BÀI tập lớn học PHẦN tố TỤNG HÌNH sự thực tiễn thi hành pháp luật về kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản tại việt nam

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG
KHOA LUẬT

BÀI TẬP LỚN
HỌC PHẦN: TỐ TỤNG HÌNH sự
Mã Bài tập lớn: SỐ 08

HỌ VÀ TÊN
MssV
Lớp niên chế
Nhóm lớp tín chỉ

Giảng viên chấm 1

Câu 2

Giảng viên chấm 2

Tổng

Câu 1

Câu 2

Tổng


ĐIẺM TRUNG BÌNH:


Mục lục

I. MỞ ĐẦU.................................................................................................................3
II. NỘI DUNG............................................................................................................4
Chương 1. Cơ sở lý luận về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản.............................4
Khái niệm....................................................................................................... 4
Đặc điểm, mục đích, ý nghĩa của dịch vụ sàn giao dịch bất động sản...........5
Sự cần thiết của hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản...6
Thực tiễn thi hành pháp luật về kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động
sản tại Việt Nam
10
Chương 3 = Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hoạt động
kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam.................................14
III. KÉT LUẬN........................................................................................................15
1.
2.
3.
2.


ĐÈ TÀI: PHÁP LUẬT VÈ KINH DOANH DỊCH vụ SÀN GIAO DỊCH BẤT
ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

DANH MỤC Tử VIẾT TẮT
BĐS
Bất động sản
LKDBĐS
Luật kinh doanh bất động sản
Thông tu-Bộ xây dựng
TT-BXD
Sàn giao dịch
SDG

Doanh nghiệp
DN
Chứng chỉ hành nghề
CCHN
G. Mớ ĐẨU
8. Lý do chọn đề tài
Kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản là một lĩnh vực hấp dẫn, thu hút sự
quan tâm đặc biệt của nhà đau tu trong và ngoài nuớc. Tuy nhiên, hoạt động kinh doanh
dịch vụ BĐS nói chung và hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản nói
riêng ln tiềm ần nhiều rủi ro, gây thiệt hại lớn đến tổng thể nền kinh tế, đến tâm lý nhà
đầu tu trong lĩnh vực này. Chính vì vậy, nhà nuớc cần xây dựng và hoàn thiện pháp luật
về kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phù hợp với thực tiễn và nhu cầu của
các nhà đau tu, nhằm thúc đầy thị truờng, kích thích nhu cầu và làm tăng giá trị của bất
động sản. Từ những lý do trên, việc nghiên cứu đề tài “Pháp luật về kinh doanh dịch vụ
sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam’ ’ có một ý nghĩa quan trọng.

2. Mục đích của đề tài
dịch vụângỉỉcPíĩịêẺ íỉằiltiộn(gpiffl?^uậtệYàsfáfi.vấn đề thực tiễn về hoẨt động kin' doanh
Đánh giá thực trạng, rút ra các uu điểm hạn chế bất cập, để từ đó đề xuất một số giải
pháp hoàn thiện pháp luật về kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam.

4. Nhiệm vụ của đề tài
Một là, làm rõ các vấn đề lý luận về hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất
động sản ở Việt Nam.
Hai là, nghiên cứu, phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật ở Việt Nam về hoạt
động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản.
Ba là, đua ra quan điểm và đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao tính
hiệu quả của hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam.

4. Đổi tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Các vấn đề lý luận và các quy định pháp luật về kinh doanh
dịch vụ sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam.
Phạm vi nghiên cứu:
Cơ sở lý luận về hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản.
Phân tích các quy định pháp luật hiện hành về hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn
giao dịch bất động sản ở Việt Nam.
Đưa. ra nhận xệt về . các quy định của .pháp luật ViệLNạm đối với ho.ạt động kinh
doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản và đề xuất một số giải pháp cụ thể từ thực tiên
hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam.

>. Phươngphảp nghiên cứu:
Tiểu luận sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh
Phương pháp phân tích được sử dụng để làm sáng tỏ các căn cứ, cơ sở khoa học về
các quy định pháp luật
Phương pháp chứng minh được sử dụng để chứng minh các luận điểm, các căn cứ là
hợp pháp, nhằm đề xuất phương án xây dựng, hoàn thiện.
Phương pháp so sánh sử dụng để đối chiếu, đánh giá pháp luật hiện hành với các
vămbản pháp.ỊuâLcó biêu lực trước đó và .thực tiên áp dụng.

3. BO cực tiểu iuạn: Ngoài phan mở đau, tiêu mẫm gom .3 chương, kết luận và tài liệu
tham
khảo
Chương 1. Cơ sở lý luận về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản
Chương 2.Thực trạng pháp luật về kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản ở Việt
Nam.
Chương 3. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hoạt động kinh
doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam.

II. NỘI DUNG
Chương 1. Cơ sở lỷ luận về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản.
1. Khái niệm
Theo quy định tại khoản 1 điều 3 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 thì kinh

doanh bất động sản là việc đầu tư von để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận
chuyển nhượng để bản, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bắt động
sản; thực hiện dịch vụ môi giới bắt động sản; dịch vụ sàn giao dịch bắt động sản; dịch
vụ tư vắn bắt động sản hoặc quản lỷ bắt động sản nhằm mục đích sinh lợi.1
Như vậy, về cơ bản có hai loại hình hoạt động kinh doanh bất động sản, bao gOm:
Tự mình kinh doanh bất động sản, bao gOm xây dựng, mua bán, cho thuê, cho thuê
lại,cho thuê mua.bất.động sản.
1

Khoản 1 điều 3 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014


Kinh doanh dịch vụ bất động sản: dịch vụ môi giới, dịch vụ sàn giao dịch bất động
sản, dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản.
Khác với kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt
động hỗ trợ để phục vụ việc mua, bán, thuê, cho thuế bất động sản bao gồm: Dịch vụ môi
giới bất động sản? Sàn giao dịch bất động sản? Tư vấn, quản lý bất động sản.
, Dịch vụ sàn .giao dich. bất động .sản: Là việc thực . hiện các giao dich mua bán,
chuyển nhưỢng, cho thuế, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản! Tô chức việc bán,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản? giới thiệu, niêm yết,
cung cấp công khai thông tin ve bất động sản cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch?
kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch? làm trung gian cho
các bên trao đôi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, cho thuê mua bất động sản.2

2, Đặc điểm, mục đích, ỷ nghĩa của dịch vụ sàn giao dịch bất động sản.
Đặc điểm:
khi mĩ'íÁự'íấtqtềỉíệgiaỉ'ứícBătH khơửglpimi'ióglớlivàitíiiềli^lịcời ígonkB ộỉ>áỉtehquy
định, các dự án bất động sản chất lượng thì mới được đưa lên sàn giao dịch.
Thứ hai, thủ tục pháp lý diễn ra trên sàn giao dịch được tiến hành nhanh gọn, hạn
chế thấp nhất các rủi ro.
Thứ ba, các chuyên gia sẽ thực hiện chức năng môi giới và tư vấn cho khách hàng
nhằm giúp họ đưa ra quyết định cuối cùng.
Thứ tư, các dịch vụ và thông tin về dự án được cung cấp ngay tại sàn giao dịch.
Hình thức cung cấp này được tiến hành theo 2 chiều. Một chiều là cho nhà nước để thực
hiện chứCÀUăuy kiểm ;spát,,;quản lý.,icịn.chiềư CỊUJÃÌ âà cho khách hàng, nhà đầu tư có
nhu cầu về bấuaộng sản với mục đícn tim Kiêm iợỉ nhuận.

Mục đích'. Dịch vụ sàn giao dịch BĐS là noi để các doanh nghiệp kinh doanh BĐS
thực hiện bán, cho thuê hoặc cho thuê mua BĐS thuộc quyền sở hữu của mình, ngồi ra
sàn còn là noi cung cấp các dịch vụ về BĐS nhằm hỗ trợ cho thị trường BĐS như: dịch
vụ đấu giá, định giá, quảng cáo, tư vấn BĐS... Mục đích thành lập sản giao dịch BĐS là
để các hoạt động kinh doanh BĐS, đặc biệt là hoạt động mua bán, cho thuê BĐS diễn ra
minh bạch, giúp Nhà nước kiểm soát tốt hon thị trường này và để hạn chế tối đa các rủi
ro cho người dân.

Ỷ nghĩa, vai trò'.

2Nguyễn Tiến Đạt, Điêu kiện kinh doanh dịch vụ bất động sản, truy cập ngày 26/10/2021


Thông qua sàn giao dịch BĐS, các thông tin được cung cấp qua sàn giao dịch BĐS
đã được qua sàng lọc và kiểm duyệt kỹ càng. Cho nên, tại đây có các thơng tin chính xác
và kịp thời. Điều này có ý nghĩa quan trọng với rất nhiều chủ thể:

•
•
•

Nhà nước: Nắm bắt được các hoạt động giao dịch và kinh doanh trên thị trường.
Đây là co sở để đưa ra các biện pháp quản lý và điều tiết kịp thời. Ngoài ra, việc
ngyiPŨáchgiép nướn. lý kê khai và thực hiện nghĩa vụ tài chính, đảm bảo nguồn thu
Với các nhà đầu tư và kinh doanh: Là các sản phẩm bất động sản được tiêu thụ.
Đồng thời, noi đây cũng cung cấp các thông tin để nắm bắt xu hướng, nhu cầu
khách hàng
Với những người mua BĐS: Có một noi mua bán đảm bảo thơng tin chính xác, giúp
các giao dịch an toàn và hiệu quả hon.3

4. Sự cần thiết của hoạt động kỉnh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản
Có thể nói rằng, việc Nhà nước quy định yêu cầu các doanh nghiệp kinh doanh
BĐS ,phải dụrcJìi,ệiì bản, cLì.o. t'uê các BĐS thuộc quyền isởhữu .của mình.qua sàniỗiao
dịch BĐS là một bước ngoạt trong hoạt động kinh doanh BĐS ở nước ra. Việc than' lạp
các sàn giao dịch BĐS để bán, cho thuê BĐS là một trong những giải pháp quan trọng và
cần thiết để hạn chế tối đa các giao dịch ngầm, khơng chính thức, làm cho thị trưởng
BĐS phát triển minh bạch, trong đó việc mua bán BĐS sẽ được công khai, tạo điều kiện
để những người có nhu cầu có thể dễ dàng tiếp cạn được nhà ở.
Sàn giao dịch BĐS không phân biệt đối tượng tham gia là tổ chức hay cá nhân. Xét
tổng thể thì việc dưa BĐS giao dịch qua sàn sẽ giúp cho Nhà nước quản lý được các giao
dịch BĐS, từ đó có những chính sách kịp thời để điều tiết thị trưởng, bảo đàm hoạt động
kinh doanh BĐS theo đúng định hướng và đúng yêu cầu đạt ra, góp phần thúc đẩy doanh
nghiệp phát triển, lành mạnh hóa thị trường BĐS.
Chương 2: Thực trạnb pháp luật về kinh doanh dịch vụ sàn biho dịch bất động sản
ở Việt Nam.

1. Pháp luật về kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản

1.1. Phạm vi hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Phạm vỉ hoạt độnb của sàn giao dịch bất động sản:
Thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê
mua BĐS.

3Trần phương, Sàn giao dịch bất động sản, l truy cập ngày 26/10


Tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS; giởi
thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin ve BĐS cho các bên tham gia có nhu cầu
giao dịch; kiểm tra giấy tờ về BĐS bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch; làm trung gian
cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, cho thuê mua BĐS.

1.2. Điều kiện thành lập của sàn giao dịch bất động sản
Căn cứ theo điều 69 LKDBĐS 2014 quy định về điều kiện thành lập sàn giao dịch
bất động sản:4
Tổ chức, cá nhân muốn thành lập sản giao dịch bất động sản phải đảm bảo đủ điều
kiện sau:
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sản giao dịch bất động sản phải thành lập
doanh nghiệp.
- Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 02
người có chứng chỉ hành nghề môi giởi bất động sản; người quản lý, điều hành sàn giao
dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề mơi giởi bất động sản.
1kỹ- thuật
xi" Sàngiao
dịchcầu
bấtnoạí
động
sản .phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, co sở vật chất,

đáp ứng. yêu
đọng?
Thứ nhất
, các tổ
chức, có
cá đăng
nhân có
thành
lậpvụsảnBĐS
giaotheo
dịchquy
BĐS
thì của
bắt pháp
buộc
phải thành
lập doanh
nghiệp,
ký nhu
kinhcầu
doanh
dịch
định
luật. Khi doanh nghiệp thực hiện đăng ký kinh doanh dịch vụ sản giao dịch BĐS thì phải
có ít nhất hai người có chứng chỉ hành nghề môi giởi BĐS. Người quản lý, điều hành sản
giao dịch BĐS phải đáp ứng một số điều kiện nhất định, đó là phải có năng lực hành vi
dân sự đầy đủ, khơng đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc chấp
hành án phạt tù; phải có giấy chứng nhận đã hồn thành khóa đào tạo, bồi dường kiến
thức về quản lý, điều hành sản giao dịch BĐS và không bị cấm hành nghề theo quyết
» đủng:aụsft‘ỵót'iạí Wểng ườêậưẳếiỹ l úìlđMna qsy đso dỊàí

bóAgàẹva
trị hết sức quan trọng, quyết định sự thành công hay thất bại của sàn, bảo đảm để sàn
hoạt động có uy tín.
Thứ hai, phải có co sở vật chất, kỹ thuật phù hợp vởi nội dung hoạt động của sản
giao dịch BĐS. Co sở vật chất của sàn được hiểu ở 2 khía cạnh, đó là co sở kỹ thuật và
co sở vật chất; co sở kỹ thuật là hệ thống các máy móc, thiết bị phục vụ cho hoạt động
của sản như bàn ghế, hệ thống máy tính, máy chiếu, máy quay...; còn co sở vật chất là địa
điểm, trụ sở hoạt động của sản.5
Thứ ba, sàn giao dịch BĐS phải có tên, biển hiệu và phải có địa chỉ giao dịch ổn
định. Nếu có sự thay đổi về địa điểm giao dịch thì sàn phải thơng báo tởi co quan quản lý

4Điều 69 LODBĐS 2014
5Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tìết một số điều của Luật Oinh doanh bất động sản


nhà nưởc tại địa phương và khách hàng đang giao dịch biết. Đây là một trong những điều
kiện để hạn chế tình trạng kinh doanh khơng ổn định hoặc kinh doanh không lành mạnh
của sàn, việc chuyển địa điểm, thay đổi tên gọi liên tục có thể gây thiệt hại cho khách
hàng nên cần phải có những điều kiện khắt khe để gắn trách nhiệm của sản trong kinh
doanh BĐS.6

1.3. Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Sàn giao dịch bất động sản được phép hoạt động dưởi các nội dung quy định tại
Điều 70 Luật kinh doanh bất động sản 2014. Bao gồm:7
Thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê
mua bất động sản.
Tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động
sản? giởi thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các bên tham
gia có nhu cầu giao dịch; kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được
giao dịch; làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán,

chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

1.4. Trình tự, thủ tục thành lập sàn giho dịch bất động sản
Trình tự đãnb Oỷ hoạt độnb sàn biao dịch bất độnb sản:
Theo khoản 6 Điều 2 Thông tư 28/2016/TT-BXD, thủ tục mở sàn giao dịch bất
động sản được thực hiện theo 02 bưởc sau:8
Bước 1: Thành lập doanh nghiệp
- Doanh nghiệp lựa chọn loại hình cơng ty phù hợp và nộp hồ sơ đến Phòng Đăng ký
kinh doanh thuộc Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh/thành phố nơi doanh nghiệp đặt trụ sở
chính.
- Có 02 cách thức để nộp hồ sơ, cụ thể:
+ Cách 1: Nộp hồ sơ trực tiếp tại Phòng Đăng ký kinh doanh.
+ Cách 2: Đăng ký qua mạng tại Cổng thông tin Quốc gia về đăng ký doanh nghiệp
() bang chữ ký số công cộng hoặc sử dụng tài khoản
đăng ký kinh doanh.
Bước 2: Thông báo hoạt động đến Sở xây dựng hoặc Cục quản lý nhà và thị trường
bất động sản

63 Bùi Lê Thương, Điêu kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản,
/>
giaQ-dich-bqt-dọng-san---va-xem-nhụng-van-ban-phap-luat-nhu-nao--.aspx, truy cập ngày
27/10/2021
7Điêu 70 Luật kinh doanh bât động sán“năm 2014
8Khoản 6 Điều 2 Thông tư 28/2016/TT-BXD


- Sau khi thành lập doanh nghiệp, đơn vị thành lập cung cấp các thông tin của sàn
giao dịch đen Sở Xây dựng cấp tỉnh nơi sàn hoạt động hoặc Cục Quản lý nhà và thị
truờng bất động sản.
- Các Sở Xây dựng/Cục Quản lý nhà và thị truờng bất động sản có trách nhiệm đăng

tải cơng khai các thơng tin của sàn do đơn vị thành lập sàn cung cấp trên Cổng thơng tin
điện tử của đơn vị mình để phục vụ cơng tác quản lý.
- Khi có thay đổi một trong các thông tin tại thông báo hoặc khi sàn chấm dứt hoạt
động hoặc khi bị giải thể, phá sản, đơn vị thành lập sàn có trách nhiệm thơng báo để điêu
chỉnh hoặc xóa thơng tin.

1.5. Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia hoạt động của sàn giao dịch bất
động
sản
* Quyền, nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động
sản:
Sau khi đuợc phép thành lập sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh
đuợc phép thực hiện các quyên của mình cũng nhu chịu trách nhiệm vê các nghĩa vụ kèm
9
IrìOrA Ị.O11 ^71

^70 T nnt L^ÌTÌXÌ /lAOlìn riQÝ /1/ATÌÍT c Ổ TÌ miv / lỈTlrì />11 IrìO Tìrìll* con*

txxe^x. ^7ivu F /X, ^^7^^^u. /: ^^u-ậ-t -krxxxx doaxxxx 0 X ^x^xxx^x SẤXX quy
^xịxxxx cu- LXXw xxxx^x sa-u-:
vẽ các quyên:
Sàn giao dịch bất động sản đuợc pháp luật ghi nhận các quyên sau:
- Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin vê bất động sản đuợc đua lên sàn
giao dịch bất động sản.
- Từ chối đua lên sàn giao dịch bất động sản các bất động sản không đủ điêu kiện
đua vào kinh doanh.
- Đuợc thu phí dịch vụ của khách hàng có bất động sản đuợc đua lên sàn giao dịch
bất động sản.
- Yêu cầu khách hàng bồi thuờng thiệt hại do lỗi của khách hàng gây ra.
- SCìgíWf®ìỉíiWí? trong hợp đồng.

Đi kèm với các qun trên, sàn giao dịch bất động sản phải thực hiện nghêm túc,
đầy đủ các nghĩa vụ của mình theo quy định. Đó là:
- Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra
của cơ quan nhà nuớc có thẩm quyên.
- Thực hiện nghĩa vụ vê thuế với Nhà nuớc theo quy định của pháp luật.
- Bảo đảm bất động sản đuợc đua lên sàn giao dịch phải có đủ điêu kiện đuợc giao
dịch.
- Bảo đảm cơ sở vật chất, kỹ thuật và điêu kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động
sản.


9

Điều 71, 72,73 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014


- Cung cấp đầy đủ, trung thực hổ sơ, thông tin về bất động sản và chịu trách nhiệm
về hổ sơ, thơng tin do mình cung cấp.
- Bổi thuờng thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
- Các nghĩa vụ khác trong hợp đổng.

* Quyền và nghĩa vụ của tẳ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản:
' Khơng chỉ có những doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản bị
ấn định các quyền và nghĩa vụ mà các bên tham gia sàn cũng phải nghiêm túc thực hiện
theo quy định tại Điều 73 Luật kinh doanh bất động sản 2014.

về quyền:
Tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản đuợc ấn định các quyền duới
đây:
- Yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản cung cấp hổ

sơ, thông tin về bất động sản?
- Yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản bổi thuờng
thiệt hại do lỗi của sàn giao dịch bất động sản gây ra?
____-Kýhợp. .đồng với doanh nghiệpkinh do.anh.dicb.vụ.sàngiao dịch bất động sản để
mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho’. thuê lại, cho thuê' mua bát động sản;
- Các quyền khác trong hợp đổng.

về nghĩa vụ:
-

Bao gổm:
Thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản;
Trả phí dịch vụ cho doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản;
Bổi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
Các nghĩa vụ khác trong hợp đổng.

SiĩtKcmiỏn thi hành pháp luật về kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản tại
2.1 Đánh giá tẳng quan về hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản.
Những năm qua, cùng với quá trình phát triển thị trường thì các tổ chức trung gian
hỗ trợ như hệ thống sàn giao dịch bất động sản, công chứng bất động sản, các tổ chức đào
tạo bất động sản, đội ngũ môi giới, tư vấn, quản lý bất động sản... đã hình thành, phát
triển và hoạt động ổn định. Đặc biệt, hoạt động của các sàn giao dịch đã ngày càng hiệu
quả hơn và chuyên nghiệp hơn, thể hiện ở số lượng giao dịch và thu thuế cho nhà nước.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến hết năm 2020, trên cả nước có hơn 1.600
sàn giao dịch hoạt động. Trong đó, nhiều sàn giao dịch đã có sự đầu tư về cơ sở vật chất,
lực, từng bước được chuyên, nghiệp hỏa .trong hoạt động dịch, vụ. Đặc biệt,
áãàocó'tạosựnhân
liên kết giữa các sàn với nhau nhăm trao đổi thông tin nâng cao niệu quả dịch

vụ. Mạng lưởi sàn giao dịch đang từng bưởc trở thành một sân chơi minh bạch cho các
nhà đau tư bất động sản, đem lại nhiều lợi ích cho người dân khi tiếp cận hàng hóa bất
động sản, nhất là nhà ở. Đây cũng là một kênh cung cấp thông tin thị trường quan trọng
cho cơ quan quản lý nhà nưởc.

Cụ thể, các báo cáo, thông tin của các sàn giao dịch về nhu cầu, xu hưởng loại hình,
xu hưởng giá, khả năng hấp thụ của thị trường, lượng giao dịch... giúp cơ quan quản lý
nhà nưởc điều tiết, kiểm sốt thị trường tốt hơn. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư cũng dựa
vào các thơng tin này để có định hưởng phát triển kinh doanh phù hợp hơn. Sự ra đời của
các sàn giao dịch còn phần nào hạn chế các giao dịch phi chính thức diễn ra, chống thất
thu thuế cho Nhà nưởc. Hiện nay hầu hết các chủ đầu tư đã thực hiện bán sản phẩm thông
qua sàn giao dịch, dù pháp luật quy định không bắt buộc các giao dịch bất động sản phải
qua sàn. Đây là dấu hiệu tích cực cho thấy thị trường đang phát triển lành mạnh và minh
bạch hơn.
Theo thống kê từ bộ Xây dựng, tính từ năm 2014 đến nay, cả nưởc có khoảng
452.894 giao dịch thành cơng. Tại Hà Nội, có khoảng 100.000 giao dịch thành cơng.
Tămn20?Ĩ6
nẳnkh2o0i1n4gcP5kWaoid450,
^iíỄhkiỉỗmnil^tkị^dỊc^cgtos^ầSỉỉs
vởi năm 2016), năm 2018 có khoảng 8.400 giao dịch, năm 2020 có 13.834 giao dịch và 6
tháng đầu năm 2021 có 6.665 giao dịch thành cơng. Tại TP HCM có khoảng 111.716
giao dịch thành công trong giai đoạn này. Cụ thể, năm 2014 có 10.250 giao dịch, năm
2015 có 18.700 giao dịch, năm 2016 có 15.250 giao dịch, năm 2017 có 16.220 giao dịch
(tăng 6,3% so vởi năm 2016), năm 2018 có khoảng 9.830 giao dịch, năm 2019 có 14.797
giao dịch, năm 2020 có 20.218 giao dịch và 6 tháng đầu năm 2021 có 6.451 giao dịch. 9

2.2 ưu điểm và hạn chế trong hoạt động kỉnh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động
sản ở Việt Nam.
về ưu điểm:
Thứ nhất, cung cấp thơng tin chính xác và trung thực

Sàn giao dịch bất động sản thực hiện chức năng chính của mình là giao dịch và mơi
giởi. Khi giao dịch qua sàn thì người mua hàng hố khơng phải mất nhiều thời gian như
các giao dịch thường khơng qua sàn, bởi chỉ có những hàng hố đủ tiêu chuẩn thì mởi
được đưa lên SGD. Các thủ tục pháp lí diễn ra nhanh gọn, thời gian ngắn, ít gặp rủi ro.
Đặc biệt là mọi giao dịch sẽ được nhà nưởc kiểm soát. Chức năng môi giởi được đội ngũ

9Quyên quyên, Thực trọng rõ nét nhất của thị trường BĐS Việt Nam là các giao dịch. ngầm phi
chính thức,
truy cập ngày 27/10/2021


chuyên gia thực hiện tư vấn giúp cho khách hàng có thể n tâm khi đưa ra quyết định
của mình.10

Cung cấp thông tin và dịch vụ ngay tại sàn giao dịch. Cung cấp thông tin tại
SGDBĐS là cung cấp thông tin hai chiều cho một bên là nhà nước nhằm hỗ trợ khả năng
kiểm sốt quản lí hạn chế tình trạng đầu cơ, minh bạch thuế, giá trong giao dịch. Và một
bên là khách hàng có nhu cầu về BĐS, các nhà đầu tư BĐS tìm kiếm lợi nhuận.
Sàn giao dịch bất động sản cung cấp các thơng tin chính xác cho các doanh nghiệp
sẽ có ý nghĩa trong việc nắm bắt xu hướng thị trường và thị hiếu của khách hàng để từ đó
có chiến lược cung cấp sản phẩm đúng đắn và hợp lý tạo nên hiệu quả kinh doanh to lớn.
Đồng thời là cung cấp các thông tin cho việc chọn mua hàng hóa BĐS của khách hàng,
tránh hiện tượng phải giao dịch với giá quá cao so với thực tế của khách hành.Bên cạnh
đó, Sàn giao dịch sẽ là nơi cung cấp phục vụ tất cả dịch vụ của ngân hàng, kho bạc, công
chứng để cho công việc giao dịch giữa người mua và người bán diễn ra nhanh chóng, gọn
nhẹ và khơng phiền hà.
Thứ hai, 80% giao dịch thành công thông qua môi giới.
Môi giới bất động sản đã trở thành một loại hình kinh doanh dịch vụ ngày càng trở
nên phổ biến. Việc cho phép môi giới bất động sản hoạt động tạo ra một kênh phân phối
bất động sản mới, giúp nhà đầu tư rút ngắn thời gian thu hồi vốn để tái đầu tư, bảo đảm

hiệu quả kinh tế, người tiêu dùng có cơ hội được phục vụ tốt hơn. Theo báo cáo của một
số địa phương trên cả nước, tính từ năm 2008 đến nay có khoảng 32.912 cá nhân được
cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Đáng chú ý, khoảng 80% bất động sản
giao dịch thành công là thông qua môi giới.11
Thứ ba, phát triển hoạt động thị trường bất động sản
Thông qua các hoạt động dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, sàn giao dịch góp phần tạo
ra giá trị gia tăng cho các chủ đầu tư nghiên cứu thị trường, chăm sóc khách hàng... Bên
cạnh đó, sàn giao dịch cũng tạo ra nhiều loại hình dịch vụ bất động sản chưa đưa vào hoạt
động như quảng cáo, dịch vụ pháp lý, đấu giá. Những dịch vụ này sẽ đẩy mạnh hoạt
động bất động sản, tạo ra giá trị thặng dư cho xã hội và lợi ích cho chủ lẫn người đầu tư.

Hạn chế, bất cập:
Trên cả nước đã có khoảng 1.600 sàn giao dịch BĐS được thành lập. Hầu hết các
sàn BĐS chỉ làm chức năng quảng cáo cho các chủ đầu tư và làm môi giới BĐS chứ chưa

10PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản ở Việt Nam, nhà
xuất bản tư pháp,
2012, tr174-175.
11Quyên quyên, Thực trọng rõ nét nhất của thị trường BĐS Việt Nam là các giao dịch_ ng'âm
phi chính thức,.
truy cập ngày 27/10/2021


thực hiện hết chức năng của mình như: Báo cáo thơng tin về tình hình
hình
giao
dịch
bất
động sản,
dịch....Việc

cũng khó
13
84

kiểm
giám
đánh

tra
sát
giá

tính pháp lý của các sản phẩm bất động sản trước khi đưa
hoạt
động
các
sàn
lâu
nay
đang
bị
buông
lỏng.
Co
quan
được chất lượng cũng như năng lực thật sự của các sàn giao

vào giao
quản
lý

dịch hiện

nay.

Các tồn tại, hạn c'ế về sàn kinh doanh BĐS n'ư sau:
Một là, luật hiện hành quy định tô chức, cá nhân kinh doanh BĐS khi bán, cho thuê,
cho thuê mua BĐS không bắt buộc phải thông qua Sàn giao dịch BĐS.
Tuy nhiên, co chế chính sách này khơng cịn phù hợp với tình hình thực tế của thị
trường, thiếu tính chặt chẽ, đã dẫn đến nhiều hệ lụy như: Tạo co sở cho việc hình thành
nên các dự án ma, các vụ việc lừa đảo khách hàng từ chính các Chủ đau tư khơng tn
thủ quy định pháp luật. Khi các giao dịch không bắt buộc qua sàn BĐS Nhà nước gặp rất
nhiều khó khăn, thậm chí không quản lý được thông tin về thị trường BĐS đúng với
những gì đang diễn ra? tình trạng thất thu thuế, thất thu cho ngân sách Nhà nước...Người
tiêu dùng mất đi một kênh tham khảo thông tin và một tô chức chính thống để thẩm định,
thẩm tra sản phẩm trước khi đưa ra quyết định mua hoặc đau tư.

Hai là, các quy định về điều kiện thành lập sàn giao dịch BĐS cịn nhiều bất cập
dẫn đến khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước, tạo kẽ hở cho các sàn giao dịch BĐS
lách luật để hoạt động kinh doanh.
Cụ thể, pháp luật quy định về điều kiện thành lập sàn giao dịch BĐS chỉ can có ít
nhất 2 nhân sự có chứng chỉ hành nghề (CCHN), khơng quy định về năng lực tài chính
(vốn điều lệ), quy trình trình thủ tục trong giao dịch của những doanh nghiệp này.. .Mặt
khác, hầu hết các sàn BĐS quy mô nhỏ và vừa bình quân đạt từ 30 đến 50 nhân viên? Sàn
giao dịch lớn có quy mơ từ 50 đến 200, 300 nhân viên? đặc biệt có thể lên tới trên 500
đến .1.000 nhân viên. Trong số đó, chỉ.cần. có 2. người có CCHN là có thể “bao trọn” cho
hoạt động hành nghề của tất cả các nhân viên cònlại. 12 13 14 15
Ba là, pháp luật hiện hành chưa có quy định về hệ thống mạng lưới sàn giao dịch
BĐS do nhà nước trực tiếp quản lý, mới chỉ có các tơ chức nghề nghiệp như Hiệp hội
mơi giới BĐS, Hiệp hội BĐS Việt Nam, câu lạc bộ BĐS HN...............Do vậy, Bộ Xây dựng
cho rang Nhà nước thiếu đi một công cụ quản lý, một kênh thông tin thông tin chính

thống xuyên suốt cả nước đối với hoạt động giao dịch của thị trường bất động sản.

12Thị trường bất động sản 2021, cơ hội mởi từ những luông sinh khímởi , Tạp chí điện tử Bất
động sản Việt Nam,
13 truy
14cập ngày 28/10/2021
15 Thực trang, trong,việc thực hiện pháp luật về kinh doanh dỏc', vụ bất động sản, báo pháp
luật và xã hội,
truy cập
ngày 28/10/2021


Chương 3: Một số giải pháp nânb Cho hiệu quả thực thi pháp luật về hoạt độnb kinh
doanh dịch vụ sàn giho dịch bất động sản ộ Việt Nhm.
Đe hưởng đen một thị trường dịdh vụ BĐS dhuyên nghiệp, góp phần thúd đầy sự
phát triển dủa thị trường bất động sản Việt Nam nói dhung, dần phải dó một số giải pháp
đồng bộ dhính sádh pháp luật dủa Nhà nưởd, nâng dao ý thứd dủa dá nhân, pháp nhân khi
tham gia vào sàn giao dịdh bất động sản:
Thứ nhất, đề xuất sửa đổi bổ sung pháp luật kinh doanh BĐS theo hưởng phải sửa
đổi, bổ sung quy định về điều kiện hoạt động dủa sàn giao dịdh bất động sản (quy định dụ
thể về năng lựd tài dhính, dơ sở vật dhất, nhân sự dủa sàn giao dịdh bất động sản...). Bên
dạnh đó, bổ sung quy định về nguyên tắd tổ dhứd và hoạt động dủa sàn giao dịdh BĐS
theo hưởng quy định dád loại BĐS phải giao dịdh qua sàn? về dád mơ hình hoạt động dủa
sàn giao dịdh BĐS? về quy trình giao dịdh qua sàn giao dịdh BĐS? quy định về điều kiện
vởi BĐS giao dịdh qua sàn. Đồng thời, sửa đổi, bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ
dủa doanh nghiệp kinh doanh dịdh vụ sàn giao dịdh BĐS...
Thứ hai, đối vởi lĩnh vựd kinh doanh nhà ở, dần đề xuất thêm dád dhính sádh như:
Bổ>w HHha/mVbb^vv^ađầdtHdựúơMHíiứộsnm a!iaihảdií1iW đạệg báft’ Idho th’
Thứ ba, đề xuất sửa đổi bổ sung pháp luật kinh doanh BĐS theo hưởng sửa đổi, bổ
sung dád quy định dủa Mụd 2 Chương IV Kinh doanh dịdh vụ BĐS, từ Điều 62 đen Điều

68 Luật Kinh doanh BĐS 2014. Cụ thể: Sửa đổi, bổ sung quy định phải dó Giấy dhứng
nhận hồn thành khóa họd thì mởi đượd thi sát hạdh dấp dhứng dhỉ hành nghề môi giởi
BĐS? Bổ sung dád quy định dád tổ dhứd, dá nhân hoạt động môi giởi đều phải thành lập
DN, văn phịng mơi giởi. phải dó dhứng dhỉ hành nghề môi giởi BĐS, dá nhân không
đượd hoạt động mơi giởi độd lập. Cùng vởi đó, sửa đổi, bổ sung quy định dád tổ dhứd, dá
nhân hành nghề môi giởi BĐS trong nưởd sau khi thành lập DN phải dung dấp thơng tin
dủa đơn vị mình đến Sở Xây. dựng nơi tổ dhứd mình hoạt động và Cụd quản lý nhà, & thị
trường BĐS để đượd đăng tải thông tin trên Cổng thông ■ tin dủa dơ quan quản lý nhà nưởd
về nhà ở dấp tỉnh và Trung ương.
Thứ tư, dần dhấn dhỉnh lại dông tád đào tạo, sát hạdh dấp Chứng dhỉ hành nghề môi
giởi: Điều dhỉnh lại bộ khung dhương trình đào tạo dho phù hợp vởi thựd tế hiện nay.
Trong đó tập trung vào việd truyền thụ kiến thứd về Pháp luật Kinh doanh bất động sản,
đạo đứd hành nghề môi giởi. Người hành nghề môi giởi phải nắm rõ đượd bộ 20 quy tắd
đạo đứd nghề nghiệp dủa nhà môi giởi bất động sản.16 16 17

1615 Thùy Linh, Quản /ý các sàn giao dịch bất động sản, truy cập ngày 28/10/2021,
17 Bộ 20 quy tăc đạo đức nghe 'nghiệp của nhà môi giở bât động sản Việt Nam, truy dập ngày 28/10/2021


Thứ nẵm, tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra các sàn giao dịch bất động sản
đúng theo trình tự quy định của pháp luật. Hiện nay công tác thanh kiểm tra các sàn bất
động sản đang bị bỏ ngỏ. Đây là nguyên nhân chính làm nên thị trường bất động sản có
nhiều bất cập, đay méo mó và nhiều tiêu cực.
Thứ sáu, quy định rõ các cơ chế báo cáo đối với các đơn vị môi giới không phải là
msiígaoi

'ệa-

nả^ưóỹêuh^ităĩgườưqàm

dịem

VÉrèưMií

mniígớí‘bắácHuộhứhav'iiăng:âm

hoạt động và được nhà nước cấp phép. Đồng thời, cẢn có chế tài xử lý vi phạm mạnh hơn
đối với hành vi hành nghề môi giới khi chưa được cấp chứng chỉ hành nghề. CẢn công
khai thông tin quy hoạch, thành lập trung tâm hỗ trợ sàn giao dịch bất động sản.

III. KÉT LUẬN
Đất nước ta đang trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế nên việc phát triển thị
trường bất động sản ngày một hoàn thiện hơn là một việc hết sức cẢn thiết. Dịch vụ sàn
giao dịch bất động sản được coi là nhân tố quan trọng trong bức tranh của thị trường bất
động sản, bởũ đây là nơi diỏn ra.các. giao dịch bất động sản và cung cấp_ ơác dịchvụ cho
kin' doanh barđọng san/Bên cạn' những thanh tựu đa đạt được, phải kể đen nhưng hạn
chế, bất cập của pháp luật về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam. Chúng ta
chưa có nhiều nhưng nghiên cứu mang tính chun sâu về vấn đề khoa học pháp lý liên
quan, chưa có hệ thống pháp luật một cách thống nhất, từ đó tiềm ần nhiều hạn chế , bất
cập của sàn giao dịch BĐS, như là một số chính sách pháp luật khơng cịn phù hợp với
tình hình thực tế của thị trường BĐS, thiếu tính chặt chẽ, đa dẫn đến nhiều hệ lụy, tạo cơ
sở cho việc hình thành nên các dự án ma, các vụ việc lừa đảo khách hàng từ chính các
chủ đau tư khơng tn thủ quy định pháp luật hay các quy định về điều kiện thành lập sàn
giao dịch BĐS cịn nhiều bất cập dẫn đến khó khăn trong cơng tác quản lý Nhà nước, tạo
kẽchởịiHtencứuSBồ gíng snhữiBĐSy đjn J uậMểhVápạuđộng k ị ch Vụ,ạak•giạodílsản là điều cẢn thiết, phù hợp nham xây dựng một thị trường bất động sản lành mạnh,
vững chắc, chuyên nghiệp, có tính cạnh tranh cao.