Một số vấn đề lí luận và thực tiễn về động sản và bất động sản

A. MỞ ĐẦU
Tài sản là vấn đề đề trung tâm, cốt lõi của mọi quan hệ xã hội nói chung và quan hệ
pháp luật nói riêng. Thuật ngữ “tài sản” được hiểu là của cải của con người. “Của cải” là
một khái niệm luôn luôn biến đổi với sự phát hiển về quan niệm giá trị vật chất. Và trên
thực tế tài sản cũng tồn tại ở rất nhiều dạng khác nhau, vô cũng phong phú và đa dạng.
Tuy nhiên, mỗi loại tài sản lại có những đặc tính khác nhau nên cần thiết phải có
một cơ chế pháp lí điều chỉnh riêng. Chính vì vậy, việc phân loại tài sản là rất cần thiết và
khơng chỉ có ý nghĩa trong hoạt động lập pháp mà cịn có ý nghĩa rất lớn trong thực tiễn
áp dụng pháp luật. Trong quy định của pháp luật hay trên thực tế, tài sản sản có thể được
pần loại theo nhiều cách khác nhau. Song, cách phân loại cơ bản và phổ biến trong pháp
luật của hầu hết các nước là phân chia tài sản thành động sản và bất động sản. Cách phân
loại này được áp dụng cho tất cả các nguồn của cải. Theo cách phân loại này, người ta
thường xác định rõ loại tài sản nào là bất động sản, rồi dùng phương pháp loại trừ để quy
đinh tất cả các tài sản còn lại là động sản.

1


B. NỘI DUNG
I. Khái niệm động sản, bất động sản.
Điều 174 BLDS năm 2005 quy đinh: “ Bất động sản và động sản:
1. Bẩt động sản là tài sản bao gồm:
a. Đất đai
b. Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đẩt đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, cơng trình xây dựng đó;
c. Các tài sản khác gắn liền với đẩt đai;
d. Các tài sản khác do pháp luật quy định.
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản. ”
Cũng giống nhu định nghĩa về tài sản, BLDS đã sử dụng phuơng pháp liệt kê để
định nghĩa bất động sản. Căn cứ vào quy định đó thì hiện nay đất đai và những tài sản
gắn liền với đất đai nhu nhà, cơng hình xây dựng, cây cối, tài nguyên... sẽ đuợc coi là bất

động sản. Nhu vậy, đất đai đứng đầu trong danh mục các tài sản đuợc xác định là bất
động sản, đồng thời là căn cứ để xác định các tài sản khác là bất đống sản. Bởi theo khái
niêm hên, đặc trung để xác định các bất động sản khác truớc tiên là thuộc tính “gắn liền
với đất đai” của tài sản đó.
Tuy nhiên, ở đây pháp đã liệt kê mở chứ khơng liệt kê khép kín nhu điều 163,
BLDS 2005. Theo Điều 163 BLDS 2005 thì “Tài sản gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và
quyền tài sản”. Nhu vậy, bất động sản khác có thể là vật hoặc quyền tài sản, nếu chúng
gắn liền với đất đai.
Vật bất động sản theo BLDS bao gồm nhà, các cơng trình xây dựng gắn với đất đai,
các tài sản khác gắn với đất đai, các tài sản gắn liền với công trình xây dựng đó. Tuy
nhiên, hiện nay chúng ta chua cho giải thích chính thức về khái niệm “gắn với
đất đai”, dẫn đến cách hiểu rất khác nhau về mức độ gắn liền với đất đai nhu thế nào
2


thì được coi là bất động sản. Ví dụ như nhưng hoa lợi từ cây cối (hoa quả) được coi là bất
động sản hay động sản? Những căn nhà tạm, cầu tạm, chuồng trại chăn ni nhỏ lẻ,... có
được coi là bất động sản hay khơng? Như vậy, có thể coi vật khơng cố định vị trí trên đất
(bàn ghề, tàu, xe...) là động sản, và các vật không do đất sinh ra (gia súc, gia cầm...) hoặc
nhưng vật đã tách rời khỏi mặt đất (vụ mùa đã thu hoạch, khống sản đã khai thác...) là
động sản.
Nói đến quyền tài sản, quyền tài sản có thể là động sản hoặc bất động sản. Những
quyền tài sản gắn với đất đai thường được coi là bất động sản. Theo quy định của Điều 6,
Luật Kinh doanh bất động sản thì quyền sử dụng đất cũng là bất động sản.
II. Một sế vấn đề lí luận về động sản và bất động sản:
Cách phân loại tài sản thành động sản và bất động sản là cách phân loại chủ yếu dựa
vào đặc tính vật lí của tài sản là có thể di dời được hay khơng. Cách phân loại này là tiêu
chí mà hầu hết pháp luật các nước hên thế giới đều áp dụng bởi việc xác lập, thực hiện
giao dịch liên quan đến hai loại tài sản này rất khác nhau cần phải có quy phạm điều
chỉnh riêng đối với từng loại. Theo pháp luật dân sự Việt Nam, việc phân chia tài sản

thành động sản và bất động sản có rất nhiều ý nghĩa. Sau đây là một số vấn đề lí luận về
động sản và bất động sản.
1. Xác lập thủ tục đăng kí đối với động sản và bất động sản.
Quyền sở hữu tài sản là một quyền cơ bản, quan họng. Khi quyền sở hữu đã thuộc
về một chủ thể thì chủ thể đó có quyền tuyên bố với người khác là mình đang sở hữu tài
sản đó. Cịn những chủ thể khác phải tơn họng quyền sở hữu của chủ thể đó, bởi nếu vi
pham quyền kể trên thì trong bộ luật dân sự có một loạt các quy định để bảo về quyền của
chủ sở hữu. Để mọi người biết về quyền sở hữu của mình thì phải có cơ chế cơng khai
quyền.
Theo quy định của pháp luật hiện hành Việt Nam về thủ tục đăng kí tài sản, Điều
167 BLDS 2005 quy định: “Quyền sở hữu đổi với bất động sản được đăng kí theo quy
định của bộ luật này và pháp luật về đăng kí bất động sản. Quyền sở hữu đổi với động
sản không phải đăng kỉ, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác ”. Nhu vậy, đổi với
3


động sản: chiếm hữu là cách biểu thị công khai quyền sở hữu. Tuy nhiên đối với tài sản
có giá trị (nhu các phuơng tiên giao thông: oto, xe máy, tàu biển...) thì cũng có chế độ
đăng kí (và để nhà nuớc quản lí nhàu đảm bảo an tồn giao thơng vì đây là những nguồn
nguy hiểm cao độ). Đổi với bất động sản: đăng kí là biện pháp cơng khai các quyền về
bất động sản.
2. Xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu đối với động sản và bất động
sản
Theo điều 168 BLDS 2005 quy định:
“1. Việc chuyển quyền sở hữ đổi với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng
kí quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quỷ định khác.
2. Việc chuyển quyền sở hữu đổi với động sản có hiệu lực kể từ thời điểm động sản
được chuyển giao, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. ”
Theo quy định của điều này thì việc chuyển giao quyền sở hữu đối với bất động sản
có hiệu lực từ thời điểm đăng lí quyền sở hữu, trừ truờng họp pháp luật có quy định khác.

Nhu vậy, đăng kí là điều kiện làm phát sinh hiệu lực của sự chuyển dịch quyền sở hữu và
các quyền khác đối với bất động sản (ví dụ nhu quyền sử đụng đất), nếu khơng có đăng kí
thì sự chuyển dich các quyền đó khơng có hiệu lực.
Đối với động sản, theo quy định của khoản 2 Điều 168 BLDS, việc chuyển quyền
sở hữu đối với động sản có hiệu lực kể từ thời điểm động sản đuợc chuyển giao, trừ
truờng hợp pháp luật có quy định khác. Nếu coi việc chiếm hữu công khai là cách biểu thị
quyền sở hữu đối với động sản thì thời điểm việc chuyển quyền sở hữu đối với động sản
có thể coi là thời điểm động sản đuợc chuyển giao, nguời sở hữu mới chiếm hữu động
sản.

4


3. Xác định căn cứ xác lập quyền sở hữu

.

Quyền sở hữu là một quan hệ pháp luật dấn sự về sở hữu. Do đó, cũng giống nhu
bất cứ một quan hệ pháp luật dân sự nào khác, quyền sở hữu phát sinh phải dựa trên
những căn cứ pháp lí nhất định. Nó chỉ xuất hiện khi có những sự kiện thực tế mà BLDS
có quy định ý nghĩa pháp lí đối với sự kiện đó. Căn cứ xác lập quyền sở hữu là những sự
kiện pháp lí do pháp luật quy định mà khi xuất hiện những sự kiện đó thì quyền sở hữu
của một chủ thể đối với tài sản sẽ đuợc phát sinh.
Việc xác định căn cứ xác lập quyền sở hữu có ý nghĩa pháp lí vô cùng quan trọng,
bởi pháp luật chỉ công nhận và bảo vệ các quyền của chủ sở hữu nếu quyền đó đuợc xác
lập trên những căn cứ do pháp luật quy định. Việc xác lập quyền sở hữu trên những căn
cứ đuợc khái quát tại điều 170 BLDS mới đuợc coi là quyền sở hữu họp pháp.
Việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản có ý nghĩa rất lớn đối với việc
xác lập quyền sở hữu tài sản. Trong một số căn cứ xác lập quyền sở hữu, bản chất của tài
sản có ý nghĩa quyết định, và có sự khác nhau rất lớn giữa tài sản là động sản và bất động

sản. Ý nghĩa đó thể hiện qua một số điều luật sau.
* Khoản 2, 3 Điều 236 BLDS quy định: “Khi một người sáp nhập tài sản là động
sản của người khác vào tài sản là động sản của mình, mặc dù đã biết hoặc phải biết tài
sản đó khơng phải là của mình và cũng không được sự đồng ỷ của chủ sở hữu tài sản bị
sáp nhập thì chủ sở hữu tài sản bị sáp nhập có một trong các quyền sau đây:
a) Yêu cầu người sáp nhập tài sản giao tài sản mới cho mình và thanh tốn cho
người sáp nhập giả trị tài sản của người đó;
b) Yêu cầu người sáp nhập tài sản thanh toán giả trị phần tài sản của mình và bồi
thường thiệt hại, nếu khơng nhận tài sản mới.
3. Khi một người sáp nhập tài sản là động sản của người khác vào tài sản là
bất động sản của mình, mặc dù đã biết hoặc phải biết tài sản đó khơng phải là của
5


mình và cũng khơng được sự đồng ỷ của chủ sở hữu tài sản bị sáp nhập thì chủ sở hữu tài
sản bị sáp nhập có quyền yêu cầu người sáp nhập tài sản thanh toán giá trị phần tài sản
của mình và bồi thường thiệt hại. ”
Khi xem xét đến vấn đề sáp nhập, trước hết chúng ta phải xét đến tài sản trước khi
sáp nhập. Tài sản đem sáp nhập có thể là động sản hoặc bất động sản, và mỗi loại đều có ý
nghĩa riêng:
Khi sáp nhập động sản với động sản, tài sản sau khi sáp nhập có thể là động sản
hoặc bất động sản. (Ví dụ như sáp nhập các linh kiện xe máy tạo thành chiếc xe máy hoàn
chỉnh, sáp nhập vật liệu xây dựng thành ngôi nhà...)
Khi sáp nhập các bất động sản với nhau, tài sản sau khi sáp nhập luôn luôn là
bất động sản.
Khi sáp nhập tài sản và động sản với tài sản là bất động sản, tài sản sau khi sáp
nhập luôn luôn là bất động sản.
Việc xác định tài sản trước khi sáp nhập có ý nghĩa trong việc xác định vật mới sau
khi đã sáp nhập. Tài sản mới tạo thành thường là tài sản kết họp giá trị sử dụng của các tài
sản đem sáp nhập. Xác định tài sản là động sản hay bất động sản có ý nghĩa rất lớn trong

việc xác định quyền sở hữu đối với tài sản mới sau khi sáp nhập. BLDS có quy định về
sáp nhập tài sản là động sản với động sản, hoặc tài sản là động sản với tài sản là bất động
sản.
Đối với trường hợp một người đem sáp nhập tài sản là động sản của người khác với
tài sản là động sản của mình, mà khơng có sự đồng ý của họ, thì quyền sở hữu đối với vật
mới tạo thành có thể thuộc về chủ sở hữu tài sản bị đem sáp nhập hoặc thuộc về người sáp
nhập, tuy theo sự lựa chọn của chủ sở hữu tài sản bị đem sáp nhập. Chủ sở hữu tài sản bị
đem sáp nhập có thể yêu cầu người sáp nhập giao tài sản mới cho mình và thành tốn cho
người sáp nhập phần giá trị tài sản của người đó.
Nếu khơng nhận tài sản mới tạo thành, thì chủ sở hữu tài sản đem sáp nhập có quyền u
cầu nguời sáp nhập thanh tốn giá trị tài sản của mình và bồi thuờng thiệt hại.


Đối với truờng hợp sáp nhập tài sản là động sản của nguời khác vào tài sản là bất
động sản của mình, mặc dù chủ sở hữu (hoặc chủ sủ dụng) bất động sản đã biết hoặc phải
biết động sản đem sát nhập đó khơng phải của mình và cũng không đuợc sự đồng ý của
chủ sở hữu động sản bị sát nhập thì chủ sở hữu động sản bị sát nhập có quyền u cầu
nguời sát nhập thanh tốn giá trị phần tài sản và bồi thuờng thiệt hại. Trên thực tế, truờng
họp này xảy ra rất nhiều, khi chủ sở hữu động sản biết đuợc việc tài sản của mình bị đem
sáp nhập thì khó địi lại đuợc do sau khi sáp nhập, bất động sản là vật chính cịn động sản
là vật phụ, nên luật quy định nhu vậy là phù hợp với thực tế.
* Điều 239 Xác lập quyền sở hữu đối vói vật vơ chủ, vật không xác định được
chủ sở hữu quy định: “1. Vật vô chủ là vật mà chủ sở hữu đã từ bỏ quyền sở hữu đổi
với vật đó.
Người đã phát hiện vật vơ chủ là động sản thì có quyền sở hữu tài sản đó theo quy
định của pháp luật; nếu vật được phát hiện là bất động sản thì thuộc Nhà nước.
2. Người phát hiện vật không xác định được ai là chủ sở hữu phải thông báo hoặc
giao nộp cho Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn hoặc công an cơ sở gần nhất để
thông báo công khai cho chủ sở hữu biết mà nhận lại.
Việc giao nộp phải được lập biên bản, trong đó ghi rõ họ, tên, địa chỉ của người

giao nộp, người nhận, tình trạng, sổ lượng, khối lượng tài sản giao nộp. Uỷ ban nhân dân
hoặc công an cơ sở đã nhận vật phải thông báo cho người phát hiện về kết quả xác định
chủ sở hữu.
Trong trường hợp vật không xác định được ai là chủ sở hữu là động sản thì sau một
năm, kể từ ngày thông báo công khai, mà vẫn không xác định được ai là chủ sở hữu thì
động sản đó thuộc sở hữu của người phát hiện theo quy định của pháp luật;
nếu vật là bất động sản thì sau năm năm, kể từ ngày thơng báo công khai vẫn chưa xác
định được ai là chủ sở hữu thì bất động sản đó thuộc Nhà nước; người phát hiện được
hưởng một khoản tiền thưởng theo quy định của pháp luật. ”
Trong điều luật này quy định về xác lập quyền sở hữu đối với vật vô chủ và vật
không xác định đuợc chủ sở hữu. Đối với tài sản là động sản hay tài sản là bất động sản


pháp luật đều có những quy định riêng, bởi sự khác nhau rõ ràng về tính chất của hai loại
tài sản này.
Vật chỉ đuợc coi là vật vô chủ khi biết chắc chắn rằng, chủ sở hữu đã từ bỏ quyền sỏ
hữu đối với vật đó. Sự từ bỏ quyền sở hữu đuợc chủ sở hữu thực hiện bằng lời tuyên bố
(bằng văn bản hay bằng miệng) hay bằng một hành vi cụ thể. Vật vô chủ, vật không xác
định đuợc ai là chủ sở hữu có thể là động sản hoặc bất động sản. Trong truờng họp nguời
phát hiện ra vật vơ chủ là động sản thì có quyền sở hữu đối với vật đó, nếu vật phát hiện
là là bất động sản thì thuộc về Nhà nuớc.
Nếu phát hiện một vật mà chua có căn cứ để xác định rằng chủ sở hữu đã từ bỏ
quyền sở hữu đối với vật đó, thì vật đó đuợc coi là vật không xác định đuợc ai là chủ sở
hữu. Khi tìm ra vật khơng xác định đuợc chủ sở hữu mà sau khi thực hiện đầy đủ các thủ
tục tìm chủ sở hữu mà vẫn không xác định đuợc chủ sở hữu của tài sản đó, thì Bộ luật dân
sự áp dụng thời hiệu để xác lập quyền sở hữu nhu sau: Nếu tài sản là động sản thì thuộc
sở hữu của nguời phát hiện sau một năm kế từ ngày thông báo công khai. Nếu tài sản là
bất động sản, thì sau năm năm kể từ ngày thơng báo cơng khai, bất động sản đó thuộc sở
hữu nhà nuớc.
* Khoản 1 Điều 247 xác lập quyền sở hữu theo thòi hiệu: “1. Người chiếm hữu,

người được lợi về tài sản khơng có căn cử pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai
trong thời hạn mười năm đối với động sản, ba mươi năm đổi với bất động sản thì trở
thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ trường hợp quy định
tại khoản 2 Điều này. ”
Tại khoản 1 điều này quy đinh về xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu đối với truờng
hợp chiếm hữu tài sản khơng có căn cứ pháp luật, nhung ngay tình, liên tục, cơng khai.
Đối với những tài sản bị chiếm hữu với các đặc điểm nêu trên thì nếu việc chiếm hữu tài
sản đó đuợc thực hiện trong vịng muời năm đối với động sản và ba muơi năm đối với bất
động sản thì nguời chiếm hữu hoặc đuợc huởng lợi từ tài sản sẽ trở thành chủ sở hữu đối
với tài sản.
4. Xác định phương thức bảo vệ quyền sở hữu.


Bảo vệ quyền sở hữu đuợc hiểu là những biện pháp nhằm tác động bằng pháp luật
đối với hành vi xử sự của con nguời qua đó bảo đảm cho chủ sở hữu, nguời chiếm hữu
họp pháp thực hiện các quyền sở hữu đối với tài sản thuộc quyền sở hữu, quyền chiếm
hữu của mình. Trong luật dân sự quy định các phuơng pháp bảo vệ quyền sở hữu, các
phuơng thức đó là các phuơng thức kiện dân sự.
Các phuơng thức kiện dân sự có ý nghĩa rất lớn đối với việc bảo vệ quyền của nguời
chủ sở hữu hoặc nguời chiếm hữu họp pháp. Một trong số các phuơng thức bảo vệ quyền
sở hữu đó là kiện địi tài sản. Khi xác định phuơng thức kiện dân sự đòi lại tài sản trong
truờng họp tài sản thuộc sự chiếm hữu của nguời chiếm hữu ngay tình, với mỗi loại tài
sản (động sản hoặc bất động sản) lại có những điều kiện để chủ thể có thể u cầu kiện
địi lại tài sản khác nhau. Những điều kiện đó đuợc quy định tại Điều 257, 258 BLDS.
Điều 257 BLDS quy định: “Chủ sở hữu có quyền địi lại động sản không phải đăng
kỉ quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay
tình có được động sản này thơng qua hợp đồng khơng có đền bù với người khơng có
quyền định đoạt tài sản; trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu
có quyền địi lại động sản nếu động sản đó bị lẩy cắp, bị mẩt hoặc trường hợp khác bị
chiếm hữu ngoài ỷ chỉ của chủ sở hữu

Điều 258 BLDS quy định về quyền đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc
bất động sản từ nguời chiếm hữu ngay tình: “Chủ sở hữu được đòi lại động sản phải
đăng kỷ quyền sở hữu và bất động sản, trừ trường hợp người thứ ba chiếm hữu ngay tình
nhận được tài sản này thơng qua bán đẩu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án,
quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó
người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa”.
Điều 257 và 258 BLDS quy định về đi quyền đòi lại động sản và bất động sản từ
nguời chiếm hữu ngay tình. Ta có thể thấy sự khác nhau tuơng đối lớn giữa các điều kiện
để địi lại động sản khơng phải đăng kí quyền sở hữu với động sản phải đăng kí quyền sở
hữu và bất động sản. Pháp luật quy định có sự khác nhau nhu vậy bởi tính chất khác nhau
giữa các loại tài sản này. Đối với tài sản khơng phải đăng kí quyền sở hữu khó xác định


đuợc tài sản đó thuộc về ai nếu chúng khơng có các dấu hiệu của vật đặc định, vấn đề này
xuất phát bởi tính chất của tài sản là động sản, nên dễ dàng có thể di chuyển chúng từ nơi
này đến nơi khác (đối với tài sản là vật). Đối với truờng hợp muốn đòi lại tài sản là động
sản khơng phải đăng kí quyền sở hữu, chủ sở hữu phải có các căn cứ để xác định tài sản
đó thuộc quyền sở hữu của mình (chẳng hạn hố đơn mua bán tài sản trong đó có ghi số
hiệu hoặc kí hiệu tài sản, hoặc dấu hiệu đặc trung của tài sản...). Tài sản là động sản phải
đăng kí quyền sở hữu và bất động sản pháp luật có quy định khác động sản khơng phải
đăng kí quyền sở hữu vì các loại tài sản này thuờng là các tài sản có giá trị sử dụng lớn và
chúng đều đuợc đăng kí quyền sở hữu hoặc sử dụng nên dễ dàng xác định chủ sở hữu qua
đăng kí. Nhu đã nêu ở phần trên, việc đăng kí đối với các loại tài sản này là thể hiện công
khai quyền sở hữu, nên về nguyên tăc, ai là nguời đứng tến trong chứng nhận quyền sở
hữu (hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với tài sản là quyền sử dụng đất) thì nguời
đó đuợc pháp luật cơng nhận và bảo vệ quyền sở hữu (quyền sử dụng). Từ những tính
chất khác biệt của các loại tài sản hên pháp luật đã quy định nhu sau về quyền đòi lại tài
sản từ nguời chiếm hữu ngay tình.
Điều 257 quy định về quyền địi lại động sản khơng phải đăng kí từ nguời chiếm
hữu ngay tình trong truờng họp nguời chiếm hữu ngay tình có đuợc tài sản này thơng qua

họp đồng khơng có đến bù với nguời khơng có quyền đinh đoạt tài sản. Ví dụ nguời chiếm
hữu ngay tình đuợc một nguời khác tặng cho động sản không phải đăng kí quyền sở hữu,
nhung nguời tặng lại khơng phải là nguời có quyền định đoạt đối với tài sản đó, thì nguời
chủ sở hữu có quyền địi lại tài sản này. Điều 257 BLDS cũng quy định rằng nếu nguời
chiếm hữu ngay tình có đuợc động sản khơng phải đăng kí thơng qua họp đồng có đền bù
với nguời khơng phải chủ sở hữu tài sản thì chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền địi lại động
sản khơng phải đăng kí nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường họp bị chiếm hữu
ngồi ý chí của chủ sở hữu. Ngoài những trường họp đã nêu ở hên, chủ sở hữu khơng
được địi lại động sản khơng phải đăng kí quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình.
Đối với tài sản là động sản phải đăng kí quyền sở hữu và bất động sản, quyền đòi lại
loại tài sản này của chủ sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình được quy định ở điều 258


BLDS. Điều luật này quy định, chủ sở hữu động sản phải đăng kí quyền sở hữu và bất
động sản có quyền địi lại tài sản từ người chiếm hữu ngay tình trừ trường họp người
chiếm hữu ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với
người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài
sản nhưng sau đó người này khơng phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị
huỷ, sửa. Như vậy, theo nguyên tắc chủ sở hữu có thể địi lại động sản hoặc bất động sản
đang đứng tên họ trong giấy chứng nhận quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình trừ
trường họp trong luật định bởi đối với tài sản phải đăng kí quyền sở hữu và bất động sản
thì người có tên trong giấy chứng nhận quyền sở hữu là chủ sở hữu của tài sản, và được
pháp luật bảo vệ quyền lợi.


5. Xác định được các quyển năng của chủ thể đối với từng loại tài sản
BLDS phân loại tài sản thành động sản và bất động sản, đối với mỗi loại tài sản, chủ
thể lại có những quyền năng khác nhau. Đối với động sản, chủ sở hữu là nguời có quyền
định đoạt, chiếm hữu, sử dụng. Nguời chủ sở hữu có thể uỷ quyền định đoạt, chiếm hữu,
sử dụng cho nguời khác, hoặc chuyển một trong số các quyền này cho nguời khác thông

qua giao dịch dân sự. Đối với bất động sản, với tính chất là tài sản gắn liền với đất đai,
khó di dời và có giá trị sử dụng lớn, nên vấn đề chủ sở hữu, quyền sử dụng bất động sản
đuợc quy định rõ ràng và khác so với động sản. Đối với bất động sản là đất đai, pháp luật
quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nuớc đại diện chủ sở hữu. Nhung chủ thể
sử dụng trực tiếp đất đai lại là những cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình..., những chủ thể
khơng có quyền sở hữu đất đai mà chỉ có quyền sử dụng. (Quy định tại Luật đất đai năm
2003, Điều 688 BLDS 2005...)
Đối với bất động sản do đặc tính vật lí của nó là khó có thể di dời nên việc thực hiện
quyền năng của quyền sở hữu, sử dụng đối với loại tài sản này sẽ gặp những hạn chế nhất
định. Chính vì vậy, pháp luật đã ghi nhận cho các chủ thể có những quyền năng nhất định
đối với tài sản của nguời khác đề bất động sản có thể khai thác đuợc cơng dụng một cách
tốt nhất đó là quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Quyền sử dụng hạn chế bất
động sản liền kề đuợc quy định trong bộ luật dân sự từ Điều 273 đến Điều 278. Điều 273
BLDS 2005 quy định: “Chủ sở hữu nhà, nguời sử dụng đất có quyền sử dụng bất động
sản liền kề thuộc sở hữu của nguời khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp,
thốt nuớc, cấp khí ga, đuờng dây tải điện, thơng tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác
một cách họp lý, nhung phải đền bù, nếu khơng có thoả thuận khác.” Nhu vậy, quyền sử
dụng hạn chế bất động sản liền kề bao gồm:
Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề (Điều 275).

1
2


Quyền mắc đường dây tải điện thông tin liên lạc qua bất động sản liền kề (Điều
276).
Quyền về cấp thoát nước qua bất động sản liền kề (Điều277).
Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác (Điều278).
Quyền sử dụng hạn chế hoặc các quyền liên quan khác với bất động sản liền kề
được xác lập theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật (quy định tại Điều 274).

6. Xác định địa điểm thực hiện nghĩa vụ dân sự trong trường hợp các bên khơng
có thoả thuận.
Khoản 2 Điều 284 BLDS 2005 quy định: “Trong trường hợp khơng có thoả thuận
thì địa điểm thực hiện nghĩa vụ dân sự được xác định như sau:
a) Nơi có bất động sản, nếu đổi tượng của nghĩa vụ dân sự là bất động sản;
b) Nơi cư trú hoặc trụ sở của bên có quyền, nếu đổi tượng của nghĩa vụ dân sự
khơng phải là bất động sản.
Khi bên có quyền thay đổi nơi cư trú hoặc trụ sở thì phải báo cho bên có nghĩa vụ
và phải chịu chi phỉ tăng lên do việc thay đổi nơi cư trú hoặc trụ sở, trừ trường hợp có
thoả thuận khác ”
Điều luật này quy định về địa điểm thực hiện nghĩa vụ dân sự trong trường hợp các
bên khơng có thoả thuận. Địa điểm thực hiện nghĩa vụ dân sự là khác nhau đối với từng
trường họp đối tượng của nghĩa vụ dấn sự là động sản hay bất động sản. Nếu là bất động
sản thì địa điểm thực hiện nghĩa vụ là nơi có bất động sản cịn nếu là động sản thì địa
điếm thực hiện nghĩa vụ sẽ là nơi cư hú hoặc hụ sở của bên có quyền. Pháp luật quy định
sự khác nhau như vậy bởi tính chất khó di dời của bất động sản và tính dễ di dời của động
sản.


7. Xác định hình thức của hợp đồng
Họp đồng dân sự là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm
dứt quyền, nghĩa vụ dân sự (Điều 388). Bản chất của họp đồng là sự thoả thuận giữa ít
nhất hai bên tham gia giao kết họp đồng. Có nhiều loại hợp đồng dấn sự, mỗi loại họp
đồng dân sự lại có những quy định khác nhau về hình thức cụ thể của từng loại. Khi đối
tuợng của họp đồng dân sự là các loại tài sản khác nhau thì những quy định về hình thức
của họp đồng cũng khác nhau. Bởi, đối tuợng là bất động sản, giá trị sử dụng lớn, dễ xảy
ra hanh chấp, những quy định về hình thức của họp đồng dân sự khi đối tuợng của hợp
đồng là bất động sản thuờng quy định là hình thức văn bản, cịn khi đối tuợng của họp
đồng là động sản thì có thể là bằng lời nói hoặc văn bản. Những quy định này nhằm tạo
điều kiện cho các bên tham gia giao kết họp đồng dân sự có thể thực hiện dễ dàng, hạn

chế tranh chấp, bảo vệ quyền và lợi ích họp pháp cho các bên.
Khi đối tuợng của họp đồng dân sự là bất động sản thì pháp luật thuờng quy định
hình thức của họp đồng dân sự đó là hình thức văn bản. Cụ thể ở một số loại họp đồng
sau:
Hình thức của họp đồng mua bán nhà ở, nhà ở là bất động sản điển hình, pháp
luật quy định cụ thể là họp đồng mua bán nhà ở phải đuợc lập thành văn bản có chứng
nhận cơng chứng hoặc chứng thức, trừ truờng họp pháp luật có quy đinh khác, (theo Điều
450 BLDS 2005)
Pháp luật quy định về bán đấu giá bất động sản là việc bán đấu giá bất động sản
phải đuợc lập thành văn bản, có cơng chứng, chứng thực hoặc phải đuợc đăng kí, nếu
pháp luật quy định (Khoản 5 Điều 459 BLDS 2005).
Quy định về hình thức của họp đồng tặng cho bất động sản là tặng cho bất động
sản phải đuợc lập thành văn bản có cơng chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký,

1
4


nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu. (theo Khoản 1
Điều 467 BLDS 2005).
Quy định về hình thức của họp đồng thuê nhà ở: Họp đồng thuê nhà ở phải đuợc
lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có cơng chứng hoặc
chứng thực và phải đăng ký, trừ trường họp pháp luật có quy định khác. (Điều 492 BLDS
2005).
8. Xấc định thời hạn, thời hiệu và các thủ tục khác trong hợp đồng dân sự:
Việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản có ý nghĩa rất lớn trong việc
xác định thời hạn, thời hiệu, và các thủ tục khác đối với hợp đồng dân sự. Mỗi loại tài sản
lại có những đặc trưng riêng và khi chúng trở thành đối tượng của hợp đồng dân sự thì
pháp luật cũng quy định khác nhau trong nhiều vấn đề của họp đồng dân sự. Một số vấn
đề đó là:

Xác định thời hạn trong họp đồng dân sự: thời hạn thông báo công khai tài sản
bán đấu giá chậm nhất là bảy ngày đối với động sản, ba mươi ngày đối với bất động sản
(Điều 457, BLDS 2005)
Thời gian chuộc lại đối với tài sản đã bán trong họp đồng mua bán có chuộc lại
đối với động sản là một năm và đối với bất động sản là năm năm (Điều 462, BLDS
2005).
Việc bán đấu giá bất động sản được thực hiện tại nơi có bất động sản hoặc nơi
do người bán đấu giá xác định Sau khi có thơng báo về việc bán đấu giá bất động sản,
những người muốn mua phải đăng ký mua và phải nộp một khoản tiền đặt trước. Danh
sách những người đăng ký mua được công bố công khai tại nơi bán đấu giá. Trong trường
họp mua được tài sản bán đấu giá thì khoản tiền đặt trước được trừ vào giá mua; nếu
người mua từ chối mua thì khơng được hồn hả khoản tiền đó. Người bán đấu giá phải
hoàn hả khoản tiền đặt trước cho những người khác đã đăng ký mà không mua được tài
sản bán đấu giá (Điều 459 BLDS 2005).


Họp đồng tặng cho động sản có hiệu lực khi bên được tặng cho nhận tài sản; đối
với động sản mà pháp luật có quy định đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có
hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký (Điều 466, BLDS 2005).
III. Một sế vấn đề thực tiễn về động sản và bất động sản
Bộ luật dân sự Việt Nam chia tài sản thành động sản và bất động sản. Đây là cách
phân loại tài sản phổ biến và chủ yếu trên thế giới. Cách phân loại tài sản như vậy có
nhiều ý nghĩa đối với việc xây dựng pháp luật cũng như áp dụng pháp luật vào thực tiễn.
Khi áp dụng luật pháp vào thực tế cuộc sống, có nhiều vấn đề dễ dàng nảy sinh, những
vấn đề ấy chính là những lỗ hổng, những vấn đề mà luật pháp chưa đáp ứng đước hết so
với thực tế. Sau đây, em xin đưa ra một số vấn đề thực tiễn khi xem xét tài sản là động
sản và bất động sản.
Nói đến vẩn đề khái niệm “động sản ” và “ bất động sản ”, cả hai Bộ luật dân sự
của Việt Nam (năm 1995 và 2005) đều không đưa ra khái niệm về bất động sản hay động
sản, mà chỉ liệt kê tài sản nào là bất động sản rồi bằng phương pháp loại trừ, Bộ luật dân

sự quy định “động sản là những tài sản không phải là bất động sản” (khoản 2 Điều 174
BLDS 2005). Trên cơ sở của Điều 174 BLDS 2005 áp dụng vào thực tế, có những tài sản
có thể chuyển từ bất động sản sang động sản và ngược lại. Ví dụ: các thiết bị trong nhà
hay cơng trình xấy dựng khi được gắn chặt với ngơi nhà, hay cơng trình xây dựng thì các
thiết bị này là động sản. Chúng ta có thể hiểu rằng, đây được là một khối bất động sản,
bởi các tài sản này luôn được gắn chặt với đất đai, nhà ở hoặc các cơng trình xây dựng
khác gắn với đất đai. Khi tháo rời các thiết bị này ra khỏi ngơi nhà hoặc cơng trình xây
dựng, chúng bị mất đi tính chất của một bất động sản là “khơng di dời được”, vì vậy,
chúng lại trở thành bất động sản. Tuy nhiên, chúng ta cũng cần nhận thấy rằng, Điều 174
BLDS 2005 về phân loại tài sản thành bất động sản và động sản cần có quy định hướng
dẫn cụ thể hơn về các tài sản gắn liền với nhà và các cơng trình xây dựng phải có tính
chất, mục đích, cơng dụng
và mức độ “gắn liền” như thế nào thì mới được gọi là bất động sản. Trên thực tế, các
16


bất động sản có thể được đem thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự. Như vậy,
một máy điều hồ gắn chặt với tường của một ngơi nhà, nhưng chủ sở hữu có thể đem thế
chấp riêng máy điều hoà nhiệt độ để đảm bảo thi hành nghĩa vụ hay không? Một bức
tranh gắn liền với tường của một ngôi nhà cũng không thể coi riêng bức hanh đó là bất
động sản được. Nên chăng các thiết bị gắn trong nhà và các cơng trình xây dựng được coi
là bất động sản khơng dựa vào tính chất không thể di dời được mà phụ thuộc vào công
dụng của các tài sản này? Bởi tài sản này xét theo đặc điểm vật lí là động sản, nhưng nó
lại được gắn vào bất động sản như là những yếu tố cần thiết cho việc khai thác bất động
sản và tư động đi theo bất động sản hở thành bất động sản theo công dụng của chúng.
Khi xét đến vẩn đề đăng kỉ bất động sản và động sản, có nhiều vấn đề đã tồn tại
nhiều năm ở nước ta được sửa đổi và thay đổi nhiều lần nhưng cho đến nay vẫn chưa phát
huy hết tác dụng. Đó là các quy định về đăng kí bất động sản, tuy đã được đối mới với
những quy định mới nhưng vẫn chưa đầy đủ, vẫn có nhiều điểm bất họp lí như sau:
Thứ nhất, trong một thời gian dài pháp luật hiện hành nước ta mới chỉ có các quy

định về đăng kí quyền sử dụng đất, đăng kí nhà ở, đăng kí cơng trình xây dựng gắn liền
với đất đai, cịn chưa có quy định cụ thể về đăng kí các loại tài sản khác gắn liền với đất
đai, tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng. Việc chưa có quy định cụ thể như
vậy, gây khó khăn cho các chủ thể trong việc xác lập quyền sở hữu đối với các tài sản
này. vần đề này có khiến cho nảy sinh nhiều tranh chấp về tài sản khác gắn liền với đất
đai, về tài sản gắn liền với nhà ở, cơng hình xây dưng... mà chưa có hướng giải quyết rõ
ràng.
Thứ hai, đăng kí quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là các trình tự thủ tục
riêng biết do các cơ quan có thẩm quyền khác nhau thực hiện. Điều này hên thực tế đang
khiến cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng phải thực hiện rất nhiều thủ tục hành
chính và bất cập cho việc sử dụng các giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy
17


chứng nhận quyền sử dụng đất ở, gấy chứng nhận quyền sở hữu cơng hình xây dựng,
đồng thời cũng gây khó khăn cho việc xem xét các thơng tin liên quan đến đất đai.
Trong các vấn đề về động sản và bất động sản, có một vấn đề liên quan trực tiếp tới
sự bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu, đó là việc xác định phuơng thức kiện dân sự. Điều
258 BLDS 2005 quy định về quyền đòi lại động sản phải đăng kí quyền sở hữu và bất
động sản từ nguời chiếm hữu ngay tình, về mặt lí thuyết, pháp luật quy định rằng, chủ sở
hữu đuợc đòi lại động sản phải đăng kí quyền sở hữu và bất động sản từ nguời chiếm hữu
ngay tình ngoại hừ truờng hợp do luật định. Với quy định nhu vậy và kèm theo quy định
của pháp luật về đăng kí quyền sở hữu đối với động sản và đăng kí quyền sở hữu hoặc sử
dụng với bất động sản thì quyền sở hữu đuợc công nhận khi nguời chủ sở hữu đứng tên
trong giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản. Nhung trên thực tế, đối với động sản phải
đăng kí quyền sở hữu là các phuơng tiện giao thơng, khi các chủ thể đem phuơng tiện
giao thông ra làm đối tuợng của các giao dịch dân sự, theo quy định của pháp luật thì
nguời chủ sở hữu mới phải thực hiện các thủ tục mà pháp luật về đăng kí quyền sở hữu
yêu cầu, nhung phần lớn trên thực tế, các chủ sở hữu mới nhằm trốn các khoản thuế nộp
cho nhà nuớc họ đã không thực hiện các thủ tục này. Theo quy định của pháp luật, pháp

luật vẫn cơng nhận và bảo vệ lợi ích của nguời đứng tên tên giấy chứng nhận quyền sở
hữu nên nhung nguời chủ sở hữu mới (chủ thể thực tế) sẽ không đuợc coi là chủ sở hữu
thực sự của tài sản về mặt pháp lí và họ cũng sẽ khơng thể thực hiện các quyền kiện dân
sự để bảo vệ quyền sở hữu của mình, vấn đề này đã khiến cho nhiều tranh chấp xảy ra mà
các cơ quan có thẩm quyền vẫn không thể giải quyết sao cho phù họp với thực tế. Trên
thực tế tình trạng mua bán phuơng tiện giao thông mà không đăng ký lại xảy ra rất nhiều
nhung các cơ quan chức năng có thẩm quyền ở nuớc ta vẫn khơng có những biện pháp
cũng nhu các quy định để giải quyết tình trạng này. Ở nuớc ta, việc đăng kí quyền sở hữu
động sản và đăng kí quyền sử dụng, sở hữu bất động sản đang quá nghiêng về mục tiêu
quản kí của nhà nuớc đối với tài sản phải đăng kí quyền sở hữu, sử dụng mà coi nhẹ ý
nghĩa bảo vệ quyền sở hữu, sử dung họp pháp của chủ sở hữu. Vấn đề ý thức thực hiện
pháp luật của nguời dân nuớc ta cịn kém mà nhà nuớc lại khơng có các chế tài bắt buộc


trong các truờng họp này, các quy định cũng còn thiếu rõ ràng càng khiến cho việc các
chủ thể tham gia pháp luật dân sự chua thể tự bảo vệ quyền lợi cho bản thân.
Trên đây là một số vấn đề trong thực tiễn khi áp dụng pháp luật để giải quyết các
quan hệ xã hội. Một số vấn đề này chỉ là số rất ít trong rất nhiều vấn đề mà thực tiễn đua
ra khi thực hiện pháp luật nói chung và các vấn đề về động sản và bất động sản nói riêng.
IV. Một sế giải pháp cho các vấn đề về động sản và bất động sản.
Bộ luật dân sự Việt Nam năm 2005 là một bộ luật tuơng đối hồn chỉnh và có nhiều
điếm mới so với Bộ luật dân sự năm 1995. Tuy nhiên, Bộ luật này cũng cịn khơng ít các
vấn đề chua phù họp với thực tế, nhung điều luật đua ra nhung chua thể áp dụng đuợc
trong thực tế, và cũng tồn tại nhiều sự kiện, tình huống trong thực tế mà pháp luật chua
điều chỉnh tới khiến cho nảy sinh nhiều mâu thuẫn, tranh chấp mà các cơ quan có thẩm
quyền giải quyết cũng khó mà giải quyết đuợc. Từ những vấn đề thực tiễn đã nêu ra ở
phần trcn, em xin đua ra một số biện pháp giải quyết nhu sau:
Các nhà xây dựng pháp luật nuớc ta cần xem xét sửa đổi bổ sung một số điều
luật còn chua rõ ràng, chua phù họp với thực tế cuộc sống.
Cần ban hành nhanh các văn bản huớng dẫn thi hành, các các nghị định, thơng

tu để có thể nhanh chóng áp dụng, thực hiện pháp luật vào cuộc sống.
Nhà nuớc cần có các biện pháp đảm bảo cho luật đuợc thực hiện khi ý thức thực
hiện pháp luật ở nuớc ta còn kém.
Pháp luật về dân sự của nuớc ta cần đuợc bổ sung hơn và cần nâng cao tầm
quan trọng của việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể hơn nữa.

c. KẾT LUẬN
Tài sản là một chế định quan trọng được quy định trong bộ luật dân sự của các quốc
gia trên thế giới. Trong đó việc phân loại tài sản mang ý nghĩa rất lớn mà đặc biệt là cách
phân loại tài sản thành bất động sản và động sản. Với cách phân loại này, Bộ luật dân sự
Việt Nam năm 2005 đã có rất nhiều điều luật dựa hên sự khác biệt giữa động sản và bất
động sản.


Bài viết của em ở trên là sự phân tích những vấn đề lí luận trong luật và nhữg vấn
đề thực tiễn khi áp dụng pháp luật vào điều chỉnh các quan hệ xã hội trong cuộc sống,
cũng như đưa ra một số biện pháp chủ quan nhằm giải quyết những bất cập còn tồn tại
của vấn đề động sản và bất động sản.
Bài viết của em với những ý kiến chủ quan và cịn nhiều thiếu sót, mong các thầy cô
châm trước và sửa chữa.