Đánh giá công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất cho dự án xây dựng khu dân cư khu vực 4 5 phường nhơn phú thành phố quy nhơn tỉnh bình định
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (718.98 KB, 94 trang )
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------
LÊ THỊ HÀ LAN
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI
ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT CHO DỰ ÁN XÂY
DỰNG KHU DÂN CƯ KHU VỰC 4, 5 PHƯỜNG NHƠN PHÚ,
THÀNH PHỐ QUY NHƠN, TỈNH BÌNH ĐỊNH
LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC
HÀ NỘI - 2021
1
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------
LÊ THỊ HÀ LAN
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI
ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT CHO DỰ ÁN XÂY
DỰNG KHU DÂN CƯ KHU VỰC 4, 5 PHƯỜNG NHƠN PHÚ,
THÀNH PHỐ QUY NHƠN, TỈNH BÌNH ĐỊNH
LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8850103.01
Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thị Hà Thành
XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG
Giáo viên hướng dẫn
Chủ tịch hội đồng chấm luận văn
thạc sĩ khoa học
TS. Nguyễn Thị Hà Thành
PGS.TS. Phạm Quang Tuấn
HÀ NỘI - 2021
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn với tiêu đề: “Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất cho dự án xây dựng khu dân cư khu vực 4,5
phường Nhơn Phú, thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định” hồn tồn là kết quả nghiên
cứu của chính bản thân tơi và chưa được cơng bố trong bất cứ một cơng trình nghiên
cứu nào của người khác. Trong quá trình thực hiện luận văn tôi đã thực hiện nghiêm
túc các quy tắc đạo đức nghiên cứ. Các kết quả trình bày trong luận văn là sản phẩm
nghiên cứu của riêng cá nhân tơi.
Tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm về tính trung thực của số liệu và các nội dung
khác trong luận văn của mình.
Quy Nhơn, ngày
tháng
Học viên
Lê Thị Hà Lan
i
năm
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành tốt luận văn, ngoài sự nỗ lực của bản thân, em đã nhận được sự
giúp đỡ tận tình của TS. Nguyễn Thị Hà Thành trong suốt thời gian thực hiện đề tài.
Qua đây em xin bày tỏ lịng cảm ơn sâu sắc nhất tới cơ. Em chúc cô luôn luôn mạnh
khỏe, đạt được nhiều thành công trong công tác giảng dạy và trong cuộc sống.
Em xin gửi lời cảm ơn đến các thầy cô giáo Khoa Địa lý, Trường Đại học Khoa
học Tự nhiên - ĐHQGHN, những người đã truyền đạt cho chúng em những kiến thức
bổ ích trong suốt chương trình học vừa qua.
Em xin gửi lời cảm ơn đến các cán bộ Ban Quản lý Đầu tư và Xây dựng thành
phố Quy Nhơn, các cán bộ Phịng Tài ngun và Mơi trường thành phố Quy Nhơn vì
những hỗ trợ quý báu về mặt số liệu, tài liệu cần thiết cho nghiên cứu này. Cuối cùng,
em xin chân thành cảm ơn gia đình và những người bạn đã luôn động viên, giúp đỡ
em trong suốt thời gian học tập và thực hiện luận văn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Quy Nhơn, ngày
tháng
Học viên
Lê Thị Hà Lan
năm
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Các chữ viết tắt
Ký hiệu
Bồi thường hỗ trợ
BTHT
Giải phóng mặt bằng
GPMB
Hạ tầng kiến trúc
HTKT
Hội đồng nhân dân
HĐND
Hợp tác xã
HTX
Quy hoạch – Kế hoạch
QH - KH
Quyền sử dụng đất
QSDĐ
Tái định cư
TĐC
Ủy ban nhân dân
UBND
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1: Hiện trạng sử dụng đất khu vực quy hoạch….............................................35
Bảng 2.2: Chi phí bồi thường, hỗ trợ của dự án...........................................................46
Bảng 2.3. Bảng tổng hợp diện tích đất và đối tượng bị ảnh hưởng qua 6 đợt..............46
Bảng 2.4. Bảng tổng hợp hộ gia đình và tổ chức thống nhất và chưa thống nhất phương án
bồi thường, tính đến tháng 5/2020.....................................................................................47
Bảng 3.1: Số hộ theo tỷ lệ diện tích đất bị thu hồi.......................................................49
Bảng 3.2: Tình hình kinh tế của các hộ sau khi thu hồi đất.........................................49
Bảng 3.3: Tình trạng công việc của người bị thu hồi đất trước và sau thu hồi đất......51
Bảng 3.4: Tình hình sử dụng tiền đền bù, hỗ trợ của các hộ gia đình..........................51
Bảng 3.5: Đánh giá về đơn giá bồi thường so với giá thị trường.................................53
Bảng 3.6: Bảng so sánh giá thị trường và giá bồi thường đất ở...................................59
Bảng 3.7. Bảng so sánh giá thị trường và giá bồi thường đất nông nghiệp….............60
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1. Sơ đồ quy trình nghiên cứu...........................................................................5
Hình 2.1: Bản đồ hành chính thành phố Quy Nhơn.....................................................27
Hình 2.2: Vị trí khu dân cư quy hoạch nhìn từ ảnh vệ tinh Google Earth 2020….....37
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU...................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn.............................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................. 2
3. Nhiệm vụ nghiên cứu................................................................................................ 2
4. Phạm vi nghiên cứu.................................................................................................. 3
5. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................................... 3
6. Quy trình nghiên cứu................................................................................................ 4
7. Cấu trúc của Luận văn..............................................................................................5
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU............................................ 6
1.1. Cơ sở lý luận về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư........................6
1.1.1. Khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư....................................6
1.1.2. Những yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thưởng giải phóng mặt bằng...........7
1.2. Cơ sở pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
theo pháp luật đất đai tại Việt Nam.......................................................................... 10
1.2.1. Thời kỳ 1993 đến 2003...................................................................................... 10
1.2.2. Từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay......................................................... 12
1.2.3. Nhận xét, đánh giá chung…............................................................................... 16
1.3. Thực tiễn công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Việt Nam...................18
1.3.1. Các thành tựu đạt được.....................................................................................18
1.3.2. Tồn tại và và nguyên nhân................................................................................19
1.4. Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số nước trong khu vực
và một số tổ chức ngân hàng....................................................................................21
1.4.1. Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất của các tổ chức quốc
tế (WB và ADB)........................................................................................................... 21
1.4.2. Đánh giá khái quát về hính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất
của các nước trên thế giới...........................................................................................22
1.4.3. Một số bài học kinh nghiệm cho Việt Nam......................................................... 24
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ
KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU DÂN CƯ KHU VỰC
4,5 PHƯỜNG NHƠN PHÚ, THÀNH PHỐ QUY NHƠN............................................. 26
2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Quy Nhơn.............26
2.1.1. Vị trí địa lý......................................................................................................... 26
2.1.2. Điều kiện tự nhiên............................................................................................. 27
2.1.3. Điều kiện kinh tế - xã hội................................................................................... 29
2.2. Khái quát tình hình sử dụng đất và công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
trên địa bàn thành phố Quy Nhơn........................................................................... 30
2.2 1. Hiện trạng và biến động sử dụng đất của thành phố Quy Nhơn giai đoạn 2016 2020…………………………………………………………………………...…………..….... 30
2.2.2. Tình hình bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn thành phố Quy
Nhơn............................................................................................................................ 33
2.3. Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất của dự án
xây dựng khu dân cư khu vực 4,5 phường Nhơn Phú, thành phố Quy Nhơn, tỉnh
Bình Định................................................................................................................... 34
2.3.1. Khái quát về dự án nghiên cứu......................................................................... 34
2.3.2. Tình hình thực hiện chính sách hỗ trợ, tái định cư............................................ 38
2.3.3. Kết quả thực hiện của dự án............................................................................. 45
CHƯƠNG 3: ĐÁNH GIÁ VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU
QUẢ THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI
NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT..........................................................................................49
3.1. Đánh giá tính hiệu quả của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất................................................................................................. 49
3.1.1. Tổng hợp ý kiến của các hộ dân bị thu hồi đất cho dự án.................................49
3.1.2. Tổng hợp ý kiến của cán bộ trực tiếp tham gia công tác thu hồi đất, bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư của dự án................................................................................... 54
3.1.3. Đánh giá tác động của việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư cho người có đất bị thu hồi từ góc nhìn của người có đất bị thu hồi và cán bộ thực
hiện dự án................................................................................................................... 55
3.2. Nhận xét chung về thực trạng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án xây
dựng khu dân cư khu vực 4,5 phường Nhơn Phú, thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình
Định............................................................................................................................. 56
3.2.1 Những mặt đạt được........................................................................................... 56
3.2.2 Những khó khăn, tồn tại và nguyên nhân............................................................ 57
3.3. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.................................................................. 61
3.3.1. Giải pháp về cơ chế, chính sách........................................................................ 61
3.3.2. Giải pháp về tổ chức thực hiện......................................................................... 63
3.3.3. Giải pháp về nâng cao, trình độ đội ngũ cán bộ............................................... 64
3.3.4. Giải pháp về tuyên truyền, phổ biến, nâng cao nhận thức của người dân.......65
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ................................................................................... 68
TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................................................ 71
PHỤ LỤC
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn,
là điều kiện không thể thiếu được cho sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nơng, lâm
nghiệp” [40]. Nếu khơng có đất đai thì con người đã khơng thể thực hiện bất kỳ một hoạt
động sản xuất nào để tạo ra của cải vật chất, duy trì cuộc sống và duy trì nịi giống đến
ngày nay. Trải qua một q trình lịch sử lâu dài, mỗi quốc gia có luật, quy định riêng về
quyền sở hữu và sử dụng đất đai. Trong khi ở phần lớn các nước trên thế giới, đất đai có
thể thuộc về sở hữu tư nhân, thì ở một số nước như Việt Nam, đất đai là tài sản chung của
toàn dân [13]. Luật Đất đai năm 1987 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã
khẳng định: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt
không gì thay thế được của nơng nghiệp, lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu
của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn
hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta tốn bao công sức và
xương máu mới khai thác, bồi bổ, cải tạo và bảo vệ được vốn đất như ngày nay” [13].
Nước ta trong khoảng 20 năm trở lại đây đã bước vào q trình đơ thị hóa nhanh.
Vào năm 2000, quy mô dân số đô thị mới chỉ có 18,73 triệu người, đạt tỷ lệ 24,12% tổng
dân số cả nước. Đến năm 2018, quy mô dân số thành thị chiếm tới 33,83 triệu người, đạt tỷ
lệ 34,7% trong tổng dân số cả nước, tăng 11,62 điểm phần trăm so với năm 2000 [41]. Quá
trình này gắn liền với nhu cầu về mặt bằng để triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng, các khu
đô thị mới đã phát triển nhanh đáp ứng nhu cầu cơng nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước
với mục tiêu đưa nước ta cơ bản trở thành một nước công nghiệp vào năm 2020.
Để thực hiện mục tiêu cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, một diện tích lớn đất
đai, trong đó chủ yếu là đất tại các khu vực nơng thơn được thu hồi sử dụng vào mục đích
phát triển công nghiệp, phát triển đô thị, xây dựng cơ sở hạ tầng. Việc thu hồi đất diễn ra
trên diện rộng trong nhiều năm qua đã tác động lớn tới đời sống và hoạt động sinh kế của
người dân trên cả hai khía cạnh tích cực và tiêu cực.
Chính sách bồi thường của Nhà nước, việc thực thi chính sách, pháp luật của các địa
phương còn một số nơi chưa thực sự thỏa đáng cũng là nguyên nhân gây nên những bất
hợp lý, nhiều vụ khiếu nại, tố cáo, khiếu kiện đơng người, kéo dài tạo ra những điểm nóng
về chính trị, xã hội. Một chính sách hợp lý phải bảo đảm hài hịa giữa lợi ích của Nhà
nước, của nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi, nhưng đồng thời cũng phải có tác dụng
ngăn chặn những người có tư tưởng cơ hội, lợi dụng nhu cầu bức thiết của Nhà nước để
đưa ra những đòi hỏi bất hợp lý.
Trong những năm qua, thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định là khu vực có nhiều dự
án đầu tư xây dựng cơng trình được triển khai. Cơng tác bồi thường, hỗ trợ,
1
tái định cư khi thu hồi đất gặp khơng ít khó khăn. Nhiều khi đã trở thành vấn đề nóng
về xung đột giữa dân cư với chủ đầu tư, chính quyền địa phương. Để có thể tìm hiểu kĩ
hơn thực trạng và nguyên nhân vấn đề của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở
thành phố Quy Nhơn nói chung, và ở một dự án cụ thể nói riêng của thành phố, tác giả
đã lựa chọn đề tài luận văn như sau: “Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư khi nhà nước thu hồi đất cho dự án xây dựng khu dân cư khu vực 4,5
phường Nhơn Phú, thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định”. Kết quả nghiên cứu của
đề tài là cơ sở để đề ra những giải pháp phù hợp cho chính quyền địa phương trong
triển khai, thực hiện có hiệu quả hơn công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu này được thực hiện với mục đích chính là nghiên cứu, đánh giá thực
trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại dự án Xây dựng khu dân cư
khu vực 4, 5 phường Nhơn Phú, thành phố Quy Nhơn. Từ đó đề xuất một số giải pháp để
bổ sung, góp phần hồn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất nhằm đảm bảo lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Hệ thống lại cơ sở chính sách, pháp luật đất đai, chính sách bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và các văn bản có liên quan;
- Thu thập các số liệu, tài liệu về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của
dự án Xây dựng khu dân cư khu vực 4, 5 phường Nhơn Phú, thành phố Quy Nhơn,
tỉnh Bình Định;
- Điều tra, phỏng vấn các cán bộ quản lý dự án, cán bộ địa phương để hiểu
những tồn tại, khó khăn trong q trình thực hiện chính sách thu hồi đất, bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư cho dự án Xây dựng khu dân cư khu vực 4, 5 phường Nhơn Phú,
thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định;
- Điều tra, phỏng vấn người dân bị ảnh hưởng và đánh giá những tác động của
dự án đến người dân;
- Căn cứ kết quả nghiên cứu, khảo sát, đề xuất các giải pháp nhằm góp phần
hồn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Nhà nước thu hồi đất thực hiện
các dự án trên địa bàn thành phố Quy Nhơn.
4. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu tại dự án xây dựng
khu dân cư khu vực 4, 5 phường Nhơn Phú, thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định, có
diện tích bị ảnh hưởng 42.173,2m2 (4,21732ha), tổng số hộ bị ảnh hưởng là 83 hộ gia
đình và 02 tổ chức thuộc phường Nhơn Phú, thành phố Quy Nhơn.
- Phạm vi nội dung nghiên cứu: Đề tài tập trung đánh giá tính hiệu quả của các
chính sách thực thi công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại dự án
nghiên cứu, căn cứ vào đánh giá tác động của công tác giải phóng mặt bằng, bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư đến cuộc sống của người dân trước và sau khi triển khai dự
án.
- Phạm vi thời gian nghiên cứu: Đề tài chủ yếu thu thập dữ liệu kinh tế - xã hội
chung và biến động sử dụng đất của thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định trong giai
đoạn 2016-2019. Đồng thời, việc đánh giá tác động của cơng tác giải phóng mặt bằng,
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án Khu dân cư khu vực 4,5 phường Nhơn Phú
sẽ được thực hiện dựa trên dữ liệu cuộc điều tra xã hội học về những thay đổi trong
cuộc sống của người dân sau khi bị thu hồi đất trên địa bàn, được thực hiện vào tháng
4-5/2020.
5. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp: sử dụng để thu thập
thông tin, tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý sử
dụng đất của thành phố Quy Nhơn và công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư trên địa bàn thành phố phục vụ cho mục đích đánh giá; các tài liệu, số liệu về kết
quả điều tra xây dựng giá đất cụ thể trong bồi thường đất ở tại dự án nghiên cứu.
- Phương pháp điều tra giá đất thị trường: để đánh giá tác động của việc triển
khai dự án khu dân cư khu vực 4, 5 phường Nhơn Phú đến giá đất của khu vực nghiên
cứu, học viên sẽ thực hiện điều tra giá đất thị trường tại địa bàn nghiên cứu vào thời
điểm trước và sau khi thực hiện dự án. Giá đất thị trường được thu thập thông qua
thông tin của các trung tâm môi giới bất động sản, của cơ quan quản lý đất đai và trực
tiếp phỏng vấn người dân để có số liệu so sánh với giá đất áp dụng để lập phương án
bồi thường hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại dự án nêu trên do UBND tỉnh Bình
Định quy định.
- Phương pháp điều tra xã hội học: đây là phương pháp nghiên cứu chính của đề
tài, nhằm điều tra, phỏng vấn các hộ gia đình, cá nhân trong diện được bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư bởi dự án khu dân cư khu vực 4, 5 phường Nhơn Phú. Cuộc điều tra
phỏng vấn sử dụng phiếu điều tra được thiết kế sẵn (phụ lục 1) đối với 50 hộ ở khu
vực bị ảnh hưởng bởi dự án. Nội dung phiếu điều tra gồm các câu hỏi về số tiền bồi
thường, hỗ trợ khi thu hồi đất, việc sử dụng tiền được bồi thường của hộ, kinh tế hộ
sau khi bị thu hồi đất, vấn đề chuyển đổi việc làm, tiếp cận đến cơ sở hạ tầng, phúc
lợi xã hội sau khi bị thu hồi đất,…). Bên cạnh đó, đề tài cịn thực hiện phỏng vấn 10
cán bộ địa phương có tham gia vào công tác quản lý và triển khai bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư cho các dự án trên địa bàn thành phố Quy Nhơn nói chung và cho dự án
khu dân cư khu vực 4, 5 phường Nhơn Phú nói riêng (mẫu phiếu xem phụ lục 2).
- Phương pháp thống kê, so sánh: Trên cơ sở dữ liệu sơ cấp và thứ cấp thu thập được,
học viên thực hiện thống kê, tổng hợp, đặc biệt là các số liệu và so sánh số liệu về giá đất
bồi thường, nhà và tài sản trên đất; số liệu về lao động chuyển đổi việc làm, kinh tế hộ và
việc sử dụng tiền bồi thường sau khi bị thu hồi đất.
- Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: dựa trên cơ sở dữ liệu đã thực hiện
thống kê, tác giả tiến hành phân tích và đánh giá tổng hợp để làm rõ tính hiệu quả của cơng
tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong thu hồi đất của dự án nghiên cứu,
cùng những khó khăn, bất cập kèm theo. Đây là cơ sở quan trọng để đề xuất các giải pháp
có tính khoa học và phù hợp với thực tiễn, góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện chính
sách bồi thường GPMB khi thu hồi đất tại thành phố Quy Nhơn nói chung và việc thực
hiện chính sách bồi thường, GPMB tại dự án nghiên cứu nói riêng.
6. Quy trình nghiên cứu
Để thực hiện đề tài nghiên cứu, học viên thực hiện nghiên cứu theo quy trình gồm các
bước chính như sau (xem hình 1.1):
- Tìm hiểu và nắm vững chính sách, pháp luật đất đai; chính sách, pháp luật về
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và các văn bản có liên quan. Từ đó, xây dựng nội dung
cơ sở lý luận về vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp, nhằm khái quát điều kiện tự nhiên,
kinh tế - xã hội và thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất tại thành phố Quy Nhơn.
- Từ thông tin thu thập được và cơ sở lý luận, học viên tiến hành xây dựng phiếu
hỏi dành cho các đối tượng hộ gia đình bị thu hồi đất, và các chuyên gia về lĩnh vực
liên quan.
- Phân tích, đánh giá đúng thực trạng việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn nghiên cứu;
- Đề xuất một số giải pháp có tính khoa học và phù hợp với thực tiễn, góp phần
hồn thiện việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, nâng cao đời
sống của người dân có đất bị thu hồi cả trong hiện tại và tương lai.
Tìm hiểu chính sách, pháp luật về
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và
các văn bản
Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu
chính xác, đầy đủ và phản ánh trung
thực khách quan
Xây dựng nội dung cơ sở lý luận về
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất
Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh
tế-xã hội và thực trạng công tác sử
dụng, bồi thường, thu hồi đất và tái
định cư trên địa bàn tp Quy Nhơn
Điều tra, khảo sát bằng phiếu hỏi
với đối tượng hộ gia đình và cán bộ
liên quan
Đề xuất một số giải pháp có tính
khoa học và phù hợp với thực tiễn,
góp phần hồn thiện việc thực hiện
chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư nâng cao đời sống của
người dân có đất bị thu hồi.
Phân tích, đánh giá thực trạng việc
thực hiện chính sách bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư trên địa bàn nghiên
cứu
Hình 1.1. Sơ đồ quy trình nghiên cứu
7. Cấu trúc luận văn
Cấu trúc luận văn, ngoài phần mở đầu và kết luận gồm các chương chính như
sau:
- Chương 1: Tổng quan về vấn đề nghiên cứu.
- Chương 2: Thực trạng công tác bồi thương, hỗ trợ thu hồi đất của dự án xây
dựng khu dân cư khu vực 4, 5 phường Nhơn Phú, thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định.
- Chương 3: Đánh giá và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện
chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Cơ sở lý luận về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
1.1.1. Khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
1.1.1.1 Thu hồi đất
Theo Khoản 11, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013, “Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà
nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng
đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai” [16].
1.1.1.2 Bồi thường
Theo từ điển Tiếng Việt (năm 2010 của Viện ngôn ngữ học): “bồi thường là đền bù
những tổn hại đã gây ra. Đền bù là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao. Như vậy,
bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt
hại do hành vi của chủ thể khác” [43].
Theo Khoản 12, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013, “Bồi thường về đất là việc Nhà
nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất”
[16].
“Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với
loại đất thu hồi, nếu khơng có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất
cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định
thu hồi đất. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan,
công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật” [16].
1.1.1.3. Hỗ trợ
Theo từ điển Tiếng Việt (năm 2010 của Viện ngôn ngữ học): “Hỗ trợ là giúp đỡ lẫn
nhau, giúp đỡ thêm vào” [34].
Theo Khoản 14 Điều 3 Luật Đất đai 2013, “hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc
Nhà nước trợ giúp cho người có đất bị thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển”
[16].
“Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy
định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ. Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách
quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật” [16].
1.1.1.4. Tái định cư
Tái định cư là việc bố trí chỗ ở mới ổn định cho người bị thu hồi đất mà phải di
chuyển chỗ ở theo quy định của pháp luật thì khu tái định cư phải được xây dựng cơ sở hạ
tầng đồng bộ, đảm bảo đủ điều kiện bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.
Điều 85, Luật Đất đai năm 2013, “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp
huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất. Khu
tái định cư tập trung phải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu
chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng,
miền. Việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở
hạ tầng của khu tái định cư” [16].
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử
dụng đất được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức như: Bồi thường bằng nhà ở,
bồi thường bằng giao đất ở mới, bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở.
Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong
chính sách GPMB. Các dự án tái định cư cũng được coi là các dự án phát triển và được
thực hiện như các dự án phát triển khác.
1.1.1.5. Giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng (GPMB) là q trình thực hiện các cơng việc liên quan đến di
dời tài sản (nhà cửa, cây cối và các cơng trình đã có trên một diện tích nhất định) được quy
hoạch vào việc xây dựng một công trình khác trên diện tích đó [16].
Q trình giải phóng mặt bằng được tính từ khi bắt đầu hình thành hội đồng giải
phóng mặt bằng đến khi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tư mới. Đây là một quá trình
đa dạng và phức tạp, thể hiện sự khác nhau giữa các dự án và liên quan đến lợi ích trực tiếp
của các bên tham gia và cả của xã hội. Cơng tác giải phóng mặt bằng mang tính quyết định
đến tiến độ của các dự án, là khâu đầu tiên thực hiện dự án. Trong đó đền bù thiệt hại là
khâu quan trọng quyết định tiến độ giải phóng mặt bằng.
1.1.2. Những yếu tố ảnh hưởng đến cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
1.1.2.1. Một số yếu tố chính sách trong quản lý nhà nước về đất đai
- Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và
tổ chức thực hiện các văn bản đó
+ Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền
kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn
bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với tình
hình thực tế.
+ Ở nước ta, sau khi ban hành Luật Đất đai 1987, 1993, 2003 và đã ba lần Quốc hội
sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai vào các năm 1998, 2001, năm 2009 và Nhà
nước ban hành Luật Đất đai 2013 nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất
nước. Theo đó, chính sách bồi thường, GPMB cũng ln được Chính phủ khơng ngừng
hồn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những đổi mới về pháp
luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt được những kết quả đáng khích lệ, cơ bản
đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên bên
cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà
công tác bồi thường GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho
thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn
đến công tác bồi thường GPMB.
+ Bên cạnh ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc tổ
chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trị rất quan trọng. Kết quả kiểm tra thi hành
Luật Đất đai của Bộ Tài nguyên và Môi trường năm 2005 cho thấy, nhận thức của người
dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản lý đất đai ở địa phương về chính sách
pháp luật nhìn chung cịn hạn chế, trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan
có trách nhiệm chưa tốt. Nhận thức pháp luật chưa đến nơi đến chốn, thậm chí lệch lạc của
một số cán bộ quản lý đất đai cùng với việc áp dụng pháp luật cịn thiếu dân chủ, khơng
cơng khai, cơng bằng ở các địa phương chính là ngun nhân làm giảm hiệu lực thi hành
pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp
đến tiến độ giải phóng mặt bằng.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
+ Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng cho quá
trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế. Thông qua quy hoạch sử dụng đất,
nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhược điểm do lịch sử để lại
hay giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đang đặt ra.
+ Thơng qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức
việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng vai
trị tổ chức, quản lý. Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào đều dựa trên một quy
hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả
kinh tế - xã hội cao nhất. Quy hoạch sử dụng đất không chỉ là cơng cụ “tạo cung” cho thị
trường mà cịn là phương tiện quan trọng nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hóa
đảm bảo cơng bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường GPMB và cũng là cơng việc mà
hoạt động quản lý nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất.
+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai
trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất
để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy
định của Luật Đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định
thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.
- Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
+ Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền
sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải
đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý khẳng
định quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
đối với những mảnh đất (lô đất) cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người
sử dụng đất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng đất.
+ Trong công tác bồi thường GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ
để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay,
cơng tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt là đăng ký biến động về sử
dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa hồn tất. Chính vì vậy
cơng tác bồi thường GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt cơng tác đăng ký đất đai,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cơng tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ
giải phóng mặt bằng nhanh hơn.
1.1.2.2. Yếu tố giá đất và định giá đất
Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường GPMB hiện nay
đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện
tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.
Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành trong các trường
hợp sau đây:
- Do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung là UBND
cấp tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung giá
đất do Chính phủ quy định) được cơng bố cơng khai và có hiệu lực thực hiện vào ngày
01 tháng 01 hàng năm;
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi
thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp
vốn bằng quyền sử dụng đất.
Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có những hiểu
biết về định giá đất. Khi định giá đất người định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng của
từng loại đất tại thời điểm định giá để áp dụng phương pháp định giá đất cho phù hợp với
thực tế. Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử dụng một số phương pháp truyền thống như
các nước trên thế giới thực hiện, đó là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu
nhập.
Giá đất tính bồi thường thiệt hại về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ kinh tế
giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư. Theo quy định của Luật Đất đai năm
2013, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường.
Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và cơng bố
đều khơng theo đúng ngun tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai
và phát sinh khiếu kiện.
Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường GPMB không được làm tốt sẽ làm
cho cơng tác GPMB ách tắc, dẫn tới khơng có mặt bằng đầu tư, làm chậm tiến độ triển khai
dự án hoặc làm lỡ cơ hội đầu tư.
1.2. Cơ sở pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
theo pháp luật đất đai tại Việt Nam
1.2.1. Thời kỳ 1993 đến 2003
Hiến pháp 1992 đặt nền móng cho việc xây dựng chính sách bồi thường, GPMB qua
những điều, khoản quy định cụ thể như sau:
- Điều 17: “Đất đai…thuộc sở hữu toàn dân”.
- Điều 23: “… Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phịng, an ninh, lợi
ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân
hoặc tổ chức theo thời giá thị trường”.
Trên cơ sở Hiến pháp 1992, Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thơng qua và có
hiệu lực từ ngày 15 tháng 10 năm 1993. Với quy định “đất có giá” và người sử dụng đất có
các quyền và nghĩa vụ, đây là sự đổi mới có ý nghĩa rất quan trọng đối với công tác bồi
thường, GPMB của Luật Đất đai năm 1993.
Luật đất đai 1993 quy định “đất có giá” đã tạo sự đổi mới có ý nghĩa rất quan trọng
đối với cơng tác bồi thường GPMB của Luật đất đai 1993 đã thu được những thành tựu
quan trọng trong quy định về bồi thường giải phóng mặt bằng được đưa vào từ luật sửa đổi,
bổ sung một số điều của Luật Đất đai đã được thông qua ngày 19 tháng 6 năm 2001. Nhiều
văn bản quy định về chính sách bồi thường GPMB cụ thể hóa các quy định của Luật đất
đai năm 1993 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 đã được
ban hành, bao gồm:
- Nghị định số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy định về
việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh
quốc phịng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
- Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 22 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ về
việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc
phịng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng; thay thế Nghị định số 90/CP.
Thơng tư 145/1998/TT-BTC ngày 4/11/1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành
Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 22/4/1998 của Chính phủ; Chính sách bồi thường
GPMB theo quy định của Nghị định số 22/1998/NĐ-CP và Thông tư số 145/1998/TT-BTC,
quy định:
- Đối tượng bồi thường thiệt hại: Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất
hoặc cho thuê đất có trách nhiệm bồi thường thiệt hại về đất và tài sản cho người có
đất bị thu hồi đã được giao hoặc cho thuê.
- Đối tượng được bồi thường thiệt hại: Là người có quyền sử dụng đất, người sở
hữu tài sản hợp pháp theo quy định của pháp luật.
- Phạm vi bồi thường thiệt hại:
+ Bồi thường thiệt hại về đất cho toàn bộ diện tích đất bị thu hồi
+ Bồi thường thiệt hại về tài sản hiện có
- Phạm vi hỗ trợ
+ Trợ cấp đời sống và sản xuất cho những người phải di chuyển chỗ ở, di chuyển
địa điểm sản xuất kinh doanh;
+ Trả chi phí chuyển đổi nghề nghiệp cho người có đất bị thu hồi;
+ Trả các chi phí phục vụ trực tiếp cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, di
chuyển, GPMB.
Hình thức bồi thường thiệt hại về đất: Khi Nhà nước thu hồi đất thì tùy từng trường
hợp cụ thể mà người có đất bị thu hồi được bồi thường bằng tiền, nhà ở hoặc bằng đất. Khi
bồi thường bằng nhà ở hoặc bằng đất mà có sự chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch giá
trị được thanh tốn bằng tiền.
Về điều kiện được bồi thường: Chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam có nhiều
thay đổi qua các thời kỳ lịch sử, công tác quản lý, sử dụng đất cịn nhiều bất cập, do đó
trong nghị định số 22/1998//NĐ-CP đã quy định rất cụ thể, chi tiết các trường hợp được bồi
thường thiệt hại về đất đai tài sản.
Về giá đất để tính bồi thường thiệt hại: Giá đất để tính bồi thường thiệt hại được xác
định trên cơ sở giá đất của địa phương ban hành theo quy định của Chính phủ kèm theo với
hệ số K để đảm bảo giá đất tính bồi thường phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương.
Về tái định cư: Nghị định số 22/1998/NĐ-CP quy định Nhà nước chuẩn bị đủ điều
kiện để lập khu TĐC (bao gồm quỹ đất, quỹ nhà và quỹ tiền mặt): thẩm quyền phê duyệt
lập khu TĐC, điều kiện bắt buộc phải có khu TĐC, nguyên tắc bố trí đất ở cho các hộ gia
đình tại khu TĐC và nguồn vốn xây dựng khu TĐC,…
Về tổ chức thực hiện: Nghị định số 22/1998/NĐ-CP quy định cụ thể về công tác tổ
chức thực hiện, trách nhiệm của UBND các cấp và Hội đồng bồi thường giải phóng mặt
bằng cấp huyện trong việc chỉ đạo thực hiện công tác bồi thường GPMB và TĐC của các
dự án như lập phương án bồi thường, xác định mức bồi thường hoặc trợ cấp cho từng hộ
gia đình, cá nhân và tổ chức thực hiện bồi thương theo phương án được phê duyệt.
Nhìn chung trong thời kỳ 1993-2003, chính sách thu hồi đất và bồi thường GPMB
đã có những tiến bộ đảm bảo quyền lợi cho những người bị thu hồi đất. Tuy nhiên, cơ chế
bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất trong thời kỳ này vẫn cịn có một số nhược
điểm như sau:
- Vấn đề xác định giá đất để tính bồi thường cho người bị thu hồi đất chưa được
quy định, chưa theo một chuẩn mực nhất quán, có nhiều quyết định của UBND các
tỉnh về giá đất để tính bồi thường cịn thiếu cơ sở, giá đất do các địa phương quy định
hầu hết đều thấp hơn giá đất trên thị trường, người bị thu hồi đất nơng nghiệp thường
chịu thiệt thịi, người bị thu hồi đất phi nông nghiệp thường được lợi.
- Việc thu hồi đất được tiến hành theo dự án, cơng trình đã được phê duyệt nên
người bị thu hồi đất coi đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp như đất phi nông
nghiệp theo dự án đang triển khai và thường dẫn đến việc bị so bì giá bồi thường đất
với giá đất phi nông nghiệp.
- Nhà đầu tư dự án, cơng trình thường phải làm việc với rất nhiều đối tác để
thực hiện bồi thường GPMB; có trường hợp phải làm việc với UBND cả 3 cấp tỉnh,
huyện, xã, làm việc với Ban bồi thường GPMB và làm việc với người có đất bị thu
hồi;
- Thu hồi đất nhưng không ưu tiên trả bằng đất mà chủ yếu là trả bằng tiền;
nhiều trường hợp phải TĐC cho người bị thu hồi đất nhưng chưa được giải quyết thỏa
đáng, điều kiện của các khu TĐC không bằng khu dân cư đã thu hồi.
1.2.2. Từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay
1.2.2.1. Những văn bản từ Luật đất đai 2003 đến trước Luật đất đai 2013 (đã hết hiệu
lực thi hành)
Luật Đất đai 13/2003/QH113 (Luật đất đai 2003) được Quốc hội thơng qua ngày
26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2004. Để hướng dẫn việc bồi thường
GPMB theo quy định của Luật đất đai năm 2003, một số văn bản đã được ban hành:
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về
bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 1 năm 2006 của Chính phủ về
sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành luật Đất đai và
Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ
phần.
- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ tài chính
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của
Chính phủ về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định
cư.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy
định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất thực hiện
quyền sử dụng, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại tố cáo về đất đai.
Về cơ bản, chính sách bồi thường GPMB theo Luật đất đai 2003 đã kế thừa những
ưu điểm của chính sách trong thời kỳ trước, đồng thời có những đổi mới nhằm góp phần
tháo gỡ những vướng mắc trong bồi thường GPMB.
Nghị định 69/2009/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 3 tháng 8 năm 2009 quy
định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư
nhằm đáp ứng nhu cầu hồn thiện chính sách, pháp luật đất đai, giải quyết những bất cập
của pháp luật trước đây và xử lý các vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện pháp luật.
Nội dung về bồi thường, hỗ trợ tái định cư của Nghị định này bổ sung các quy định mới và
bãi bỏ các quy định khơng cịn phù hợp với Nghị định 197/2004/NĐ-CP và Nghị định
84/2004/NĐ-CP.
Những thay đổi về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong Nghị định số 69/2009/NĐCP như sau:
- Về nguyên tắc xác định giá đất bồi thường: Theo quy định trước đây, việc áp
dụng giá đất để tính tiền bồi thường được xác định là thời điểm quyết định thu hồi.
Trên thực tế, từ thời điểm có quyết định thu hồi tới thời điểm duyệt phương án bồi
thường có khoảng thời gian hàng năm, thậm chí 3 - 4 năm. Trong khi đó giá đất trên
thị trường ln biến động, tạo ra sự chênh lệch về giá trong phương án bồi thường so
với giá thời điểm quyết định thu hồi đất. Sự bất hợp lý này gây ra nhiều thắc mắc,
khiếu kiện về giá bồi thường. Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định việc tính lại giá đất
bồi thường vào thời điểm duyệt phương án bồi thường nếu giá đất xác định tại thời
điểm quyết định thu hồi đất khơng cịn sát với giá thị trường tại thời điểm phê duyệt
phương án bồi thường (Điều 11).
- Về trách nhiệm ứng trước tiền chi trả bồi thường, hỗ trợ tái định cư: Theo quy
định trước đây, nhà đầu tư nước ngồi khơng phải ứng trước tiền chi trả bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư. Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định cả nhà đầu tư trong nước và nước
ngồi đều có trách nhiệm như nhau trong việc ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư cho người có đất bị thu hồi để giao cho nhà đầu tư đó.
- Về hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi: Pháp luật về đất đai trước đây không
quy định tách bạch giữa bồi thường và hỗ trợ. Trên thực tế, tiền hỗ trợ của Nhà nước
cho người có đất bị thu hồi cao hơn tiền bồi thường, gây tâm lý Nhà nước bồi thường
chưa thỏa đáng. Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định rõ các khoản hỗ trợ (Điều 17, 18,
19, 20, 21, 22, 23) bao gồm hỗ trợ di chuyển, tái định cư; hỗ trợ ổn định sản xuất, đời
sống, chuyển đổi nghề nghiệp, tạo việc làm đối với các trường hợp thu hồi đất nông
nghiệp; hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất vườn ao không được
công nhận là đất ở; các hỗ trợ khác.
- Về bồi thường thiệt hại về nhà, cơng trình xây dựng trên đất: Việc phân loại
nhà và cơng trình để tính tiền bồi thường áp dụng theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương
đương với tiêu chuẩn do Bộ Xây dựng ban hành. Giá bồi thường tính bằng giá xây mới
(giá thay thế), đơn giá xây dựng nhà và cơng trình do UBND cấp tỉnh ban hành.
1.2.2.2. Những văn bản từ Luật đất đai 2013 đến nay (đang có hiệu lực thi hành)
Trong q trình triển khai và thực hiện Luật Đất đai 2003, nhận thấy rằng có nhiều
bất cập xảy ra, khơng cịn phù hợp với thực tiễn và sự phát triển của đất nước. Vì vậy Luật
Đất đai năm 2013 ra đời, được Quốc hội thơng qua ngày 29/11/2013 và có hiệu lực từ ngày
1 tháng 7 năm 2014. Để hướng dẫn việc bồi thường GPMB theo quy định của Luật đất đai
năm 2013, văn bản đã được ban hành: Nghị định 47/2014/NĐ- CP của Chính Phủ ban hành
ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định vư khi Nhà nước thu
hồi đất thay thế Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ
về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Những thay đổi về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư trong Luật Đất đai 2013 như sau:
- Khung giá đất: Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần và
công bố vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
- Về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất (Điều 74): Theo
quy định hiện hành về nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị
thu hồi là chưa rành mạch; việc bồi thường, tái định cư chưa bảo đảm dân chủ, khách
quan, công bằng, cơng khai và chưa kịp thời. Vì vậy, luật mới quy định cụ thể nguyên
tắc bồi thường về đất nhằm khắc phục những bất cập trước đó.
- Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc
phịng, an ninh; phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, cơng cộng (Điều 75-Điều
mới): Luật hóa Điều 8 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP, vì các quy định này đã phù hợp
với thực tiễn.
- Bồi thường chi phí đầu tư vào đất cịn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục
đích quốc phịng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
(Điều 76-Điều mới): Trước đây không có quy định về việc bồi thường chi phí đầu tư
vào đất cịn lại, vì vậy luật mới quy định cụ thể điều này nhằm đảm bảo lợi ích quốc
gia, công cộng và phát triển đất nước. Các trường hợp không được bồi thường về đất
nhưng được bồi thường về chi phí đầu tư vào đất cịn lại khi Nhà nước thu hồi đất.
- Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất
nơng nghiệp của hộ gia đình, cá nhân (Điều 77-Điều mới): Luật hóa một số điều của
Nghị định số 197/2004/NĐ-CP, đồng thời quy định cụ thể đối tượng sử dụng đất nơng
nghiệp là hộ gia đình, cá nhân để tạo thuận lợi trong việc áp dụng Luật.
- Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất cịn lại khi Nhà nước thu hồi đất
nông nghiệp của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, cộng
đồng dân cư, cơ sở tơn giáo (Điều 78-Điều mới): Luật hóa một số điều của Nghị định
số 197/2004/NĐ-CP, đồng thời quy định cụ thể đối tượng sử dụng đất nông nghiệp là
tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp cơng lập tự chủ tài chính, cộng đồng dân cư, cơ sở
tôn giáo để tạo thuận lợi trong việc áp dụng Luật.
- Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở (Điều 79-Điều mới): Luật hóa một
số điều của nghị định số 197/2004/NĐ-CP, đồng thời có sửa đổi, bổ sung đối tượng được
bồi thường là người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền
sử dụng đất ở tại Việt Nam mà đủ điều kiện được bồi thường; Tổ chức kinh tế, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức kinh tế liên doanh đang
sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở cho phù hợp với thực tiễn và quy định của
Luật này.
- Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất cịn lại khi Nhà nước thu hồi đất phi
nông nghiệp không phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân (Điều 80-Điều mới): Luật
hóa một số điều tại Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và Nghị định số 69/2009/NĐ-CP;
đồng thời quy định bồi thường về đất theo thời hạn sử dụng đất còn lại nhằm bảo đảm
