Thị trường bất động sản thời gian qua và dự báo trong thời gian tới

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THỜI GIAN QUA VÀ DỰ BÁO
TRONG THỜI GIAN TỚI
PGS.TS. Hoàng Văn Cường
TS. Nguyễn Thị Hải Yến
Trường Đại học Kinh tế Quốc dân
Tóm tắt
Sau khi khái quát tình hình phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam
trong thời gian qua, trọng tâm bài viết đi vào phân tích dự báo những yếu tố tác
động đến sự phát triển thị trường bất động sản, từ đó đưa ra hai kịch bản phát
triển thị trường bất động sản trong thời gian tới: (1) Kịch bản thị trường phát
triển ổn định và (2) Kịch bản thị trường xuất hiện các cơn sốt nóng hoặc đóng
băng cục bộ và tạo nên bong bóng bất động sản ở một số thời điểm; một số
khuyến nghị cũng được đưa ra nhằm đối phó với kịch bản này.
Từ khóa: thị trường bất động sản, dự báo thị trường bất động sản, kịch bản
phát triển thị trường bất động sản
1. Khái quát thị trƣờng bất động sản thời gian qua
Sau khi Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực, lượng cầu chính thức về nhà,
đất ở bắt đầu tăng lên. Năm 1992 cũng là thời điểm đánh dấu mở đầu của thời kỳ
mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực đầu tư nước ngoài. Đây cũng là thời
điểm bắt đầu tiến trình bình thường hố quan hệ Việt - Mỹ. Đó là tiền đề quan
trọng hứa hẹn dịng đầu tư nước ngoài chảy vào Việt Nam. Nền kinh tế bắt đầu
bước vào giai đoạn tăng trưởng, trở thành nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu
về bất động sản, không chỉ đáp ứng cho nhu cầu thực tại mà lớn hơn còn tạo ra
kỳ vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương lai. Nhiều người có tiềm lực tiền
vốn chưa biết đầu tư vào đâu ngoài cất trữ và gửi tiết kiệm trong bối cảnh lạm
phát phi mã, nay chuyển sang đầu tư mua bán đất đai - bất động sản. Thêm vào
đó, luồng vốn đầu tư cá nhân từ nước ngồi chuyển về, trong số đó phải kể đến
những người xuất khẩu lao động tại thị trường các nước Đơng Âu, điển hình là
những người lao động tại Đức đã mang về một lượng ngoại tệ đáng kể sau khi
chấm dứt hợp đồng lao động khi sáp nhập Đông - Tây Đức. Những nhân tố trên
đã tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu đất đai - bất động sản và là nhân tố cơ bản

khởi đầu cho cơn sốt thị trường bất động sản những năm 1994-1995. Đến
1997-1998, do ảnh hưởng của khủng tài chính tiền tệ khu vực châu Á, các nhà

75


đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, thị trường
đóng băng và khơng ít người đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản.
Giai đoạn 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của nền kinh
tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký kết hiệp định
thương mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách cho người Việt Nam
định cư ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu về nhà đất gia tăng. Thêm
vào đó, đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch và kế hoạch 20012010. Tương lai phát triển đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng đất đai nằm
trong quy hoạch. Đó là động lực thúc đẩy các nhà đầu tư tìm kiếm thơng tin để
đầu cơ đất đai đón trước quy hoạch - là nhân tố thúc đẩy gia tăng đột biến về cầu
tạo ra một làn sóng đầu cơ mới trên thị trường bất động sản, nhất là ở các đô thị
lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và một số thành phố lớn đang có cơ
hội phát triển.
Cơn sốt trên thị trường nhà đất bắt đầu bùng phát từ năm 2001 kéo dài
đến cuối năm 2003, khi Luật Đất đai 2003 chính thức có hiệu lực với những quy
định chi tiết của Nghị định 181/NĐ-CP. Với những quy định mới về kiểm soát
cung cầu đất đai và thị trường bất động sản, thị trường bất động sản bước vào
giai đoạn trầm lắng và đóng băng cục bộ, giới “đầu cơ” đất đai ngừng hoạt động
nghe ngóng và quyết định chuyển vốn sang thị trường chứng khoán đang phát
triển. Đây cũng là một điều kiện tăng vốn rất nhanh cho thị trường chứng khốn,
tạo “bong bóng kinh tế” và cũng nhanh chóng tạo ra siêu lợi nhuận. Giới đầu tư
đã bỏ lại thị trường bất động sản, cầu bất động sản và tập trung vào thị trường
chứng khoán đầy lợi nhuận đang “lớn như thổi”, thị trường chứng khoán thăng,
thị trường bất động sản trầm.
Vào giữa năm 2007, các “bong bóng kinh tế” của thị trường chứng khốn

bắt đầu rạn nứt, nhanh chóng giảm sút và rơi vào trầm lắng, thị trường này đã
hướng về giá trị thực. Giới đầu tư buộc phải có quyết định hoạt động, đó là việc
bỏ lại thị trường chứng khốn, tập trung trở lại thị trường bất động sản với lực
đầu tư cao hơn do thu được từ chứng khoán. Cầu bất động sản tăng, các “bong
bóng kinh tế” trong thị trường bất động sản bắt đầu hình thành, tốc độ lớn khơng
kém gì trong thị trường chứng khốn trong giai đoạn trước.
Thêm vào đó, kể từ khi Việt Nam trở thành thành viên thứ 150 của Tổ chức
thương mại thế giới WTO, đã xuất hiện một làn sóng các tổng cơng ty, tập đồn
lớn, các ngân hàng đã thành lập các doanh nghiệp trực thuộc chuyên đầu tư, kinh

76


doanh bất động sản cùng với việc chuyển hướng đầu tư của các doanh nghiệp
nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam. Đầu tư nước ngoài tăng
nhanh, kéo theo nhu cầu về bất động sản thương mại, du lịch, dịch vụ tăng lên
nhanh chóng, gây ra một cơn sốt nhẹ về cầu mặt bằng làm nơi sản xuất kinh
doanh tại các khu công nghiệp, khu công nghệ cao; đường cầu về bất động sản
cho thuê làm, siêu thị, trung tâm thương mại mua bán hàng hóa, văn phịng làm
việc, văn phòng đại diện tại các tòa nhà cao tầng dịch chuyển mạnh; cầu về đất
đai cho việc xây dựng các khu mua sắm, khu nghỉ dưỡng, khu du lịch, khu chung
cư v.v. tăng kéo theo cầu về nhà ở tăng lên, đặc biệt là phân khúc nhà ở cao cấp.
Tuy nhiên, thị trường bất động sản chỉ tăng nhanh trong khoảng một năm
thì ngừng lại và đi xuống do tác động của các chính sách tiền tệ nhằm kiềm chế
lạm phát. Giá nhà đất đã thực sự giảm ở nhiều thành phố. Hầu hết những người
đầu cơ đã dần rời bỏ, thị trường bị trầm lắng kéo dài, vốn bị ứ đọng, nợ nần ngân
hàng căng th ng. Tình hình này tiếp tục kéo dài tới đầu năm 2009, các nhà đầu tư
bất động sản (kể cả nhà đầu cơ) phải đối mặt với việc trả nợ ngân hàng cho các
khoản vay trước đây. Giá bất động sản tiếp tục giảm, số lượng giao dịch có phục
hồi nhưng không nhiều. Các hợp đồng vay vốn trước đây đều được thế chấp bằng

bất động sản, khi nhà đầu tư khơng có tiền để trả nợ thì ngân hàng sẽ phát mại
các tài sản thế chấp, nguồn cung bất động sản trên thị trường tăng lên, khả năng
giảm giá nhà đất càng tăng thêm. Cầu về phân khúc bất động sản cao cấp giảm
sút mạnh nhưng phân khúc bất động sản giá thấp, đặc biệt là nhà ở để bán trả góp
và cho thuê tăng mạnh. Nhất là cầu về mặt bằng nhà xưởng, đất đai cho thuê tại
các khu cơng nghiệp vẫn giữ mức tăng ổn định, thậm chí hiệu suất cho thuê đạt
gần 100% do nhu cầu lớn nhưng đất cho thuê lại ngày càng trở nên hiếm (Hoàng
Văn Cường, 2017).
Giai đoạn 2011 - 2013, thị trường bất động sản Việt Nam đứng trước
những thách thức lớn và bị tác động mạnh mẽ bởi chính sách vĩ mơ, đặc biệt là
chính sách tiền tệ. Nhiều chính sách, cơ chế về tài chính, tín dụng chưa hiệu
quả đã làm tê liệt tính thanh khoản của thị trường. Thị trường bất động sản trầm
lắng, tồn kho bất động sản tăng cao, suy giảm về lượng giao dịch, giá giao dịch.
Tình trạng thiếu vốn xuất hiện hầu hết doanh nghiệp kinh doanh BĐS, nhiều
doanh nghiệp nhà nước khơng có chức năng chính là kinh doanh BĐS đã thối
vốn khỏi lĩnh vực đầu tư BĐS; lượng vốn FDI vào BĐS sụt giảm mạnh; nhiều
doanh nghiệp báo lỗ, ngừng hoạt động, giải thể, nợ xấu BĐS trong các tổ chức
tín dụng cũng tăng cao. Năm 2013, thị trường BĐS đón nhận những tác động tích

77


cực về chính sách tháo gỡ khó khăn. Tình hình thị trường BĐS đã có một số tín
hiệu tích cực ở một số phân khúc thị trường, thị trường văn phịng có phần khởi
sắc, giá th tương đối ổn định, tỷ lệ giao dịch thành cơng cao ở nhiều tịa nhà
mới, tỷ lệ lấp đầy tăng trở lại; nhưng tình trạng dư cung trên thị trường vẫn ở
mức cao. Trong phân khúc thị trường căn hộ để bán, do ảnh hưởng tích cực từ
các chính sách hỗ trợ nên tính thanh khoản của thị trường tăng, các dự án sắp
hoàn thiện và bàn giao có tỷ lệ giao dịch thành công khá cao, mua bán sôi động ở
nhà giá rẻ, nhà xã hội ồ ạt khởi công. Tuy vậy, đến cuối năm 2013, tình hình thị

trường BĐS vẫn gặp rất nhiều khó khăn: Tồn kho BĐS vẫn gia tăng, doanh nghiệp
kinh doanh BĐS khó tiếp cận vốn, xu hướng giảm giá BĐS vẫn là chủ đạo, gói hỗ
trợ 30.000 đồng tỷ chưa phát huy được tác dụng do tiến độ giải ngân rất chậm,
hoạt động sáp nhập và mua lại (M&A) trong lĩnh vực BĐS tiếp tục có xu hướng
tăng, tập trung vào các dự án nhà ở, trung tâm thương mại và khách sạn.
Từ giữa năm 2014, thị trường bắt đầu có những dấu hiệu phục hồi. Tính
thanh khoản của bất động sản gia tăng một cách mạnh mẽ sau 8 năm suy thoái. Bất
động sản là kênh đầu tư được nhà nước hỗ trợ mạnh mẽ bằng các chính sách như
lãi suất, tín dụng, thủ tục, trình tự cấp phép đơn giản hố cho đến chính sách cho
phép người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Giá bất động sản có xu
hướng tăng nhẹ với mức độ vừa phải nằm trong biên độ kiểm soát được, thị trường
nhận được sự hỗ trợ của các yếu tố kinh tế vĩ mơ và các chính sách hỗ trợ phát
triển ngành BĐS.
Giai đoạn 2014 - 2017, thị trường BĐS Việt Nam có nhiều dư địa để phát
triển và thị trường ghi nhận được những dấu hiệu phục hồi. Sau giai đoạn thị
trường khó khăn, điều chỉnh, nền kinh tế đã tích đủ một số nguồn lực cho sự tăng
trưởng. Thêm vào đó, năm 2014, thị trường BĐS được nhiều chính sách Nhà
nước hướng đến; cùng với những nỗ lực, linh hoạt với nhiều hình thức kích cầu
nhằm đẩy nhanh tiến độ bán hàng của các chủ đầu tư. Diễn biến thị trường cho
thấy nhiều sự cải thiện. Lượng BĐS tồn kho liên tục giảm, mặt bằng giá tương
đối ổn định. Nhiều dự án giai đoạn 2011-2013 giá đã giảm trên 30% thì trong
năm 2014 giá đã ổn định và khơng giảm tiếp. Một số dự án có vị trí tốt, đã hoặc
sắp hồn thành đưa vào sử dụng giá có tăng nhẹ từ 1-2% so với năm 2013. Cơ
cấu hàng hóa BĐS đã có những chuyển biến và điều chỉnh hợp lý. Nguồn vốn
vào thị trường BĐS có cải thiện. Dự nợ tín dụng BĐS tăng đáng kể đạt khoảng
hơn 14% và cao hơn mức tăng trưởng.

78

Hình 1. Diễn biến tồn kho BĐS ở Việt Nam giai đoạn năm 2015 đến T10-2016
Nguồn: Bộ Xây dựng và VNREA, 2016
Lượng giao dịch thành công liên tục tăng: Chủ yếu tại phân khúc căn hộ có
diện tích vừa và nhỏ, các dự án đã hoàn thành, dự án tại khu vực có đầy đủ các
cơng trình hạ tầng và các dự án đang thi công với tiến độ tốt, bên cạnh đó cũng
đã có nhiều giao dịch thành cơng tại phân khúc sản phẩm trung và cao cấp.

Hình 2. Lƣợng giao dịch BĐS ở Hà Nội và TP.HCM
Nguồn: Bộ Xây dựng và VNREA, 2016
2. Dự báo thị trƣờng bất động sản trong thời gian tới
2.1. Dự báo các yếu tố tác động đến sự phát triển thị trường bất động sản
a. Tăng trưởng kinh tế và đơ thị hố nhanh sẽ tiếp tục làm gia tăng cầu về
bất động sản trong trung và dài hạn

79


Tăng trưởng kinh tế Việt Nam trong giai đoạn 2017-2020 sẽ đạt được mục
tiêu như Nghị quyết của Đảng đề ra đến 2020 tăng bình quân 6,5 - 7%. Mặc dù
không phải là tốc độ tăng trưởng đột phá, nhưng với tốc độ tăng trưởng ổn định
và tăng đều qua các năm sẽ có là cơ sở quan trọng để thị trường BĐS phát triển
ổn định. Dự báo cầu BĐS kể cả 3 khu vực nhà ở, văn phòng và bất động sản sẽ
khơng có sự gia tăng nhiều so với tốc độ gia tăng cầu hiện nay. Mặc dù mơ hình
tăng trưởng kinh tế đang chuyển dần từ chiến lược tăng trưởng theo bề rộng sang
tăng trưởng theo chiều sâu, song các hoạt động kinh tế, xã hội đang tiếp tục phát
triển mở rộng quy mô và ngày càng tập trung nhiều hơn vào các địa bàn trung
tâm sẽ làm nảy sinh cầu bất động sản gia tăng ở các tâm phát triển. Việt Nam
cũng đang tập trung đầu tư phát triển du lịch thành một ngành kinh tế mũi nhọn,
sẽ mở ra triển vọng lớn cho phát triển các sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ
dưỡng ở các vùng có tiềm năng du lịch.

Sự chuyển đổi cơ cấu của nền kinh tế Việt Nam cùng với gia tăng của q
trình đơ thị hóa và các cơ hội việc làm mới tại các thành phố sẽ thúc đẩy nhanh
cầu bất động sản ở các trung tâm đô thị. Tỷ lệ dân số đô thị của nước ta hiện vẫn
còn đang ở mức thấp khoảng 37,5% sẽ tăng lên khoảng 40% vào năm 2020, và
khoảng 45% vào năm 2025. Q trình đơ thị hóa sẽ hỗ trợ sự chuyển đổi cơ cấu
của nền kinh tế Việt Nam, đồng thời tạo thêm nhiều cơ hội việc làm mới tại các
thành phố, sự gia tăng về thu nhập dẫn đến tầng lớp trung lưu nổi lên nhanh
chóng và mang lại triển vọng lớn cho thị trường nhà ở.
Đầu tư phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng trong thời gian tới sẽ tiếp tục là
nhiệm vụ trọng tâm trong đầu tư cơng cho phát triển, trong đó tập trung vào 4
hạng mục chủ yếu, mang tính đột phá: (1) Hệ thống đường cao tốc Bắc Nam và
hệ thống giao thông đường bộ, giao thông đô thị các thành phố lớn. Đây cũng sẽ
là một cú hích mạnh vào khả năng bùng phát của thị trường bất động sản của các
đô thị dọc theo các tuyến đường chạy qua; (2) Hệ thống đường sắt Bắc - Nam tốc
độ cao, khổ đường lớn nếu được triển khai sẽ có tác động đến thị trường bất động
sản phái sinh của hạng mục này; (3) Việc đầu tư xây dựng sân bay Long Thành
sẽ kéo theo sự phát triển đô thị sân bay và các đơ thị lân cận phía đơng Thành
phố Hồ Chí Minh; (4) Kế hoạch đầu tư xây dựng các cầu mới qua sơng Sài Gịn
sẽ thúc đẩy mạnh mẽ phát triển các đô thị khu vực Thủ Thiêm, việc triển khai các
cầu mới qua sông Hồng và sông Đuống sẽ làm sơi động thị trường bất động sản
khu vực phía bắc sông Hồng thuộc địa bàn Gia Lâm, Đông Anh. (5) Việc hình
thành các đặc khu Hành chính - Kinh tế Phú Quốc, Vân Đồn và Bắc Vân Phong

80


sẽ không chỉ thúc đẩy sự phát triển mạnh thị trường bất động sản, mà còn thu hút
các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào bất động sản, trước mắt ở Phú Quốc và
Vân Đồn và đầu tư vào hệ thống hạ tầng logictis ở Bắc Vân Phong.
Tóm lại, trong trung hạn đến 2020 cầu bất động sản tiếp tục gia tăng nhưng

khơng có nhiều cơ hội để gia tăng đột biến, trong dài hạn đến 2025 và các năm
tiếp theo, thị trường bất động sản Việt Nam có nhiều cơ hội hơn, thúc đẩy gia
tăng cầu và thu hút các nhà đầu tư phát triển.
b. Dự báo nguồn vốn trong nước hỗ trợ cho phát triển cung bất động sản
trong thời gian tới là tương đối ổn định, khơng có khả năng gia tăng đột biến;
nguồn vốn từ bên ngồi có nhiều cơ hội thu hút mạnh hơn trong những năm tới
Trong kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2016-2020, tổng vốn đầu
tư công từ ngân sách dự kiến phân bổ 2 triệu tỷ, khơng có nhiều khả năng vay
thêm do trần nợ công đã gần tới ngưỡng, thậm chí khả năng thực hiện được mức
đầu tư cơng này cũng khó khăn, việc thu hút của các nguồn lực đầu tư xã hội
khác cũng không cao, dự kiến tối đa cũng chỉ thu hút được từ 6 đến 8 triệu tỷ.
Hơn nữa, việc kiểm soát đầu tư công cũng sẽ chặt chẽ hơn rất nhiều trong giai
đoạn tới, sẽ có tác động rất lớn đến các vấn đề của thị trường bất động sản. Thực
tế tăng trưởng bất động sản của Việt Nam những năm qua có quan hệ chặt chẽ và
chịu sự tác động mạnh từ việc thu hút nguồn lực từ đầu tư công. Do vậy, hạn chế
trong đầu tư công sẽ là một yếu tố làm ảnh hưởng đến đầu tư bất động sản trong
thời gian tới.
Nguồn vốn tín dụng vào thị trường bất động sản tiếp tục được kiểm soát
chặt chẽ; dư nợ cho vay và đầu tư kinh doanh BĐS sẽ tiếp tục được kiểm sốt ở
mức khơng vượt q 10% tổng dư nợ tín dụng. Tỷ lệ nợ xấu cho vay BĐS của
các tổ chức tín dụng vẫn cịn khá cao, mặc dù nghị quyết về xử lý nợ xấu đã tháo
gỡ nhiều vướng mắc cho phép đẩy nhanh tiến độ xử lý tài sản đảm bảo. Điều này
đặt ra yêu cầu khách quan cải cách thể chế kinh tế để thiết lập đồng bộ và cân đối
thị trường tài chính, bao gồm thị trường vốn thị trường tiền tệ và có chiến lược
tổng thể để thị trường vốn, phát triển các quỹ đầu tư bất động sản thực sự là kênh
cung ứng vốn dài hạn cho thị trường bất động sản, giảm áp lực cung ứng vốn từ
hệ thống ngân hàng.
Lượng vốn lớn nằm trong dân cư đầu tư vào BĐS vẫn được coi là kênh đầu tư
quen thuộc của người dân Việt Nam trong bối cảnh lãi suất tiết kiệm thấp, giá vàng
không biến động mạnh, thị trường ngoại hối chưa phát triển. Trong thời gian tới, dự

81


báo các cơ hội đầu tư (chứng khoán, khởi sự kinh doanh...) và sự cạnh tranh của
các lĩnh vực khác so với đầu tư vào BĐS nhiều khả năng gia tăng. Thị trường
chứng khoán đang ở trong thời kỳ phát triển tương đối tốt, sức hút vốn vào thị
trường chứng khoán sẽ là yếu tố cạnh tranh rất lớn cho thị trường bất động sản,
đặc biệt là trong giai đoạn đẩy nhanh tiến độ thoái vốn nhà nước tại doanh
nghiệp, cơ hội đầu tư trên thị trường chứng khốn có thể tốt hơn cơ hội đầu tư
vào bất động sản. Tuy nhiên, sự phát triển mạnh của thị trường chứng khoán và
sự tăng giá của các mã chứng khoán của các doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản cũng giúp cho các nhà đầu tư thu được nguồn vốn nhiều hơn từ thị trường
chứng khoán.
FDI kỳ vọng trong những năm tới dự báo vẫn sẽ tiếp tục đổ vào thị trường
bất động sản, tập trung chủ yếu vào phân khúc bất động sản cao cấp, bất động sản
du lịch nghỉ dưỡng, hạ tầng khu công nghiệp và logistic. Việt Nam tiếp tục là địa
bàn thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư Nhật Bản, Hoa Kỳ, Hàn Quốc,
Mallysia, Singapore và Trung Quốc. Bên cạnh đó, tầng lớp trung lưu của Việt
Nam dự báo sẽ tiếp tục tăng trong những năm tới cùng với chính sách cởi mở cho
phép người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam sẽ thu hút lượng FDI lớn, đặc biệt là
các dự án có vị trí, thiết kế đẹp, pháp lý minh bạch, mơi trường sống tốt.
Dự báo mua bán và sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực bất động sản gia tăng
mạnh, từ năm 2017 đến 2020 là giai đoạn tiếp tục thanh lọc các doanh nghiệp
trong lĩnh vực đầu tư bất động sản. Dự báo kinh tế tiếp tục tăng trưởng ổn định
cùng với các chính sách mở cửa thị trường, cơ hội thu hút nguồn vốn gián tiếp từ
nước ngồi thơng qua các thương vụ M&A các dự án đầu tư bất động sản.
Với sự hỗ trợ của các nguồn lực tài chính như trên, dự báo trong những năm
tới cung bất động sản cũng sẽ tiếp tục tăng, nhưng khơng có nhiều cơ hội cho đầu
tư để gia tăng đột biến.

2.2. Dự báo các kịch bản phát triển thị trường bất động sản
Dựa vào nguyên lý cân bằng thị trường theo mô hình cân bằng 4 góc ¼ và
diễn biến cung cầu của từng sản phẩm bất động sản, xu hướng diễn biến các
luồng di chuyển đầu tư trong nền kinh tế toàn cầu và khu vực và xu hướng dự
báo tăng trưởng trong nước, dự báo thị trường bất động sản trong trung hạn đến
2020 và dài hạn đến 2025 có thể diễn ra theo 2 kịch bản khác nhau. Kịch bản
chính được phần đơng các nhà nghiên cứu và các chuyên gia nhận định là: Thị
trường bất động sản Việt Nam sẽ tiếp tục phát triển ổn định trong trung hạn đến
2021 và sẽ bứt phá trong dài hạn từ 2022 đến 2025. Kịch bản phụ là: Thị trường

82


bất động sản xuất hiện các cơn sốt nóng hoặc đóng băng cục bộ và tạo nên bong
bóng bất động sản ở một số thời điểm.
a. Kịch bản 1: Thị trường bất động sản Việt Nam sẽ tiếp tục phát triển ổn
định trong trung hạn đến 2021 và sẽ bứt phá trong dài hạn từ 2022 đến 2025
Như trên đã phân tích thị trường từng phân khúc bất động sản, từ nay đến
2020, thị trường bất động sản chưa có nhiều cơ hội phát triển, tăng trưởng kinh
tế, các nguồn tài trợ, tài chính chưa có nhiều điều kiện thuận lợi, do vậy những
đột biến của thị trường bất động sản từ nay đến năm 2020 là chưa nhìn thấy rõ.
Hầu hết các phân khúc bất động sản có nguồn cung tăng trên cơ sở cầu phục hồi
và tiếp tục tăng nhưng thấp hơn mức gia tăng cung nên thị trường có thanh khoản
khá khơng xảy ra khan hiếm, hàng hố sẵn có. Các sản phẩm nhà ở giá thấp và
trung bình tiếp tục là phân khúc có mức cầu cao, sức hấp thụ thị trường tốt,
mức cung trong ngắn hạn đang thấp hơn cầu, sản phẩm có phần khan hiếm
nhưng khơng tạo nên tình trạng sốt giá vì phân khúc sản phẩm có mức sinh lợi
thấp nên khơng xuất hiện đầu cơ; cuối thời kỳ trung hạn từ 2019-2020 cung sản
phẩm thuộc phân khúc nhà ở giá trung bình tăng nhanh góp phần làm cung sẵn
có và thị trường sôi động hơn. Một số phân khúc bất động sản cao cấp, văn

phòng cho thuê, mặt bằng thương mại, căn hộ khách sạn… sẽ có cung vượt cầu
xong thị trường vẫn có thanh khoản khá do cầu đang phục hồi và có chiều
hướng tăng dần.
Thị trường bất động sản có cơ hội phát triển mạnh hơn sau giai đoạn 2021,
sau khi cơ bản giải quyết xong các dự án dở dang; các nhà đầu tư chuyên nghiệp
chiếm lĩnh thị trường và nền kinh tế phát triển theo chiều sâu vững chắc; q
trình cơ cấu lại nền kinh tế góp phần tăng trưởng ổn định sẽ tạo đà tăng trưởng
cho thị trường bất động sản. Trong dài hạn từ 2021 đến 2025 và các năm tiếp
theo, thị trường sẽ sôi động và tăng trưởng mạnh hơn do sự gia tăng nhanh của
cầu tạo nên sự cân bằng hơn giữa cung và cầu. Dự báo đây là giai đoạn thị
trường tăng trưởng nhanh nhưng ổn định và có tính thanh khoản đều ở tất cả các
phân khúc, thậm chí cuối giai đoạn có thể thiếu cung ở phân khúc văn phịng và
mặt bằng thương mại do lượng khởi công các dự án có sản phẩm thuộc phân
khúc này giai đoạn 2018-2020 bị chững lại. Vì vậy, trong giai đoạn 2019-2020,
Nhà nước khơng nên kiểm soát hay hạn chế các dự án khởi công mới mà cần
phải định hướng và hỗ trợ cho các nhà đầu tư đưa các dự án sản phẩm trung, cao
cấp vào khởi công với quy mô và ở địa bàn phù hợp theo quy hoạch.

83


Các diễn biến trên sẽ xuất hiện ở các thời điểm khác nhau: khu vực thị trường
Thành phố Hồ Chí Minh và các khu vực phía Nam sẽ xuất hiện sớm hơn so với thị
trường Hà Nội và các đô thị vệ tinh phía Bắc khoảng từ 6 tháng đến 1 năm.
Theo kịch bản này, mặc dù thị trường không có những biến động lớn bất
thường tạo những ảnh hưởng lan toả trên phạm vi rộng nhưng thị trường sẽ chịu
tác động rất nhạy cảm với các chính sách của Nhà nước về kiểm sốt tín dụng;
với chương trình đầu tư phát triển các cơng trình hạ tầng kết nối các khu vực phát
triển; với những thay đổi lớn trong các quy hoạch và chiến lược phát triển các đô
thị lớn; và sự thay đổi của luật pháp có liên quan trực tiếp đến sở hữu bất động

sản và các chính sách thuế chiếm hữu BĐS. Vì vậy, Nhà nước cần cẩn trọng, dự
báo trước các tác động khi thực thi việc thay đổi các quy định của pháp luật hoặc
các chính sách có liên quan đến BĐS. Đặc biệt, nhà nước cần kiểm soát chặt chẽ
việc thực hiện các dự án quy hoạch phát triển đô thị và các khu du lịch cả về kiến
trúc không gian cả về tiến độ đầu tư phát triển.
b. Kịch bản 2: Thị trường bất động sản xuất hiện các cơn sốt nóng hoặc
đóng băng cục bộ và tạo nên bong bóng bất động sản ở một số thời điểm
Thị trường sốt nóng và xảy ra bong bóng bất động sản chỉ khi cầu bất động
sản tăng nhanh trong khi cung hữu hạn làm nảy sinh cầu đầu cơ chiếm lĩnh thị
trường. Xét trên tổng thể nền kinh tế, trong trung hạn đến 2021, cung phần lớn
các phân khúc sản phẩm đang phong phú, có phần dư cung, trong khi khơng có
tác nhân đặc biệt làm tăng cầu đột biến trong dài hạn (như xuất hiện các dòng
đầu tư ồ ạt của nhiều nước trên thế giới đổ vào Việt Nam…) thì khơng có cơ sở
để đầu cơ xuất hiện chiếm lĩnh thị trường và do vậy sẽ không thể tạo nên các cơn
sốt nóng và bong bóng bất động sản. Trong bối cảnh kinh tế thế giới phục hồi
chậm chủ nghĩa ly khai dân tuý đang thống trị ở Mỹ và một số nước châu Âu thì
giả thiết đặt ra để tạo nên cơn sốt bất động sản ở nước ta trong giai đoạn 20182021 là khơng tưởng và khó có thể xảy ra.
Trong dài hạn, từ 2021 đến 2025 cầu sẽ có sự gia tăng nhanh hơn giai đoạn
2018-2021 trong khi các tồn kho bất động sản về cơ bản đã được giải quyết trong
giai đoạn đến năm 2020. Nếu các nhà đầu tư dừng khởi công các dự án mới, nhất
là các dự án thuộc phân khúc văn phòng và mặt bằng thương mại cũng như nhà ở
hạng trung và trên trung bình trong giai đoạn đến 2020 thì cung các sản phẩm bất
động sản sẽ có nguy cơ thiếu hụt cho giai đoạn 2023-2025. Dựa theo nguyên tắc
cân bằng trên sơ đồ 4 góc ¼, ta có thể dự báo sẽ xảy ra cơn sốt trên thị trường bất

84


động sản giai vào giai đoạn từ 2023-2025. Kịch bản này chỉ có thể xảy ra trong
điều kiện Nhà nước thắt chặt việc cấp phép các dự án xây dựng mới trong các

năm tới hoặc các doanh nghiệp bất động sản rơi vào khủng hoảng về nguồn
vốn đầu tư do khó khăn về khủng hoảng tài chính và ngân hàng thắt chặt
chính sách tín dụng. Xác suất để xảy ra các điều kiện này là rất nhỏ, tuy nhiên
để kiểm soát kịch bản này, ngay trong giai đoạn từ 2019-2020, Nhà nước cần
rà soát, định hướng và hỗ trợ cho các nhà đầu tư đưa vào khởi công các dự án
sản phẩm trung, cao cấp với quy mô và ở địa bàn phù hợp theo quy hoạch
phát triển các vùng đô thị.
Trái ngược với khan hiếm cung là kịch bản dư thừa cung quá mức dẫn đến
tồn đọng và đóng băng thị trường trong giai đoạn 2023-2025. Kịch bản này chỉ
xảy ra khi xuất hiện cả 2 điều kiện đồng thời. Điều kiện thứ nhất là: nền kinh tế
giai đoạn 2023-2025 rơi vào khủng hoảng và suy thoái làm triệt tiêu cầu về bất
động sản hạng trung và trên trung bình cũng như cầu th văn phịng và mặt
bằng thương mại. Điều kiện này khó xảy ra (ngoại trừ chiến tranh) vì theo dự báo
của các chuyên gia kinh tế cũng như các tổ chức kinh tế quốc tế, nền kinh tế Việt
Nam sẽ tiếp tục tăng trưởng ổn định trong ngắn hạn và bứt phá nhanh hơn trong
dài hạn. Điều kiện thứ hai là: cung gia tăng đột biến do các nhà đầu tư ồ ạt khởi
công các dự án bất động sản thuộc phân khúc này trong giai đoạn 2018-2020.
Điều kiện này thực tế sẽ không xuất hiện đối với các sản phẩm bất động sản
thuộc phân khúc văn phòng, mặt bằng thương mại và nhà ở cao cấp do hiện tại
Cung đang vượt Cầu, giá cả và lợi nhuận đầu tư không quá hấp dẫn nên các nhà
đầu tư rất thận trọng trong việc khởi công các dự án mới. Tuy nhiên, điều kiện
này đã và đang xuất hiện đối với phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng,
nhất là loại hình căn hộ khách sạn Condotel đang có mức cung tăng nhanh trong
khi tốc độ tăng trưởng của khách du lịch chưa đạt đến tỷ lệ tăng tối thiểu 180
lượt lưu trú/01 phòng, nên sẽ có tình trạng dư cung cục bộ trong ngắn hạn. Trong
dài hạn, tỷ lệ này sẽ dần đạt được và sẽ giải quyết được tình trạng dư cung cục bộ
trong những năm trước mắt. Để giải quyết tình trạng dư cung cục bộ, có thể sử
dụng cách khuyến khích các nhà đầu tư cá nhân sở hữu căn hộ khách sạn làm nhà
nghỉ thứ hai theo mơ hình Timeshare. Giải pháp này sẽ thành công nếu Nhà nước
thừa nhận quyền sở hữu lâu dài cho cá nhân đối với các bất động sản du lịch (biệt

thự nghỉ dưỡng, căn hộ khách sạn) như quyền sở hữu lâu dài đối với nhà ở. Tuy
nhiên, theo khuyến cáo của các nhà nghiên cứu cũng như kinh nghiệm quốc tế,
tiêu chuẩn quy hoạch và các điều kiện vận hành các bất động sản du lịch với bất

85


động sản dân cư là hoàn toàn khác nhau và tách biệt. Do vậy các nhà đầu tư cá
nhân hoàn tồn có quyền sở hữu có thời hạn đối với từng phần bất động sản du
lịch chia nhỏ, dù để dùng vào mục đích kinh doanh hay để ở thì đều phải tuân
thủ đầy đủ các điều kiện ràng buộc của bất động sản du lịch. Việc qui định này
vừa để tránh rủi ro tương lai cho các nhà đầu tư cá nhân vừa đảm bảo duy trì các
điều kiện hạ tầng một cách đồng bộ, bền vững cho phát triển ngành du lịch. Việc
Nhà nước sớm có thái độ rõ ràng đối với tính chất pháp lý của phân khúc bất
động sản nghỉ dưỡng không chỉ giúp cho khách hàng nhận biết đầy đủ về quyền,
nghĩa vụ và dòng thu nhập đối với sản phẩm mình sở hữu, mà còn giúp các nhà
đầu tư phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tính đúng cầu và ngăn chặng
được nguy cơ tập trung nguồn vốn tín dụng đổ vào một phân khúc bất động sản.
Mặc dù kịch bản xảy ra các cơn sốt nóng hay đóng băng trên tồn bộ thị
trường là hãn hữu, xong những cơn sốt nóng cục bộ xảy ra đối với từng phân
khúc bất động sản ở từng địa bàn riêng lẻ là hiện hữu.
Những cơn sốt nóng cục bộ dự báo sẽ xảy ra ở một số địa bàn có sự thay
đổi cơ hội phát triển căn bản như công bố quy hoạch phát triển mới các đơ thị
hoặc hình thành các trung tâm giao lưu phát triển kinh tế; sự thay đổi căn bản của
hệ thống kết cấu hạ tầng kết nối với các trung tâm phát triển hoặc sự xuất hiện
các dự án đầu tư có tính tác động lan tỏa đến phát triển kinh tế xã hội trong vùng.
Một số khu vực điển hình có thể xảy ra các cơn sốt nóng cục bộ có là khu vực
Gia Lâm, Đơng Anh khi Hà Nội thực hiện khởi công và khánh thành các cây cầu
mới qua sông Hồng và sông Đuống; khu vực Thủ Thiêm và phía đơng sơng Sài
Gịn khi Thành phố Hồ Chí Minh khởi cơng và khánh thành các cây cầu mới

vượt sơng Sài Gịn; khu vực các đầu nút giao thông ga đường sắt đô thị khi các
tuyến đường sắt đi vào vận hành; khu vực Đồng Nai và Long Thành khi sân bay
Long Thành được khởi công và điển hình là khu vực Phú Quốc, Vân Đồn được
vận hành theo cơ chế của khu Hành chính - Kinh tế đặc biệt.
Điều kiện phát triển thay đổi sẽ làm gia tăng các hoạt động kinh tế xã hội
diễn ra thực tế trên địa bàn làm cầu tiêu dùng các bất động sản hiện hữu tăng.
Tuy nhiên, mức tăng này không đủ tạo thành cơn sốt đối với các bất động sản có
thể đưa vào sử dụng hiện hữu. Nguyên nhân căn bản dẫn đến cơn sốt trước hết là
do kỳ vọng phát triển sẽ làm tăng khả năng sinh lời của bất động sản, làm gia
tăng người mua đầu cơ bất động sản cho mục đích sử dụng trong tương lai. Do
vậy, phân khúc bất động sản có thể rơi vào cơn sốt không phải là các bất động
sản đã sẵn sàng đưa vào khai thác, sử dụng mà chủ yếu là các bất động sản dùng

86


cho tương lai như đất nền hoặc một số sản phẩm bất động sản mới bắt đầu vào
quá trình đầu tư phát triển. Những cơn sốt đất nền cục bộ sẽ khơng có ảnh hưởng
lan tỏa sang các khu vực khác, thường khơng kéo dài và khơng có ảnh hưởng đến
xu hướng cân bằng chung của toàn bộ thị trường bất động sản. Cơn sốt cục bộ
cũng có thể tạo nên tình trạng bong bóng đối với loại sản phẩm bất động sản tại
nơi xuất hiện cơn sốt nếu các dự án đã cơng bố có sự thay đổi hoặc kéo dài
không thực hiện. Mặc dù hậu quả của các cơn sốt cục bộ khơng có tác động lan
tỏa đối với toàn thị trường, nhưng cơn sốt cục bộ cũng là rào cản đối với các nhà
đầu tư khi muốn tham gia vào các vùng có tiềm năng phát triển và cũng tạo nên
sự bất ổn đối với một bộ phận người dân trong vùng xảy ra cơn sốt. Sự gia tăng
giá cả đất đai do cơn sốt không làm gia tăng tổng giá trị của cải xã hội mà chỉ
làm gia tăng giá trị tài sản cá nhân đồng thời làm tăng chi phí cho việc tạo lập
mặt bằng của các nhà đầu tư phát triển hoặc chi phí giải phóng mặt bằng của Nhà
nước. Do vậy, kiểm sốt và hạn chế được các cơn sốt, dù chỉ là các cơn sốt cục

bộ đều là trách nhiệm quản lý của Nhà nước và mang lại nhiều lợi ích cho sự
phát triển.
Tuy nhiên, cần phân biệt để tránh sự nhầm lẫn giữa sự gia tăng giá cả và sự
sôi động của thị trường, sự gia tăng các quan hệ mua và bán của thị trường bất
động sản tăng trưởng với sự xuất hiện các cơn sốt trên thị trường. Không nhận
biết đúng rất có thể dẫn đến các biện pháp và hành động bóp chết thị trường mới
phục hồi đang bước vào giai đoạn tăng trưởng hoặc để phó mặc cho thị trường
bùng phát lên cơn sốt.
Để nhận biết sự xuất hiện cơn sốt trên thị trường, chỉ báo căn bản phải dựa
vào là sự thay đổi của chỉ số về hệ số co giãn của cung và cầu bất động sản so với
giá cả. Nếu giá tăng, giao dịch của cả bên mua và bên bán cùng cũng tăng đều thì
hệ số co giãn khơng thay đổi. Nếu hệ số co giãn giảm dần, điều này chứng tỏ thị
trường đang thuộc về những người đầu cơ, là nguyên nhân tạo nên cơn sốt. Do
vậy, căn cứ vào số liệu đo lường sự biến động lượng cung, lượng cầu và giá giao
dịch để tính sự biến thiên của hệ số co giãn. Khi nhận thấy hệ số co giãn bắt đầu có
xu hướng giảm xuống, đó chính là dấu hiệu cảnh báo nguy cơ thị trường đang có
xu hướng đầu cơ và bắt đầu bước vào cơn sốt. Khi hệ số co giãn đã giảm xuống
nhất nhỏ thì tốc độ giảm hệ số co giãn chuyển sang trạng thái “dừng” là chỉ báo
cho thời điểm thì trường ngừng giao dịch và dẫn tới nổ bong bóng bất động sản.
Để kiểm sốt và ngăn chặn tận gốc khơng để thị trường hình thành cơn sốt,
biện pháp căn bản là kiểm sốt cầu đầu cơ bất động sản. Việc kiểm soát cầu cần

87


được thực hiện kết hợp với các biện pháp quản lý đất đai, bất động sản như
tăng cường kiểm soát các hoạt động đăng ký giao dịch; đánh thuế trên giá trị
tăng thêm đối với đất đai; kiểm soát thúc đẩy đưa đất đai - bất động sản vào
sử dụng sau khi giao dịch; kiểm soát mức độ chiếm giữ đất đai, hạn chế đầu
cơ bất động sản thông qua các chính sách thuế chiếm hữu lũy tiến theo qu y

mô giá trị bất động sản. Trong tất cả các hình thức đầu cơ bất động sản, đầu
cơ về đất đai hồn tồn khơng mang lại lợi ích gì cho xã hội mà còn là rào cản
rất lớn cho đầu tư phát triển. Do vậy, trong tất cả trường hợp thị trường, hầu
hết các nước trên thế giới đều áp dụng các biện pháp chống đầu cơ, khơng
khuyến khích mua bán đất đai khơng vì mục đích đầu tư phát triển thơng qua
chính sách thuế cao đối với phần giá trị gia tăng khi chuyển nhượng đất trống.
Do thị trường bất động sản Việt Nam đang phụ thuộc và có quan mật thiết
với cung tín dụng ngân hàng, cho nên để thị trường phát triển bình ổn, nhà nước
cần duy trì và thực thi chính sách tín dụng ổn định đối với thị trường bất động
sản, nhất là tín dụng đối với các dự án bất động sản thương mại. Một chính sách
tín dụng nới lỏng đối với khu vực bất động sản, dù là cho vay cá nhân có thể tạo
chỗ dựa về nguồn lực tài chính cho cầu đầu cơ dẫn đến tăng giá bất động sản sẽ
kích thích tăng cung trong dài hạn do tăng các dự án mới được khởi cơng bằng
nguồn vốn tín dụng. Khi có dấu hiệu dư thừa cung, tính thanh khoản giảm, ngân
hàng cần cân đối nguồn vốn và kiểm sốt tín dụng vào bất động sản sẽ dẫn đến
tình trạng tồn kho BĐS thành phẩm hoặc dở dang, không chỉ gây ứ đọng vốn của
nền kinh tế mà còn đưa thị trường vào ngưng trệ. Do vậy, ngoại trừ các chương
trình hỗ trợ nguồn lực tài chính cho phân khúc nhà ở xã hội, nhà cho người có
thu nhập thấp, việc duy trì chính sách tín dụng nhất qn, ổn định có vai trị đặc
biệt quan trọng đối với sự phát triển bình ổn của thị trường bất động sản.

88


TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ Xây dựng, báo cáo thị trường bất động sản hàng năm.
2. Bộ Xây dựng, báo cáo về tình hình tồn kho bất động sản, báo cáo rà soát
phân loại dự án, báo cáo thực hiện chuyển đổi dự án và điều chỉnh cơ cấu
căn hộ và gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng.
3. Bộ Xây dựng (2017), Đề án “Đánh giá tình hình thị trường, dự báo xu hướng

trung hạn, đề xuất các giải pháp, cơ chế chính sách để thúc đẩy thị trường bất
động sản phát triển ổn định, lành mạnh”.
4. Hoàng Văn Cường (2017), Giáo trình Thị trường bất động sản, NXB Đại
học Kinh tế Quốc dân.
5. Nguyễn Thị Hải Yến, Thị trường bất động sản năm 2013 và dự báo năm
2014, Kỷ yếu hội thảo quốc gia Kinh tế Việt Nam 2013 và triển vọng 2014,
Hà Nội.
6. Nguyễn Thị Hải Yến (2014), Triển vọng hoạt động M&A trong lĩnh vực bất
động sản, Tạp chí Kinh tế và Dự báo (số 18), tr 30-33.

89