Thẩm quyền và thủ tục tranh chấp về lối đi qua

A. Mở đầu
Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá đối với cuộc sống xã hội
của con người. Đất đai là yếu tố không thể thiếu, là tư liệu sản xuất, là nơi ở, nơi
sinh sống, nơi cư trú, trú ngụ không thể thay thế được của mỗi người, mỗi cá nhân
xã hội loài người. Do ngày càng nhận thấy rõ được tầm quan trọng của đất đai
trong cuộc sống vì vậy khơng thể nào tránh khỏi những vụ việc về tranh chấp đất
đai và xu hướng những vụ việc tranh chấp đất đai thì càng ngày càng tăng trong xã
hội. Vấn đề này đã trở thành mối quan tâm hàng đầu của người dân và trở thành
vấn đề được nhắc tới rất nhiều bởi dư luận xã hội. Vậy nếu một sự việc tranh chấp
đất đai xảy ra thì thẩm quyền và thủ tục giải quyết vụ việc sẽ là như thế nào? Bài
tiểu luận sau đây, thơng qua việc phân tích và giải quyết tình huống, em xin được
phép đưa ra quan điểm cá nhân của bản thân về một phần về thẩm quyền và thủ tục
tranh chấp đất đai và ở đây đặc biệt là thẩm quyền và thủ tục tranh chấp về lối đi
qua.

B. Nội dung
I. Một số khái niệm
1. Chuyển quyền sử dụng đất
Theo khoản 10 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Chuyển quyền sử dụng
đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thơng qua
các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và
góp vốn bằng quyền sử dụng đất”.
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất
Theo khoản 16 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng


thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.

3. Bản đồ địa chính
Căn cứ vào khoản 4 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Bản đồ địa chính
là bản đồ thể hiện các yếu tố địa lý có liên quan, lập theo đơn vị hành chính xã,
phường, thị trấn, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận”.
4. Quyền đối với bất động sản liền kế
Căn cứ vào Điều 245 Bộ Luật dân sự năm 2015 quy định: “Quyền đối với bất
động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động
sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác
thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền”.
5. Tranh chấp đất đai
Theo khoản 24 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Tranh chấp đất đai là
tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giũa hai hoặc nhiều bên
trong quan hệ đất đai”.
II. Tình huống, phân tích tình huống và giải quyết tình huống
1. Tình huống
Tháng 10 năm 2014, ông Nguyễn Văn chuyển nhượng quyền sử dụng 50 m 2 đất
ở liền kề sang cho bà Nguyễn Thị Lành. Biết rằng, mảnh đất có lối đi chung, nhà
ơng Nguyễn Văn cịn một lối đi khác. Khi nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử
sụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác găn liền với đất cho hộ gia đình bà
Lành thì trong giấy chứng nhận không thể hiện lối đi chung với gia đình ơng Văn
mặc dù trong bản đồ địa chính có thể hiện ngõ đi chung từ đất nhà bà Lành ra


đường của Phường. Anh/ Chị hãy bình luận về thẩm quyền và thủ tục giải quyết
tranh chấp lối đi giữa bà Lành và ơng Văn.
2. Phân tích tình huống
Căn cứ vào Điều 245 Bộ Luật dân sự năm 2015 như đã nêu ra ở trên rằng:
“Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thức hiện trên một bất động sản
(gọi là bất động sản chiu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất
đong sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng

quyền)”. Vậy theo tình huống trên, việc ông Nguyễn Văn chuyển nhượng quyền sử
dụng 50 m2 đất ở liền kề sang cho bà Lành đã làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của
bà Lành đối với 50 m2 kể trên cũng như quyền đối với lối đi chung gắn với mảnh
đất.
Theo Điều 254 Bộ Luật dân sự năm 2015, việc chuyển nhượng quyền sử dụng
đất là căn cứ phát sinh quyền của bà Lành về lối đi qua như sau:
Điều 254. Quyền về lối đi qua
1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc các bất động sản của các chủ sở hữu
khác mà không có hoặc khơng đủ lối đi ra đường cơng cộng, có quyền yêu cầu chủ
sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của ho.
Lối đi được mở trên bất đọng sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý
nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc
và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu
bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa
thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có


tranh chấp về lối đi thì có quyền u cầu Tịa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền
khác xác định.
3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ
sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong quy
định tại khoản 2 Điều này mà khơng có đền bù.
Vì vậy, căn cứ theo Điều trên khi đối chiếu vào tình huống thì mặc dù Giaays
chứng nhận không thể hiện lối đi chung giữa nhà bà Lành với gia đình ơng Văn
song trong bản đồ hành chính có thể hiện ngõ đi chung từ đất nhà bà Lành ra đường
của phường. Do đó, trong trường hợp xảy ra tranh chấp đất đai, bà Lành hồn tồn
có thể tin rằng bà có quyền đối với lối đi chung đó.
Vậy trong trường hợp có tranh chấp thì thẩm quyền và thủ tục giải quyết tranh

chấp lối đi giữa bà Lành và ông Văn sẽ như thế nào? Và sau đây sẽ là phần giải
quyết tình huống trên.
3. Giải quyết tình huống: Thẩm quyền và thụ tục giải quyết tranh chấp lối đi
giữa bà Lành và ông Văn
a. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp lối đi giữa ông Văn và bà Lành
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được quy định tại Điều 203 Luật đất
đai năm 2013 như sau:
Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà khơng thành
thì được giải quyết như sau:
1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các
loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với
đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;


2. Tranh chấp đất đai mà đương sự khơng có Giấy chứng nhận hoặc khơng có
một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ
được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định
sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm
quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về
tố tụng dân sự;
3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp
có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau
thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu khơng đồng ý với quyết
định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc
khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo,

người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thì
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định
giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài Ngun và Mơi trường
hoặc khởi kiện tại Tịa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành
chính;
4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải
ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi
hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên
không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.
Như vậy, theo quy định trên, bà Lành phải gửi đơn yêu cầu Hòa giải đến Ủy ban
nhân dân cấp xã, nếu hịa giải khơng thành thì bà Lành làm đơn khởi kiện lên Tịa


án. Trong trường hợp này Tòa án nhân dân sẽ có thẩm quyền thụ lý do bà Lành có
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo như điều kiện đưa ra tại Khoản 1, Điều
203, Luật đất đai năm 2013.
b) Thủ tục giải quyết tranh chấp lối đi giữa bà Lành và ơng Văn
* Hịa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã:
Khoản 1 và 2 Điều 202 Luật đất đai 2013 quy định:
1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết
tranh chấp đất thơng qua hịa giải ở cơ sở.
2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp khơng hịa giải được thì gửi đơn đến
Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có tranh chấp để hịa giải.
Như vậy, nhà nước ln khuyến khích các bên tự hịa giải hoặc hòa giải ở cơ sở
hòa giải.
Điều 88, Nghị định 43/2014/NĐ-CP cũng quy định chi tiết rất rõ ràng về thủ tục
giải quyết hòa giải tranh chấp đất đai như sau:
1. Khi nhận được đơn yêu càu giải quyết tranh chấp đất đai, Ủy ban nhân dân
cấp xã có trách nhiệm thực hiện những công việc sau:
a) Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy

tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng
đất và hiện trạng sử dụng đất.
b) Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải. Thành
phần Hội đồng gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân là Chủ tịch Hội
đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố
đối với khu vực đô thị trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện một số
hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình
sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn.


Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hộ nông dân, Hội phụ nữ, Hội cựu
chiến binh, Đồn thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh.
c) Tổ chức cuộc họp hịa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên
Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp
một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hà giải
khơng thành.
2. Kết quả hịa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản, gồm có các
nội dung: Thời gian và địa điểm tiến hành hịa giải; thành phần tham dự hịa giải;
tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đai
tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết quả xác minh, tìm hiểu); ý
kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai; những nội dung đã được các bên
tranh chấp thỏa thuận, khơng thỏa thuận.
Biên bản hịa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp có
mặt tại buổi hòa giải, các thành viên tham gia hòa giải và phải đóng dấu của Ủy ban
nhân dân cấp xã; đồng thời phải được gửi ngay cho các bên tham tranh chấp và lưu
tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
3. Sau thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hịa giải thành mà các bên tranh
chấp có ý kiến bằng văn bản về nội dung khác với nội dung đã thống nhất trong
biên bản hòa giải thành thì Chủ tịc Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lại cuộc họp

Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phảo lập biên
bản hịa giải thành hoặc khơng thành.
4. Trường hợp hịa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới sử dụng đất,
chủ sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải thành đến cơ
quan có thẩm quyền để giải quyết theo quy định tại khoản 5 Điều 202 của Luật đất
đai.


Trường hợp hịa giải khơng thành hoặc sau khi hịa giải thành mà có ít nhất một
trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hịa giải thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập
biên bản hịa giải khơng thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ
quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.
Và theo khoản 3 Điều 202 của Luật đất đai năm 2013 thì thủ tục hịa giải tranh
chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá
45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
* Giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án:
Điều 203 Luật đất đai năm 2013 quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất
đai của tòa án nhân dân là các tranh chấp đất đai mà đương sự có giấy tờ về đất
hoặc khơng có giấy tờ về đất nhưng lựa chọn giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa
án nhân dân.
Việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án được thực hiện theo quy định chung
tại Bộ luật tố tụng dân sự theo trình tự sau:
- Người khởi kiện vụ án gửi đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ để chứng minh
cho những yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp đến Tịa án có thẩm quyền,
thực hiện việc tạm ứng phí và hồn chỉnh hồ sơ, đơn khởi kiện theo yêu cầu của
Tòa án.
- Khi tòa án đã thụ lý giải quyết vụ án, sẽ tiến hành hòa giải để các đương sự thỏa
thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Giai đoạn hòa giải này là giai đoạn bắt
buộc trong quá trình giải quyết vụ án dân sự do chính Tịa án chủ trì và tiến hành;
Việc hịa giải phải là tự nguyện thỏa thuận của các đương sự, không dùng vũ lực,

bắt buộc đương sự phải thỏa thuận, nội dung thỏa thuận giữa các đương sự không
trái pháp luật và khơng trái đạo đức xã hội. Nếu hịa giải thành thì tịa án sẽ lập biên
bản hịa giải thành, hết 07 ngày mà các đương sự không thay đổi ý kiến thì tranh
chấp chính thức kết thúc.


- Nếu hịa giải khơng thành thì Tịa án quyết định đưa vụ án ra xét xử theo thủ tục
sơ thẩm. Trong thời hạn một tháng kể từ khi ra quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa
án phải mở phiên tòa xét xử. Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ khi kết thúc
phiên tòa; các đương sự, cơ quan, tổ chức khởi kiện được Tòa án cấp trích lục bản
án.


Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày tuyên án, Tòa án phải giao hoặc gửi bản án
cho các đương sự, cơ quan, tổ chức khởi kiện và Viện kiểm sát cùng cấp.
- Nếu không đồng ý các bên vẫn có quyền kháng cáo theo trình tự phúc thẩm. Thời
hạn kháng cáo đối với bản án sơ thẩm của Tòa án là 15 ngày, kể từ ngày tuyên án.

C. Kết luận
Tranh chấp đất đai là một trong những tranh chấp xảy ra nhiều nhất trong đời
sống xã hội thường ngày. Vì tầm quan trọng của nó nên mỗi người dân cần có
quyền và nghĩa vụ phải khai thác nó một cách hợp lý, đúng cách để tạo ra những
gái trị tốt nhất. Vì vậy nếu xảy ra vấn đề tranh chấp về đất đai sẽ gây nên những
cản trở lớn đối với sự khai thác, sử dụng đất của mỗi một người dân. Nên mọi
người cần phải tự trang bị cho mình những hiểu biết thật rõ ràng về thẩm quyền và
trình tự thủ tục để giải quyết tranh chấp đất đai để tự bảo vệ chính mình vì chúng ta
chắc hẳn ai cùng đã từng nghe qua câu “Tất đất tất vàng”, và những vấn đề về
tranh chấp đất đai sẽ là những vấn đề mà được dư luận xã hội để tâm, quan tâm, và
luôn theo dõi đến rất nhiều.

TƯ LIỆU THAM KHẢO
1. Trường đại học luật Hà Nội: Giáo trình Luật đất đai, Nxb. Cơng an nhân
dân, Hà Nội, 2013
2. Luật đất đai năm 2013, Nxb. Lao động, Hà Nội, 2017.
3. Bộ luật dân sự năm 2015, Nxb. Lao động, Hà Nội, 2017.
4. Nghị định 43/2014/NĐ-CP về Quy định chi tiết thi hành một số điều của
5.

Luật đất đai.
Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.