 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ
NGHIÊN CỨU.......................................................................................................... 7
1.1. Cơ sở lý luận ........................................................................................... 7
1.1.1. Đất ở ................................................................................................. 7
1.1.2. Đăng ký đất đai ............................................................................... 10
1.1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở ........................................... 14
1.2. Cơ sở thực tiễn ...................................................................................... 29
1.2.1. Công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ của Tỉnh Nghệ An .................. 29
1.2.2. Công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ của huyện Nghi Lộc................ 31
Chƣơng 2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở .............................33
2.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và cảnh
quan môi trường xã Nghi Xuân, huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An ............... 33
2.1.1. Đặc điểm tự nhiên........................................................................... 33
2.1.2. Các nguồn tài nguyên ..................... Error! Bookmark not defined.
2.1.3. Thực trạng cảnh quan, môi trường . Error! Bookmark not defined.
2.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên
và cảnh quan môi trường .......................................................................... 37
2.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ................................................... 37
2.2.1. Tăng trưởng - chuyển dịch cơ cấu kinh tế ...................................... 37
2.2.2. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế ......................................... 38
2.2.3. Dân cư và nguồn lao động .............................................................. 41
2.2.4. Thực trạng phát triển các khu dân cư nông thônError! Bookmark not defined
2.2.5. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ......... 42
2.2.6. Kết luận ........................................................................................... 46
2.3. Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ở tại xã Nghi Xuân - huyện Nghi Lộc - tỉnh Nghệ An ............. 47
2.3.1. Công tác đăng ký đất đai ................................................................ 47
2.3.2. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở ...................... 50
2.3.3 Những kết quả đạt được và những tồn tại, hạn chế của công
tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSD đất ở ............................................................... 54
Chƣơng 3. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NHĂM ĐẨY MẠNH CÔNG TÁC
ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN XÃ NGHI XUÂN - HUYỆN NGHI
LỘC ..........................................................................................................................57
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................63
1. Kết luận .................................................................................................... 63
2. Kiến nghị .................................................................................................. 64
TÀI LIỆU THAM KHẢO ....................................................................................65
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
BTNMT
:
Bộ Tài ngun Mơi trường
CP
:
Chính phủ
ĐKĐĐ
:
Đăng ký đất đai
GCN
:
Giấy chứng nhận
GCNQSDĐ
:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GCNQSD
:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng
QSDĐ
:
Quyền sử dụng đất
NĐ
:
Nghị định
STT
:
Số thứ tự
UBND
:
Ủy ban nhân dân
VPĐK
:
Văn phòng đăng ký
HSĐK
:
Hồ sơ đăng ký
DANH MỤC CÁC BẢNG SỐ LIỆU VÀ BẢN ĐỒ
Bảng 2.1. Diện tích và cơ cấu sử dụng các loại đất năm 2013
Bảng 2.2. Một số chỉ tiêu ngành trông trọt của xã
Bảng 2.3. Kết quả xét duyệt hồ sơ đăng ký cấp GCNQSD đất ở xã Nghi Xuân
Bảng 2.4. Kết quả cấp GCNQSD đất ở xã Nghi Xuân
Bảng 2.5. Các trường hợp chưa được cấp GCNQSD đất ở trên địa bàn xã Nghi
Xuân
Bản đồ 2.1. Hành chính xã Nghi Xuân - huyên Nghi Lộc - Tỉnh Nghệ An
MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên ban tặng cho con
người. Nó có vai trị rất quan trọng trong đời sống cũng như trong mọi hoạt
động của quá trình sản xuất. Đất đai là cơ sở của mọi hình thái sinh vật sống
trên lục địa, là cơ sở cho rất nhiều hình thái phục vụ cuộc sống của con người,
là tư liệu sản xuất quan trọng cho ngành nơng nghiệp. Bên cạnh đó, đất đai
cịn đóng góp khơng nhỏ trong quá trình bảo vệ sự sống cho Trái đất, nó như
tấm thảm xanh hình thành thể cân bằng năng lượng trái đất, dự trữ nguồn
nước mặt, nước ngầm vơ tận. Đất đai cịn là kho tài ngun khống sản cung
cấp cho mọi nhu cầu sử dụng của con người, là nơi bảo tồn lưu giữ các chứng
cứ lịch sử văn hóa của lồi người.
Tuy nhiên đất đai là tài nguyên bị giới hạn và mang tính cố định trong khơng
gian. Do đó việc quản lý sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả là hết sức quan trọng
đối với sự phát triển kinh tế - xã hội, sự nghiệp cơng nghiệp hóa - hiện đại
hóa. Nhưng cũng chính sự phát triển đó đã tạo ra áp lực rất lớn cho quỹ đất
đai của mỗi quốc gia, đặc biệt tốc độ gia tăng dân số nhanh chóng đã ảnh
hưởng đến nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích sử dụng. Đây chính là thách
thức cho cơng tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và cơng tác đăng ký
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng.
Từ khi thành lập Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa cho đến nay, trải qua
nhiều giai đoạn song Nhà nước luôn quan tâm đến vấn đề quản lý đất đai. Để
nâng cao vai trò quản lý đất đai Nhà nước đã ban hành cũng như đổi mới Luật
Đất Đai năm 1988, 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất Đai
1993, luật 1988, luật 2001, đặc biệt là Luật Đất Đai năm 2003 chính thức có
hiệu lực ngày 01/07/2004 đã đưa luật đất đai phù hợp với thực tế quản lý và
sử dụng đất. Trên cơ sở Luật, các văn bản dưới luật được ban hành là cơ sở
vững chắc giúp cho việc nắm chắc quản lý quỹ đất quốc gia cũng như sự phát
triển của nền kinh tế đất nước trong thời kỳ đổi mới.
1
Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong 13 nội
dung quản lý Nhà nước về đất đai ở Việt Nam được quy định trong Luật Đất
Đai 2003, là cơ sở pháp lý để Nhà nước nắm chắc quản lý chặt chẽ nguồn tài
nguyên đất đai của quốc gia, để người sử dụng yên tâm khi sử dụng, khai thác
tiềm năng từ đất mang lại.
Do vậy đây là thủ tục bắt buộc do cơ quan nhà nước thực hiện đối với các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân nhằm cấp giấy chứng nhân cho các đối tượng sử
dụng đất hợp pháp, thiết lập mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng
đất, làm cơ sở cho Nhà nước quản lý đất đai một cách chặt chẽ, bảo vệ quyền
lợi hợp pháp cho người sử dụng đất, đảm bảo sử dụng đầy đủ, tiết kiệm, hợp
lý và có hiệu quả.
Song trên thực tế việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất ở nước ta cịn gặp nhiều khó khăn, nhất là đối với quỹ đất ở. Nhận thấy
tầm quan trọng của vấn đề và xuất phát từ yêu cầu thực tế cùng với sự hướng
dẫn của cô giáo T.s Lương Thị Thành Vinh, em tiến hành nghiên cứu đề tài:
"Thực trạng công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
trên địa bàn xã Nghi Xuân - huyện Nghi Lộc - tỉnh Nghệ An".
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Tìm hiểu và đánh giá cơng tác thực hiện đăng ký và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở của xã Nghi Xuân - huyện Nghi Lộc.
- Đưa ra một số giải pháp trên cơ sở xem xét những ưu điểm, nhược điểm của
công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất theo đúng quy
định pháp luật, đảm bảo quỹ đất được sử dụng đầy đủ hợp lý, tiết kiệm và có
hiệu quả cao nhất
3. Nhiệm vụ và giới hạn phạm vi nghiên cứu
3.1. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Hiểu và vận dụng quy trình về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ở.
2
- Nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Nghiên cứu thực trạng công tác đăng ký và cấp GCNQSD đất ở của xã Nghi
Xuân – huyện Nghi Lộc – tỉnh Nghệ An.
- Đánh giá những kết quả đạt được và những khó khăn, hạn chế trong công tác
đăng ký, cấp GCN quyền sử dụng đất ở tại xã Nghi Xuân và đề ra một số giải
pháp có tính khả thi phù hợp với thực trạng của địa phương.
3.2. Giới hạn phạm vi nghiên cứu
3.2.1. Phạm vi lãnh thổ nghiên cứu
Toàn bộ lãnh thổ xã Nghi Xn có diện tích 616,75 ha.
3.2.2. Phạm vi thời gian nghiên cứu
Đề tài tập trung nghiên cứu việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ở của xã Nghi Xuân - huyện Nghi Lộc - tỉnh Nghệ An đến
31/12/2013.
4. Đối tƣợng nghiên cứu
Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
ở trên địa bàn xã Nghi Xuân – huyện Nghi Lộc – tỉnh Nghệ An.
5. Quan điểm nghiên cứu
5.1. Quan điểm hệ thống
- Đất đai là một hệ thống gồm các yếu tố liên kết, tương tác chặt chẽ với nhau.
Như vậy, sự thay đổi một yếu tố sẽ dẫn tới sự thay đổi của toàn bộ hệ thống.
- Lãnh thổ nghiên cứu là một đơn vị hành chính cấp xã, là một bộ phận của
huyện Nghi Lộc. Vì vậy, nghiên cứu ĐKĐĐ và cấp GCNQSDĐ của xã Nghi
Xuân phải đặt trong thực trạng ĐKĐĐ và cấp GCNQSDĐ chung của huyện
Nghi Lộc.
Trong đó, ĐKĐĐ và cấp GCNQSDĐ có quan hệ chặt chẽ với nhau tạo thành
một hệ thống hoàn chỉnh và thống nhất, giúp nhà nước quản lý tốt quỹ đất.
3
- Quan điểm hệ thống giúp người nghiên cứu hiểu và phân tích một cách
chính xác và khách quan các đối tượng trong nghiên cứu phục vụ quy hoạch
và khai thác lãnh thổ.
5.2. Quan điểm tổng hợp
Quan điểm tổng hợp là quan điểm truyền thống, khi xem xét, phân tích một
đối tượng, chúng ta phải đặt chúng trong mối quan hệ biện chứng giữa các
thành phần. Đơn vị đất đai được xem như một địa tổng thể tự nhiên không đầy
đủ nên quan điểm nghiên cứu, đánh giá chúng phải là quan điểm tổng hợp.
Một hệ thống sử dụng đất là sự tổng hợp của một đơn vị đất đai và loại hình
sử dụng đất:
HTSDĐ = ĐVĐĐ + LHSDĐ (Theo Huizing năm 1993)
Các thành phần hợp thành nên cấu trúc sử dụng đất đều nằm trong mối quan
hệ thông qua các lợi ích về kinh tế - xã hội và môi trường.
5.3. Quan điểm phát triển bền vững
“Phát triển bền vững là sự phát triển nhằm đáp ứng nhu cầu của thế hệ hiện tại
mà không làm tổn hại đến khả năng đáp ứng nhu cầu của các thế hệ tương
lai.” (Theo báo cáo Bruntland năm 1987). Nói một cách khác, phát triển bền
vững là các chương trình được thiết kế nhằm nâng cao điều kiện sống của con
người trong khi vẫn bảo vệ tốt các nguồn tài nguyên. Dưới góc độ sản xuất,
đất đai là nguồn tài nguyên có hạn nên việc sử dụng đất càng phải tuân theo
quan điểm phát triển bền vững. Dưới góc độ là tư liệu sinh hoạt, địa bàn định
cư của con người thì việc sử dụng đất phải tạo nên một không gian đảm bảo
các chỉ số phát triển của một đô thị bền vững.
Đề tài sử dụng quan điểm này để phục vụ cho công tác ĐKĐĐ và cấp
GCNQSDĐ một cách tốt nhất nhằm phát triển bền vững trên ba mặt kinh tế xã hội – môi trường.
5.4. Quan điểm lịch sử
Đặc điểm sử dụng đất được xác lập trên một nền tảng chính trị - xã hội cụ thể.
Sự thay đổi hướng sử dụng và khai thác lãnh thổ phản ánh sự lựa chọn của
con người phù hợp với quỹ đất, nhu cầu của thị trường, trình độ nhận thức về
4
chức năng của đất đai, sự thay đổi thể chế chính trị, sự thay đổi về quan hệ sản
xuất cũng như phương thức sản xuất. Do vậy, để tăng tính khả thi cần phải tìm
hiểu các loại hình sử dụng đất trong bối cảnh lịch sử của nó.
Các loại đất và loại hình sử dụng chúng khơng ngừng biến động trong khơng
gian và theo thời gian. Sự hình thành và phát triển của các loại hình sử dụng
đất cũng là một q trình ln vận động và phát triển. Hiện trạng sử dụng đất
đai hiện tại là sự kế thừa kết quả của các loại hình sử dụng đất trước đây, đồng
thời cũng là cơ sở để phát triển trong tương lai. Vận dụng quan điểm lịch sử
trong nghiên cứu ĐKĐĐ và cấp QCNQSDĐ để xem xét sự biến đổi của nó
theo khơng gian và thơi gian.
6. Phƣơng pháp nghiên cứu
6.1. Phương pháp điều tra
- Điều tra nội nghiệp: Nhằm thu thập số liệu, thông tin cần thiết thông qua các
phịng, ban trong huyện và Ban Địa chính xã, các phương tiện như sách, báo
mạng Internet… các số liệu thu thập được bao gồm: Điều kiện tự nhiên, kinh
tế xã hội của khu vực nghiên cứu, hiện trạng sử dụng đất, tình hình quản lý sử
dụng đất của xã, các văn bản, nghị quyết…
- Điều tra ngoại nghiệp: là công tác khảo sát thực địa nhằm bổ sung, chính xác
hóa các thơng tin thu thập trong phịng.
6.2. Phương pháp chun gia
- Tham khảo ý kiến của các nhà chuyên gia nhằm thu thập thông tin về địa
phương nhằm để đi đến giải pháp đẩy nhanh tiến độ công tác ĐKĐĐ, cấp
GCNQSDĐ.
- Đánh giá và đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất của xã.
6.3. Phương pháp phân tích, so sánh
Từ những số liệu thu thập được tiến hành tổng hợp, phân tích, so sánh và đánh
giá nhằm tìm ra những nguyên nhân tồn tại, những hanj chế và khó khăn trong
5
công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ tại địa phương thời gian qua. Từ đó đề xuất
các giải pháp để giải quyết tốt nhất công tác này trong thời gian tới.
6. Bố cục của đề tài
Ngoài phần mở đầu và phần kết luận, thì bố cục đề tài gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn của vấn đề nghiên cứu
Chương 2: Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ở
Chương 3: Đề xuất giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác đăng ký đất đai, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Nghi Xuân - huyện Nghi
Lộc - tỉnh Nghệ An.
6
NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
Chƣơng 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Đất ở
1.1.1.1 Khái niệm
Đất đai là một khoảng không gian có hạn, mang tính bất biến bao gồm khí hậu
của bầu khí quyển, lớp phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích mặt
nước, tài nguyên nước ngầm và khống sản trong lịng đất.
Trong Luật Đất Đai 2003 quy định rõ:
Khoản 1, Điều 83: "Đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại nơng thơn bao gồm đất
để xây dựng nhà ở, xây dựng các cơng trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong
cùng một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch xây
dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét
duyệt."
Khoản 1, Điều 84: " Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng
các cơng trình phục vụ đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô
thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng điểm dân cư đơ thị đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền xét duyệt."
1.1.1.2 Vai trò quản lý Nhà nước về đất ở
Là một bộ phận trong lĩnh vực đất đai nên quản lý đất ở cũng mang những nội
dung quản lý của Nhà nước về đất đai
Thông qua quy hoạch chiến lược, quy định, lập kế hoạch phân bố đất đai cũng
như đất ở và phát triển nhà ở có cơ sở khoa học nhằm phục vụ cho mục đích
kinh tế - xã hội của đất nước; đảm bảo sử dụng đúng,mục đích, đạt hiệu quả
cao và tiết kiệm, đảm bảo xây dựng và phát triển nhà hợp lý, giúp Nhà nước
quản lý chặt chẽ đất đai, giúp người sử dụng đất có các biện pháp hữu hiệu để
bảo vệ và sử dụng đất hiệu quả cao.
7
Thông qua công tác đánh giá phân hạng đất, Nhà nước nắm chắc toàn bộ quỹ
đất đai về số lượng và chất lượng để làm căn cứ cho các biện pháp kinh tế - xã
hội có hệ thống, có căn cứ khoa học nhằm sử dụng đất đai có hiệu quả và xây
dựng phát triển đô thị một cách hợp lý.
Thông qua việc ban hành những quy định về quan hệ đất đai cũng như chính
sách giá cả, chính sách thuế, chính sách đầu tư,... Nhà nước muốn kích thích
các tổ chức, các chủ thể kinh tế, các cá nhân sử dụng đầy đủ hợp lý đất đai,
góp phần thực hiện mục tiêu kinh tế xã hội của cả nước và bảo vệ môi trường
sinh thái.
Thông qua việc kiểm tra, giám sát quản lý sử dụng đất đai, Nhà nước nắm
chắc diễn biến sử dụng đất và xây dựng, cải tạo phát triển nhà ở, phát triển
những vi phạm và giải quyết các vi phạm về luật đất đai.
1.1.1.3 Sự cần thiết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
Trong q trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập quốc tế đã tạo cho
nước ta nhiều điều kiện phát triển. Bên cạnh các cơ hội phát triển, nó cịn
mang lại nhiều khó khăn và thách thức lớn, việc đảm bảo chế độ sở hữu Nhà
nước về đất đai là hết sức cần thiết.
Việc quản lý Nhà nước về sử dụng đất ở hết sức phức tạp, tình trạng xây dựng
trái phép, sử dụng sai mục đích diễn ra thường xuyên. Người sử dụng đất ở
muốn làm gì cũng được khơng theo quy định chung, dẫn đến tình trạng quản
lý thấp, nên xảy ra các vụ kiện tụng, khiếu nại, tố cáo diễn ra thường xuyên
đòi hỏi Nhà nước giải quyết kịp thời, dứt điểm. Do đó, cơng tác đăng ký và
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở ngày càng cấp thiết. Là cơ sở pháp
lý để các cơ quan chức năng của Nhà nước quản lý được hiện trạng sử dụng
đất ở nhằm xác lập hồ sơ pháp lý, giúp chính quyền các cấp quản lý chặt chẽ
đất ở, chống lấn chiếm đất, giải quyết các tranh chấp, quản lý được các
chuyển dịch về đất ở, tạo điều kiện thu đúng thu đủ các khoản nghĩa vụ nộp
ngân sách Nhà nước (thuế nhà đất, tiền sử dụng đất, tiền chuyển quyền sử
dụng đất, lệ phí trước bạ). Đồng thời là cơ sở quản lý việc cải tạo, xây dựng,
8
ngặn chặn và xử lý kịp thời các trường hợp xây dựng trái phép vi phạm quy
hoạch. Tạo điều kiện để các chủ sử dụng thực hiện những quyền lợi và nghĩa
vụ theo quy định của pháp luật về quyền chuyển đổi, chuyện nhượng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp.
Mặt khác, một điểm mới là hoạt động đất ở nước ta là thị trường bất động sản.
Đây là một loại hình thị trường mới còn non trẻ, nên chưa được sự quan tâm
chú ý của Nhà nước, chưa có quan niệm đúng đắn trong nhân dân. Do đó nó
diễn ra một cách tự phát, chưa thống nhất. Để thị trường bất động sản tham
gia vào thị trường một cách đồng bộ đảm bảo sự phát triển hiệu quả và bền
vững thì Nhà nước phải quan tâm đặc biệt đến lĩnh vực này bằng cách đề ra
chính sách pháp luật cụ thể, đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSD đất ở, xác định
chủ sử dụng đất ở là cần thiết. Thơng qua đó Nhà nước nắm được tình hình sử
dụng đất ở và những kết quả đạt được, những tồn tại khó khăn. Từ đó có
những chính sách thiết thực để khuyến khích các hoạt động về lĩnh vực bất
động sản đi theo đúng quỹ đạo của nó. Tạo điều kiện khai thác các nguồn thu
cho ngân sách Nhà nước và điều tiết thu nhập của xã hội.
Kê khai đăng ký, cấp GCNQSD đất ở là cơ sở cần thiết và tạo tiền đề cho việc
thực hiện tốt tất cả các nội dung, nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai. Kết
quả kê khai đăng ký, cấp GCNQSD đất ở cung cấp những thơng tin đầy đủ,
chính xác thực trạng tình hình sử dụng đất để đánh giá, đề xuất, bổ sung hoặc
điều chỉnh các chủ trương, chính sách, chiến lược quan trọng về đất đai.
Thông qua công tác kê khai đăng ký, chất lượng tài liệu đo đạc sẽ được nâng
cao do những sai sót tồn tại được người chủ sở dụng đất phát hiện và chỉnh lý
hoàn thiện.
Kết quả đăng ký, cấp GCNQSD đất ở được pháp lý hóa gắn với quyền của
người sử dụng đất và trở nên thiết thực trong thực tiễn quản lý đất đai. Nó có
ý nghĩa quan trọng và tích cực trong điều kiện nền kinh tế thị trường nhiều
thành phần có sự điều tiết của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa,
9
tạo điều kiện để các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được hưởng các quyền và
thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
1.1.2. Đăng ký đất đai
1.1.2.1 Khái niệm về đăng ký đất đai
ĐKĐĐ: “ Là thủ tục hành chính nhằm thiết lập Hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp
GCNQSDĐ cho những chủ sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ
pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất làm cơ sở quản lý chặt
chẽ, nắm chắc tồn bộ đất đai theo pháp luật”.
Cơng tác này cần đáp ứng đầy đủ ba yêu cầu cơ bản là:
- Đảm bảo chặt chẽ về pháp lý: Đăng ký đúng đối tượng, diện tích trong hạn
mức được giao, đúng mục đích sử dụng, đúng quyền lợi và nghĩa vụ theo quy
định của pháp luật. Thực hiện đầy đủ thủ tục đúng thẩm quyền quy định của
Tổng cục Địa chính (nay là Bộ Tài ngun và Mơi trường).
- Đảm bảo các tiêu chuẩn kỹ thuật theo đúng quy định của Tổng cục Địa
chính với chất lượng cao nhất các loại thơng tin về: Diện tích, hình thể, kích
thước từng thửa đất và hạng đất.
- Thức hiện triệt để kịp thời, đăng ký biến động đất đai dưới mọi hình thức,
khơng để thiếu sót bất kỳ một trường hợp nào, đảm bảo cho Nhà nước quản lý
chặt chẽ đất đai trên tồn bộ lãnh thổ.
ĐKĐĐ có hai loại đó là: ĐKĐĐ ban đầu và ĐKĐĐ biến động quyền sử dụng
đất.
- ĐKĐĐ ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trên phạm vi cả nước để
thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính ba đầu cho tồn bộ đất đai và cấp
GCNQSDĐ cho tất cả chủ sử dụng đủ điều kiện.
- Đăng ký biến động quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện đối với người sử
dụng đất đã được cấp GCNQSDĐ hoặc có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng
đất theo quy định tại Điều 50 - Luật đất đai 2003 mà có thay đổi về quyền sử
dụng đất hay nội dung sử dụng đất mà pháp luật quy định.
10
+ Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất.
+ Người sử dụng đất được phép đổi tên.
+ Có những thay đổi về hình dạng, kích thước và diện tích thửa đất.
+ Chuyển mục đích sử dụng đất.
+ Thay đổi thời hạn sử dụng đất.
+ Chuyền từ hình thức Nhà nước cho thuê đất sang giao đất có thu tiền.
+ Có thay đổi và những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
+ Nhà nước thu hồi đất
Việc ĐKĐĐ được thực hiện tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
1.1.2.2 Các đối tượng ĐKĐĐ và người chịu trách nhiệm
Các đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất theo Điều 9 và Điều 107 Luật Đất
đai năm 2003 bao gồm:
- Các tổ chức trong nước
- Các hộ gia đình, cá nhân trong nước.
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất (đối với đất nông nghiệp và công trình
tín ngưỡng)
- Cơ sở tơn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động.
- Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà gắn liền với quyền sử
dụng đất ở
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức và cá nhân nước ngoài đầu tư
vào Việt Nam (đăng ký theo tổ chức kinh tế là pháp nhân Việt Nam)
Các đối tượng này thức hiện đăng ký trong trường hợp:
- Người sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế,
tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền SDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền SDĐ;
11
- Người nhận chuyển quyền sử dụng đất;
- Người sử dụng đất đã có GCNQSDĐ được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử
dụng đất hoặc có thay đổi ranh giới thửa đất;
- Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của tòa án nhân dân,
quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định tranh chấp đất đai
của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
Riêng với trường hợp Người thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích cơng
ích của xã, nhận khốn các tổ chức, thuê hoặc mượn đất của người khác để sử
dụng cả trường hợp tổ chức, cộng đồng dân cư được giao đất để quản lý thì
khơng thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại khoản 1 điều 39 Nghị định 181 người chịu trách nhiệm thực
hiện việc đăng ký gồm có:
- Người đứng đầu tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài sử dụng đất;
- Thủ trưởng đơn vị quốc phòng, an ninh;
- Chủ tịch UBND cấp xã đối với đất do UBND cấp xã sử dụng;
- Chủ hộ gia đình sử dụng đất;
- Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng
đất;
- Người đai diện cộng đồng dân cư sử dụng đất được UBND cấp xã chứng
thực;
- Người đứng đầu cơ sở tôn giáo sử dụng đất;
Những người chịu trách nhiệm đăng ký đều có thể ủy quyền cho người khác
theo quy định của pháp luật.
1.1.2.3 Hồ sơ đăng ký đất đai
Để được cấp GCNQSD đất ở, người sử dụng đất cần phải đến Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất để kê khai đăng ký quyền sử dụng đất. Hồ sơ đăng
ký đất đai do người sử dụng lập, gồm:
- Đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất;
12
- Bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất được UBND xã chứng thực;
- Biên bản xác nhận ranh giới, mốc ranh giới thửa đất sử dụng đối với hộ gia
đình, cá nhân sử dụng đất khơng có các loại giấy tờ theo quy định của pháp
luật;
- Văn bản ủy quyền kê khai đăng ký quyền sử dụng đất (trường hợp có ủy
quyền).
13
1.1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
1.1.3.1 Khái niệm
Pháp luật nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu, Nhà nước trao quyền sử dụng cho người dân và quyền sử
dụng đó được thừa nhận trên cớ sở pháp lý. Để chứng nhận cho người sử dụng
đất là họ được quyền khai thác, sử dụng mảnh đất và cũng phục vụ cho công
tác quản lý Nhà nước về đất đai mà GCNQSDĐ ra đời.
Theo Luật đất đai năm 2003 thì: "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở là
một chứng thư pháp lý xác nhận quyền hạn hợp pháp giữa Nhà nước và người
sử dụng đất trong quá trình quản lý và sử dụng đất trong quá trình quản lý và
sử dụng đất đai".
GCNQSD đất ở thể hiện ý chí của Nhà nước đối với chức năng nắm quyền
lực trong tay đồng thời đảm bảo, tạo điều kiện cho người sử dụng đất yên tâm
đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền của
người có đất ở theo pháp luật Nhà nước quy định. Hiện nay trong mối quan hệ
chuyển đổi, chuyển nhượng đất, cho thuê đất trong điều kiện cơ chế thị
trường, GCNQSD đất ở có giá trị như một ngân phiếu.
1.1.3.2 Căn cứ pháp lý cấp GCNQSD đất ở
Việc cấp GCNQSD đất ở tại đô thị được căn cứ vào các văn bản sau:
- Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam
- Luật Đất đai 1993 ngày 14/07/1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của
Luật đất đai ngày 2/12/1998 và Luật sửa đổi bổ sung một số điều luật đất đai
ngày 29/6/2001.
Từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời, để nhanh chóng áp dụng Luật Đất đai vào
thực tế đảm bảo có hiệu quả, các cơ quan Nhà nước đã ban hành nhiều văn
bản hướng dẫn thi hành Luật:
- Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng Chính phủ về việc
các địa phương phải hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ trong năm 2005.
14
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn
thi hành Luật Đất đai 2003.
- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về GCNQSDĐ.
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền
sử dụng đất, trong đó có quy định cụ thể hóa Luật Đất đai, về việc thu tiền sử
dụng đất khi cấp GCNQSDĐ.
- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ
về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ,
quyền hạn và tổ chức của VPĐKQSĐ và tổ chức phát triển quỹ đất.
- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 181/2004/NĐ-CP
ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai.
- Thông tư số 30/2005/TT-BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 của liên Bộ Tài
chính và Bộ Tài ngun và Mơi trường hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của
người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Thơng tư số 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn
các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ.
- Chỉ thị số 05/2006/CT-TTg ngày 22/6/2006 của Thủ tướng Chính phủ về
việc khắc phục những yếu kém, sai phạm, tiếp tục đẩy mạnh tổ chức thi hành
Luật Đất đai; trong đó chỉ đạo các địa phương đẩy mạnh để hoàn thành cơ bản
việc cấp GCNQSDĐ trong năm 2006.
- Thông tư số 70/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính hướng dẫn,
sửa đổi, bổ sung Thơng tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài
chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004
của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
15
- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về GCNQSDĐ thay thế cho Quyết định số 24/2004/QĐBTNMT ngày 01/11/2004.
Để đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ và nhiều vấn đề khác; ngày 25/5/2007,
Chính phủ ban hành Nghị định số 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc
cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi
thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về
đất đai. Sau đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành các văn bản hướng
dẫn thực hiện Nghi định số 84/2007/NĐ-CP như sau:
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP.
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP.
- Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT-BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 của Bộ
Tài chính và Bộ Tài ngun và Mơi trường hướng dẫn một số điều của Nghị
định số 84/2007/NĐ-CP.
- Nghị định 88/2010/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19/10/2010 về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
- Thông tư số 17/2010/TT-BTNMT ngày 21/10/2010 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trên đây là những văn bản chủ yếu của các cơ quan Nhà nước ban hành quy
định và hướng dẫn về công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ. Hệ thống văn bản
đã ban hành và điều chỉnh kịp thời, thể hiện tính tập trung thống nhất từ
Trung ương đến cơ sở. Đó là những căn cứ pháp lý quan trọng để các địa
phương triển khai thực hiện công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ đạt kết quả tốt
hơn.
16
Ngoài ra, UBND các cấp tỉnh, huyện, xã cũng ban hành công văn, quyết định
nhằm triển khai thực hiện công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ theo đúng quy
định của pháp luật, như:
- Quyết định số 146/2007/QĐ-UBND tỉnh Nghệ An về việc ban hành quy
định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, đất vườn, ao trong cùng thửa
đất với đất ở.
- Công văn số 955/UBND ngày 31/12/2008 của UBND huyện Nghi Lộc về
việc hướng dẫn lập hồ sơ cấp GCNQSDĐ.
Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở:
Hiện nay, GCNQSDĐ tồn tại 4 loại mẫu giấy. Đối với giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị do Bộ xây dựng phát hành theo
mẫu quy định tại Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ và theo
Luật đất đai năm 1993. Giấy chứng nhận có hai màu: Màu hồng giao cho chủ
sử dụng đất và màu xanh lưu tại Sở địa chính (nay là Sở Tài nguyên và Môi
trường) trực thuộc.
Mẫu giấy theo Nghị định số 88/2008/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ
và Thơng tư 17/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
1.1.3.3 Các đối tượng được cấp GCNQSD đất ở
Theo Điều 49, 50 của Luật đất đai 2003 quy định đối tượng và điều kiện cấp
GCNQSDĐ cụ thể đối với đất ở như sau:
Điều 49:
1. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trừ trường hợp thuê đất nông
nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích của xã, phường, thị trấn.
2. Người được nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến trước
ngày luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp GCNQSDĐ.
3. Người đang sử dụng đất theo quy định tại điều 50, 51 của luật này mà chưa
được cấp GCNQSDĐ.
17
4. Người nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng là pháp nhân mới được hình thành do các
bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
5. Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của tòa án nhân dân,
quyết định thi hành án của cớ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết
tranh chấp đất đai của cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền đã được thi
hành.
6. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc đất thầu dự án sử dụng đất.
7. Người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
8. Người được Nhà nước thanh lý hoặc hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở.
Điều 50: Cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử
dụng đất:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được UBND xã, phường,
thị trấn xác nhận khơng có tranh chấp mà có thẩm quyền cấp theo quy định thì
được cấp GCNQSDĐ và khơng phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ theo
quy định tại khoản 1 điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo
giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có tất cả chữ ký của các bên có liên
quan, nhưng đến trước ngày luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ
tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được UBND
xã, phường, thị trấn xác nhận là đất khơng có tranh chấp thì được cấp
GCNQSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khơng có các loại giấy tờ theo quy
định tại khoản 1 điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định trước ngày
15/10/1993 nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất khơng có
tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi
có quy hoạch sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ và không phải nộp tiền sử
dụng đất.
18
